Bursa Toprak Sözlüğü

Tapunun adresi: ada, çevresi yollarla sınırlı toprak bloğu; parsel, o blok içindeki tek mülk. "1247 ada 16 parsel" tarif değil, kimliktir.

Tapuda yazan resmî nitelik: tarla, zeytinlik, arsa, bahçe… Ne yapabileceğini fotoğraf değil, vasıf belirler.

Tapuda birden çok ortak; senin payın metrekare değil orandır. Tüm ortaklar imzalamadan satış ve inşaat kilitlenebilir.

Tek sahipli tapu. Kararı tek başına verirsin; yerinde göremeyen alıcı için en az riskli yapı budur.

Belediyenin o parsel için verdiği yazılı hüküm: ne yapılabilir, kaç kat, hangi çekme mesafesiyle. Sözlü "olur" hükümsüzdür.

Planlar değişmeden önce 30 gün askıya çıkar, resmî ilandır. İtiraz da fırsat da bu 30 günün içindedir.

Yakın çevrede gerçekten satılmış benzer parsellerin fiyatı. İstenen fiyat değil, ödenen fiyat ölçüdür.

Arsana toplam kaç m² inşaat yapılabileceğinin katsayısı. 1.000 m² arsada emsal 0,5 ise 500 m² inşaat demektir.

Binanın zemine oturabileceği azami alan oranı. Bahçe mi kalır, blok mu dolar, cevabı TAKS verir.

Parselin ölçülü krokisi: sınırlar, cephe, komşuluk. Tarlanın "neresi" olduğunu çap gösterir, satıcının eli değil.

Tapu kaydına düşülmüş uyarı notu: haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi… Şerhli tapu, hikâyesi olan tapudur; hikâyeyi almadan önce dinle.

Parselin borca teminat gösterilmiş hâli. İpotek çözülmeden aldığın tapu, borcun gölgesinde kalır.

Hisseli parselde ortağın, satılan payı aynı bedelle öncelikli alma hakkı. Hisse alırken kapında ortak bulabilirsin.

Büyük parseli resmen bölme işlemi. "Böleriz, sana da çıkar" sözü, ifraz şartlarını sağlamıyorsa boştur.

Yan yana parselleri tek tapuda birleştirme. Küçük parselleri değerlendirmenin çoğu zaman tek yolu.

Tapudaki vasfın resmen değişmesi (tarla → arsa gibi). Süreçtir, dilek değildir: plan, belediye ve harç ister.

En sert korunan vasıf: yapılaşma çok dar istisnayla mümkündür. "Nasılsa çevrilir" en pahalı cümledir.

Devletin toprak envanteri: sınırlar ve kayıtlar. Fiilî kullanım ile kadastro çelişiyorsa doğru olan kayıttır.

Belediyenin vergiye esas m² değeri. Piyasa fiyatı değildir; harç ve vergi hesabının tabanıdır.

Noterde (bizzat gelemeyenler için konsoloslukta) verilen temsil yetkisi. Dar kapsamlı, tek işe özel verilir; "genel vekâlet" isteyenden uzak dur.

Parselin yeniden satılabilirliği: talep derinliği, büyüklüğü, alıcı profili. Ucuz ama kimsenin istemediği toprak, paranın kilitli kaldığı toprak olur.

Devir sırasında devlete ödenen resmî bedel, satış bedelinin belli bir oranı. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder; tapuda ödemeden devir olmaz.

Sözleşme ve bazı resmî belgeler için ödenen ayrı bir vergidir; tapu harcıyla karıştırılmasın, ikisi de ayrı ayrı çıkar.

Tapuyu şimdi değil ileride devretmeyi noterde taahhüt eden sözleşme. "Söz" değil resmî belgedir ama kendisi tapu devri demek değildir.

Tapu kaydındaki tüm kısıtlayıcı notların ortak adı: ipotek, şerh, haciz, irtifak. Takyidat sorgusu, o toprağın gerçek hikâyesini gösterir.

İmar uygulamasında yol/park/okul gibi kamu alanı için arsandan kesilen pay. İmara giren tarlanın metrekaresi bu yüzden küçülebilir.

Bir yeri izinsiz kullananın, gerçek sahibine ödemek zorunda kaldığı kullanım tazminatı. Boş arazini kontrolsüz bırakma, ecrimisil talep etme hakkını bilmeden kaybedebilirsin.

Tapudaki sınırların, lisanslı harita mühendisiyle arazide fiilen işaretlenmesi. Komşunun gösterdiği sınır değil, aplikasyon tutanağı gerçek sınırdır.

Binanın ruhsata uygun tamamlandığını gösteren belediye belgesi. İskânsız bina, kâğıt üstünde hâlâ inşaat sayılır; su/elektrik aboneliği çoğu zaman buna bağlıdır.

İnşaata başlamadan alınan resmî izin belgesi. Ruhsatsız yapılan her m², ileride yıkım ya da para cezası riski taşır.

Binanın parsel sınırından, yoldan ve komşudan bırakması gereken zorunlu boşluk. İmar planında yazılıdır; göz kararıyla değil ölçüyle uygulanır.

Ana imar planının dışında, tek bir bölge için ayrıca hazırlanan küçük ölçekli plan. Genelde özel bir kullanım (örn. tesis) için çıkarılır; her tarlaya kolayca çıkmaz.

Hissedarlar anlaşamazsa mahkemeden istenen, hisseli tapuyu satarak ya da bölerek ortaklığı sona erdirme davası. Uzun sürer; hisseli tapu alırken bu ihtimali de hesaba kat.

Mülkiyeti başkasında olan bir taşınmazı kullanma ve gelirinden yararlanma hakkı. Tapuda intifa hakkı şerhi varsa, çıplak mülkiyeti alan bile o yeri hemen kullanamaz.

Yolu olmayan bir parselin, komşu araziden geçiş hakkı kazanması; resmî tesisi mahkeme ya da tapuda irtifak kaydıyla olur. Komşunun sözlü izni, geçit hakkı değildir.

Kamu malı otlak arazisi; kural olarak özel mülkiyete konu olmaz, alınıp satılamaz. "Mera ama tapusu var" denilen yerde önce o tapunun gerçekliğini sorgula.

Bir zamanlar orman sayılıp sonradan orman sınırı dışına çıkarılmış arazi. Satışı ve kullanımı özel bir mevzuata bağlıdır; sıradan tarla gibi değerlendirme.

Devletin kamu yararı için özel bir araziyi bedelini ödeyerek zorla alması. Kamulaştırma planı olan bölgede arsa alan, bedelin kendi beklediği fiyattan farklı olabileceğini bilmeli.

Zorunlu deprem sigortası; binalar için geçerlidir, boş arsa için DASK olmaz. Arsa üzerine bina yaptığında bu zorunluluk devreye girer.

Deprem sırasında suya yakın gevşek zeminin dayanımını kaybedip sıvı gibi davranması. Zemin etüdünün en kritik sorgusudur; ova ve dere yakını arazide özellikle önemlidir.

Bir parselin taşıma gücünü, sıvılaşma ve fay riskini ölçen mühendislik incelemesi. "Sağlam zemin" sözü değil, imzalı rapor geçerlidir.

Tarafların gerçek niyetlerini gizleyip görünüşte başka bir işlem yapması; örneğin gerçek fiyatın çok altında gösterilen tapu devri. Muvazaalı işlem sonradan mahkemede iptal edilebilir.

Miras kalan taşınmazın, mirasçılar adına resmen tapuya işlenmesi süreci ve vergisi. İntikal yapılmadan miras malı satılamaz; hisseli tapuların çoğu buradan gelir.

Henüz tamamlanmamış bir yapı projesinde, dairelere/bölümlere önceden ayrılan geçici tapu hakkı. İnşaat bitip iskân alınınca kat mülkiyetine döner.

Tamamlanmış bir yapıdaki her bağımsız bölümün kendi başına tapulu mülk sayılması. Kat irtifakından sonraki, binanın bittiğini gösteren nihai statüdür.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılara, belirli bir kayıt ücretiyle geçici yasallık kazandıran devlet uygulaması. Yapı Kayıt Belgesi, sağlamlık raporu değildir; sadece kayıt altına alır.

Tapudaki vasfın gerçeğe uydurulması amaçlı düzeltilmesi (örn. "tarla" yazan yerde artık bina varsa). Cins değişikliğiyle aynı ailededir; fiili durumu resmî kayıtla eşitler.

Paylı mülkiyette her ortağın payı bellidir (hisseli tapu); elbirliğinde (miras gibi) paylar henüz ayrılmamıştır, karar birlikte alınır. İkisi de tek başına satışı zorlaştırır.

Bir parselin, yol yapımı için gereken kısmının bedelsiz ya da bedelli olarak kamuya devredilmesi. İmara giren tarlanın kullanılabilir alanı bu yüzden hesapta küçülür.

Büyükşehir sınırları genişleyince eski köylerin aldığı idari statü; tüzel kişilik olarak köy kalmadı ama bazı vergi/harç uygulamalarında fark yaratabilir. Alım kararında isim değil tapu vasfı belirleyicidir.

Bir arazinin yükseklik (kot) farklarını gösteren ölçümlü kroki. Eğimli parselde inşaat maliyetini asıl belirleyen, görünen manzara değil plankotedir.