Tuzakların adını koyuyoruz.
Bursa'da arsa alırken en sık 5 tuzak: (1) hisseli tapu tuzağı, tek başına satılamayan hisse, "müstakil gibi" gösterilir; (2) imar masalı, imarsız tarla "yakında imara girecek" diye satılır; (3) yol yalanı, kadastral/geçit yolu "yol var" diye pazarlanır; (4) emsal şişirme, sahte kıyaslamayla fiyat yükseltilir; (5) mükerrer/sahte vekâlet satışı, aynı yer birden çok kişiye ya da sahte belgeyle satılır. Korunmak için: ödeme yalnız tapu müdürlüğünde devir anında; ada/parseli önce doğrula.
Cümleyi yapıştır, kalıbı gör.
Satıcının söylediği bir cümleyi aşağıya yaz; hangi tuzak kalıbına benzediğini anında söyleyeyim. Yazdığın hiçbir yere gönderilmez, tamamen kendi telefonunda çalışır.
Sana ne dediler? Cümleyi yapıştır.
Satıcının sana söylediği cümleyi buraya yaz; hangi tuzak kalıbına benzediğini söyleyeyim. Yazdığın cümle bilgisayarından çıkmaz, hiçbir yere gönderilmez.
Kişiyi değil, kalıbı kayda geçirir.
Anonim
Kişi, işletme ya da isim yayımlanmaz. Yalnız tuzağın nasıl kurulduğu kayda geçer, hedef, yöntemi görünür kılmak.
Doğrulanabilir
Her kalıp saha tecrübesi ve resmî kayıtla teyit edilir. Söylenti değil, tekrar tekrar görülmüş yöntem.
Kalıp odaklı
Amaç birini teşhir etmek değil; aynı tuzağın bir daha işlememesi. Okuyan korunur, sistem öğrenir.
Her kalıba bir savunma.
Hisseli tapu tuzağı
Bir arazinin küçük bir hissesi, sanki müstakil parselmiş gibi satılır. Alıcı "kendi tapusu" olduğunu sanır; oysa yüzlerce hissedarla ortak, tek başına hiçbir şey yapamaz.
"Hisseli ama sorun olmaz, sonra ifraz ederiz" cümlesi.
Nasıl doğrularsın: Tapu kaydında "hisse" mi "tam mülkiyet" mi olduğuna bak; hissedar sayısını sor.
Tarım arazisi versiyonu: hisseli hobi bahçesi tuzağı →
İmar masalı
İmarsız tarla ya da bağ, "yakında imara girecek, 5 kat değerlenecek" hikâyesiyle satılır. Çoğu zaman böyle bir plan kararı yoktur; varsa da yıllar sürer.
"Belediyeden duyduk, imar yolda", yazılı hiçbir belge yok.
Nasıl doğrularsın: 1/1000 uygulama imar planını ve plan notlarını resmî olarak sorgula.
Yol yalanı
Parsele fiilen ulaşım yokken "yolu var" denir. Haritadaki kadastral çizgi ya da komşunun izniyle geçilen yol, tapulu yol sanılır.
"Yol buradan geçiyor" ama tapuda yol vasfı görünmüyor.
Nasıl doğrularsın: Parselin yola cephesi olup olmadığını kadastral paftadan ve yerinde teyit et.
Emsal şişirme
Fiyatı haklı çıkarmak için sahte ya da alakasız "emsaller" gösterilir. "Yan parsel şu kadara satıldı" denir; gerçek satış çok daha düşüktür.
Yüksek emsal sözlü söylenir, hiçbir resmî satış kaydı gösterilmez.
Nasıl doğrularsın: Gerçekleşmiş satış emsallerini bağımsız kaynaktan ve tapu harç değerinden kontrol et.
Mükerrer / sahte vekâlet satışı
Aynı yer birden fazla kişiye satılır ya da sahte/iptal edilmiş vekâletle, malik olmayan biri satış yapar. Para el değiştirir, tapu geçmez.
Malik "gelemedi", işi hep bir "vekil" yürütüyor; acele ettiriliyorsun.
Nasıl doğrularsın: Satıcının malik olduğunu tapudan teyit et; vekâletin geçerliliğini noterden sorgula.
Kapora kaçağı
Düşük fiyat ve "başkası da istiyor" baskısıyla, parseli görmeden kapora/kaparo istenir. Para gönderilir, satıcı ortadan kaybolur.
Görmeden, tapuya gitmeden "önce kapora at" baskısı.
Nasıl doğrularsın: Ödeme yalnız tapu müdürlüğünde, devir anında. Öncesinde tek kuruş gönderme.
Alan şişirme (dönüm oyunu)
Parsel "5 dönüm" diye pazarlanır; tapuda 3.200 m² yazar. Bazen bölgesel "eski dönüm" (yaklaşık 919 m²) ile resmî dönüm (1.000 m²) bilerek karıştırılır, bazen düpedüz abartılır. Alıcı fiyatı dönüm üzerinden hesaplar, fazladan öder.
Alan hep dönüm/evlek gibi ağız birimiyle söylenir, m² sorulunca lafı değiştirilir.
Nasıl doğrularsın: Yüzölçümünü yalnız tapu kaydından (m² olarak) al; pazarlığı m² üzerinden yap. Çeviri gerekiyorsa resmî dönüm 1.000 m²'dir.
Ses klonlama (torun/evlat sesi)
Telefonda çocuğunun ya da torununun sesiyle "acil arsa kaporası lazım, hemen para gönder" denir. Ses yapay olarak taklit edilir; panik ve acele araya girince kimse şüphelenmez.
Tanıdık ses, acil para, farklı bir hesaba havale ve konuşmayı uzatmama telaşı.
Nasıl doğrularsın: Kapat, o kişiyi bildiğin numarasından SEN ara ve teyit et. Ses tanıdık diye para gönderme; ödeme aslı yalnız tapuda yapılır.
Sahte e-Devlet / tapu linki
SMS ya da mesajla "tapu işlemin için giriş yap" diyen bir bağlantı gelir. Link gerçek gibi görünen sahte bir sayfaya götürür; girdiğin e-Devlet şifresi çalınır.
Mesajla gelen giriş linki; adres çubuğunda turkiye.gov.tr dışında bir alan adı.
Nasıl doğrularsın: Linke asla tıklama. e-Devlet'e her zaman adresini KENDİN yazarak (turkiye.gov.tr) gir. Kurumlar SMS ile şifre girişi istemez.
WhatsApp/Telegram arsa yatırım grubu
Bir gruba eklenirsin; katılımcılar "ben aldım, katladı" der, bir "uzman" fırsat parseller paylaşır. Grup baskısıyla, görmeden, araştırmadan para yatırtılır. Grup ve paralar bir gün yok olur.
Grup coşkusu, "son 2 parsel kaldı", üyelerin para kazandığını söylediği ama kimsenin tapusunu göstermediği ortam.
Nasıl doğrularsın: Grup baskısı tek başına kırmızı bayraktır. Hiçbir parsel, tapusunu ve ada/parselini yerinde doğrulamadan alınmaz. Acele ettiren kaybettirir.
Sahte QR kod
İlanda, tabelada ya da belgede bir QR kod gösterilir: "buradan resmî kaydı gör, ödemeyi yap". QR seni sahte bir siteye ya da yanlış hesaba götürür.
QR okutunca açılan alan adı beklediğinden farklı; ödeme QR üzerinden isteniyor.
Nasıl doğrularsın: QR okuttuğunda açılan ADRESİ oku. BursaArsa QR'ları yalnız bursaarsa.com.tr'ye gider. Ödeme hiçbir zaman QR ile yapılmaz, yalnız tapuda.
Deprem/afet fırsatçılığı
Afet sonrası iki yönlü baskı kurulur: "burası hasarsız, herkes satıyor, son fırsat ucuza kap" ya da tersi "burası çok sağlam, o yüzden pahalı". İkisi de aceleye getirip zemini araştırtmadan karar verdirmeye çalışır.
Zemin/etüt yerine duygu ve aciliyet: "fırsat kaçar", "en sağlam burası" gibi ispatsız kesin cümleler.
Nasıl doğrularsın: Bursa'nın tamamı yüksek deprem kuşağıdır; parsel kararı yalnız zemin etüdü ve resmî verilerle verilir. Aciliyet ve söylem, zemin etüdünün yerini tutmaz.
Sosyal medyada belgesiz/doğrulanmamış arsa ilanı
Instagram, Facebook ya da WhatsApp'ta cazip fiyatlı bir arsa paylaşımı görürsün: "sahibinden, DM'den yaz, bugün kapora atana indirim". Satıcının yetki belgesi yok, ilanın EİDS doğrulaması yok; para havale ile istenir, parsel yerinde hiç görülmez.
"DM'den yaz / kaporayı şu hesaba at"; belge numarası ve EİDS doğrulaması olmayan, yalnız görselden ibaret sosyal medya ilanı.
Nasıl doğrularsın: Ticaret Bakanlığı'na göre sosyal medya dahil tüm taşınmaz ilanları EİDS ile kimlik ve yetki doğrulaması gerektirir. Satıcıdan yetki belge numarasını iste, TTBS'te kendin sorgula; doğrulanmayan ilana kapora/havale gönderme, parseli yerinde görmeden alma.
Enerji nakil hattı geçen parseli 'kelepir' diye satmak
Yüksek gerilim enerji nakil hattı parselin üstünden geçer ya da çok yakınından. Hattın altında ve güvenlik mesafesinde yapılaşma kısıtlanır, irtifak hakkı kurulur; bu yüzden fiyat düşüktür. Bu gerçek sebep söylenmeden parsel "yatırımlık kelepir" diye pazarlanır.
Piyasa altı fiyatın nedeni net açıklanmıyor; parselin üstünde/yakınında yüksek gerilim direği ya da hat var ama "önemi yok, altına bahçe yaparsın" deniyor.
Nasıl doğrularsın: Parselin üstünden hat geçip geçmediğini yerinde ve haritada gör; TEİAŞ / dağıtım şirketinden hattın koruma bandını ve irtifakı resmî sorgula. BursaArsa parsel sayfasındaki açık-veri altyapı taraması, hattın parselden geçip geçmediğini geometrik olarak gösterir (resmî değil, teyit şart).
Sahte/şişirilmiş 'ekspertiz' raporu
Fiyatı haklı çıkarmak için 'resmî ekspertiz/değerleme raporu' diye şişirilmiş ya da sahte bir belge gösterilir. Alıcı rakamı bağımsız sanır; oysa rapor satıcının elinden çıkmıştır.
Raporu satıcı hazır sunar; değerlemeyi yapan SPK lisanslı firma/uzman adı ve tarih belirsizdir.
Nasıl doğrularsın: Değerlemeyi kendi seçtiğin bağımsız SPK lisanslı firmadan iste; gerçekleşmiş emsal satış + tapu harç değerinden ayrıca kontrol et.
Yapı Kayıt Belgesi'ni 'ruhsatlı/güvenli' sanmak
İmar affıyla alınmış Yapı Kayıt Belgesi 'ruhsatlı, depreme dayanıklı, sorunsuz' diye pazarlanır. Oysa belge yalnız yapıyı KAYIT altına alır; sağlamlık ya da imara uygunluk güvencesi vermez, iskân yerine geçmez.
'Yapı Kayıt Belgesi var, her şey yasal' deniyor ama ruhsat/iskân ve zemin/sağlamlık raporu gösterilmiyor.
Nasıl doğrularsın: Yapı Kayıt Belgesi'nin ruhsat/iskân OLMADIĞINI bil; sağlamlık için ayrı yapı denetim/zemin raporu iste, imar durumunu e-Plan'dan sorgula.
Orman/mera/hazine yerini 'özel mülk' diye satma
Vasfı orman, mera, 2B ya da hazine olan bir yer, 'tapulu, sorunsuz arsa' gibi gösterilir. Bu yerlerin alım-satımı ve yapılaşması özel mevzuata bağlıdır; sıradan arsa değildir.
Tapu vasfına bakılmadan 'tapulu' vurgusu; vasıf orman/mera/2B/hazine ama 'nasılsa çevrilir' deniyor.
Nasıl doğrularsın: Tapu kaydından VASFI ve takyidatı sorgula; orman/mera/2B/hazine ise ilgili kurumdan (Orman, Milli Emlak, kadastro) statüyü teyit et.
Yanlış sınır: aplikasyonsuz 'burası senin' tuzağı
Satıcı ya da komşu arazide 'sınır burası' diye gösterir; alıcı fiilî çiti gerçek sınır sanır. Oysa fiilî kullanım tapudaki sınırla çoğu zaman uyuşmaz, yapı komşu parsele taşmış olabilir.
Sınır sözlü ya da çitle gösteriliyor; lisanslı harita mühendisiyle aplikasyon tutanağı yok.
Nasıl doğrularsın: Satın almadan önce lisanslı harita mühendisiyle APLİKASYON yaptır; röperli kroki + aplikasyon tutanağıyla sınırı zemine işaretlet.
Taksitli parselleme kampanyası: reklamla satılan hisse
Büyük bir tarla, sosyal medya ve reklamlarla 'peşinatsız, taksitle, hemen tapu' diye yüzlerce küçük hisseye bölünüp satılır. Basit bir tel çit, sözde vaziyet planı ve 'yol/su/elektrik gelecek' vaadiyle bahçe/parsel görüntüsü verilir. Aldığın şey müstakil arsa değil, imarsız bir tarlanın paylı (hisseli) tapusudur; taksitler biterken parselin imarı da altyapısı da çıkmaz.
'Peşinatsız taksitle parsel', reklam/kampanya diliyle satış, ilan sahibinden farklı isme ödeme, vaziyet planı var ama onaylı imar planı ve müstakil tapu yok.
Nasıl doğrularsın: Tapu kaydında hisse mi tam mülkiyet mi olduğuna ve vasfına bak; onaylı 1/1000 uygulama imar planını belediyeden sorgula; satıcının EİDS/belge numarasını doğrula; taksit ödemesini şerhsiz senetle ve tanımadığın hesaba yapma.
Muvazaalı düşük tapu bedeli
Satıcı, harç/vergiyi azaltmak için tapuya gerçek satış bedelinden çok daha düşük bir rakam yazdırmak ister; alıcı da 'herkes böyle yapıyor' diyerek kabul eder. Oysa gerçek bedel yalnız sözlü ya da elden makbuzla kalır; ileride bir uyuşmazlık, tapu iptali ya da miras davasında alıcı ödediği gerçek parayı ispatlayamaz, resmî kayıt düşük bedeli gösterir.
"Tapuda düşük yazalım, aradaki farkı elden/ayrı havale ederiz" teklifi; gerçek bedeli gösteren yazılı bir belge sunulmaması.
Nasıl doğrularsın: Tapuda beyan edilecek bedelin gerçek satış bedeliyle aynı olmasında ısrar et; noter satış vaadi sözleşmesinde gerçek bedeli yazdır. Düşük beyan, alıcı için hem ispat hem tapu iptali davalarında risk taşır.
Kat karşılığında arsanın ipotek/teminat gösterilmesi
Kat karşılığı sözleşmesi sonrası müteahhit, henüz teslim etmediği daireler ya da tüm proje için arsayı bankaya ya da üçüncü kişiye ipotek/teminat gösterir. İnşaat yarım kalır ya da müteahhit iflas ederse, arsa sahibinin payı bu ipotekle birlikte riske girer.
Sözleşmede arsanın ipotek/teminat olarak kullanılamayacağına dair madde yok; tapu peşin ve topluca müteahhide devredilmiş.
Nasıl doğrularsın: Sözleşmeye arsanın ipotek/teminat gösterilemeyeceğine dair açık madde koydur; tapuyu peşin topluca devretme, inşaat ilerledikçe kademeli devret ve sözleşmeyi tapuya şerh ettir.
Kurak mevsimde gösterilen taşkın arazi
Dere yatağına ya da düşük kotlu bir alana yakın parsel, yaz ayında kuru ve düz görünür; alıcı bunu sağlam zemin sanır. Yağışlı mevsimde aynı parsel su altında kalabilir ya da zemin yumuşayabilir.
Ziyaret her zaman kurak/yaz mevsiminde ayarlanır; dere/kanal yakınlığı ya da taşkın geçmişi konuşulmaz.
Nasıl doğrularsın: DSİ taşkın yayılım haritasından parselin taşkın alanında olup olmadığını sorgula; yalnız o günkü sahaya değil, resmî taşkın ve dere koruma bandı kaydına bak.
Sahte banka arayan / IBAN değiştirme dolandırıcılığı
Kapora ya da tapu sonrası bir ödeme aşamasında, kendini banka görevlisi ya da satıcının avukatı/asistanı olarak tanıtan biri arar; 'hesap değişti, ödemeyi bu yeni IBAN'a yapın' der. Para, satıcıyla hiçbir ilgisi olmayan bir hesaba gider ve geri alınamaz.
Telefon, SMS ya da e-postayla son anda IBAN/hesap değişikliği bildirimi; arayan kişinin kimliği yazılı ve önceden bilinen bir kanaldan teyit edilmemiş.
Nasıl doğrularsın: Ödeme bilgisini yalnızca daha önce yüz yüze ya da tapuda teyit edilmiş kişi/kurumdan al; herhangi bir hesap değişikliğini telefonla değil, bildiğin numaradan arayarak veya yüz yüze doğrula. Ödeme yalnız tapu devrinde, tapu müdürlüğünde yapılır.
Yeşil alan/park parselini 'yatırımlık arsa' diye satmak
İmar planında yeşil alan, park, oyun alanı ya da sosyal donatı olarak ayrılmış bir parsel, sanki normal imarlı yatırımlık arsaymış gibi satılır. Bu parseller özel mülkiyette görünse bile üzerine bina yapılamaz; çoğu zaman belediye/hazine tarafından ileride düşük bedelle kamulaştırılır.
'İmarlı, değerlenecek' denir ama imar durum belgesinde kullanım amacı yeşil alan/park/sosyal donatı olarak yazar; bu ayrım satıcı tarafından hiç gündeme getirilmez.
Nasıl doğrularsın: Belediyeden yazılı imar durum belgesi al; plandaki kullanım kararının 'konut/ticaret/sanayi' değil 'yeşil alan/park/donatı' olup olmadığını kontrol et. Donatı alanı parsel yapılaşma hakkı vermez.
Karşılaştığın kalıbı sicile ekle.
Bir tuzakla karşılaştıysan ya da az kalsın düşecektin, kalıbı anlat. İsim, kişi ya da suçlama istemiyoruz; yalnız yöntemi. Doğrulayabilirsek sicile anonim eklenir; başkasını korur.
Acil bir mağduriyet varsa önce telefonla ara, sicil, hukuki başvurunun yerine geçmez.
Bu bir kalıp sicilidir, kişi suçlama panosu değil. Belirli bir kişiyi/işletmeyi hedef göstermez; yalnız tekrarlayan dolandırıcılık yöntemlerini eğitim amacıyla derler. Bir suç mağduruysan Cumhuriyet Savcılığı'na başvur; bu sayfa hukuki mercinin yerine geçmez.
Sana bir arsa mı öneriliyor?
Parayı vermeden önce ada/parseli ilet, hangi tuzak kalıbına uyuyor mu, ilk bakışta söyleyeyim. Ücretsiz.