Arsa payı nedir?

Tek doğru oran yoktur; biz 'şu oranı al' demeyiz (bu bir değerleme olur, verdiğimiz kanaattir). Oranı beş şey belirler: arsanın emsali, bölge değeri, inşaat maliyeti, müteahhit kârı ve imar durumu. Doğru soru 'yüzde kaç' değil, 'bu teklif bu parselde neye dayanıyor'.

Kat irtifakı, bina bitmeden arsa payı üzerinde kurulan "yapılacak daire" hakkıdır; kat mülkiyeti ise bina bitip iskânı (yapı kullanma izni) alınınca kurulan tam mülkiyettir. Biri söz, diğeri tamamlanmış haktır.

Yıldırım'ın yoğun ve eski dokusu, riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm sürecinin sık gündeme geldiği bir ilçedir. Süreç yalnız binanın kendisiyle değil, arsa payı ve tapu yapısıyla da ilgilidir; parsel almadan önce hem yapının hem tapunun durumunu ayrı ayrı sorgula.

Sözleşme mutlaka noterde "düzenleme şeklinde" yapılmalı; adi yazılı kâğıt geçersizdir. Seni koruyan asıl maddeler: arsa payını inşaat ilerledikçe aşamalı devret, sözleşmeyi tapuya şerh ettir, gecikme için cezai şart koy ve teslimi iskan (yapı kullanma izni) alınmasına bağla.

Riskli yapı tespiti, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilir; malik, tebligatın tamamlanmasından itibaren 15 gün içinde idareye itiraz edebilir. Kararlar arsa payı oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır (2023, 7471 sayılı Kanun); katılmayanın payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılabilir.

İkisinin de yeri var: kat karşılığı vermek getiriyi büyütür ama seni müteahhide, gecikmeye ve iflasa bağlar; peşin satmak parayı bugünden cebine koyar, kesinlik verir ama beş yıl dolmadan satarsan değer artışı kazancı vergisi çıkabilir. Karar, risk toleransın ve vergi hesabıyla netleşir.