Bu sayfa, Bursa'da arsa/tarla alan-satanı ilgilendiren mevzuat değişikliklerinin sade özetini ve resmî kaynağını listeler. Her kayıt bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir, kesin bilgi ilgili resmî kurumdadır.
19 Aralık 2025
Emlak vergisi değerlerine 2026 artış sınırı ve tapu harcı tabanına etkisi (7566 sayılı Kanun)
7566 sayılı Vergi Kanunları İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 19 Aralık 2025 tarihli ve 33112 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı; uygulama usul ve esasları 89 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Resmî Gazete 31.12.2025) ile belirlendi. 2025 yılında takdir komisyonlarının 2026 için belirlediği asgari arsa ve arazi metrekare birim değerleri çok yükselmişti; Kanun, 2026 yılı bina ve arazi vergi değerinin, 2025 değerinin en çok 3 katı olmasını (bir önceki yıla ait değerin iki kat fazlasını geçememesini) sınırladı ve bu taban 2027, 2028, 2029 yılları için de referans oldu. Arsa alıcı ve satıcısı için asıl sonuç şu: tapu harcı oranı değişmedi (toplam %4; alıcı ve satıcı %2'şer öder), ama harç, beyan edilen satış bedeli emlak vergisi değerinin altına inemediği için, 2026'da yükselen bu taban tapuda ödenecek harcın alt sınırını da yukarı çekti. Yıllık emlak vergisi de aynı değerler üzerinden hesaplandığı için arttı. Aynı Kanun, tapuda satış bedelini düşük gösterenlere uygulanan özel cezayı da ağırlaştırdı: 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 63. maddesindeki vergi ziyaı cezası, eksik harcın 'bir katı' olarak (eksik harç tutarı kadar) yeniden belirlendi ve 19 Aralık 2025'te yürürlüğe girdi. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki ya da mali tavsiye değildir; kendi parseliniz için güncel emlak vergisi değerini belediyeden, harç tabanını tapu müdürlüğünden ve vergi tarafını mali müşavirden teyit ettirin.
Kimi etkiler: Bursa'da arsa alıp satanlar (tapu harcı tabanı); emlak vergisi ödeyen arsa ve arazi malikleri; 2026'da tapu devri yapacaklar
İlgili sayfalar: arsa tapu harci hesaplama · emlak vergisi 2026 artisi itiraz dava · arsa rayic bedeli belediye m2 degeri nasil ogrenilir · hesaplayici · arsa satis vergisi
Resmî kaynak →1 Temmuz 2026
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde değişiklik: emsal-harici alanlar ve asansör zorunluluğu (1 Temmuz 2026)
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yapılan değişiklik 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi. Emsal (KAKS) hesabı yönünden: peyzaj niteliğindeki pergola ve süs havuzlarının, belirli şartlarla bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan bölümleri emsal dışında tutuluyor; çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı ile otopark emsal yönünden ortak alan kapsamında değerlendiriliyor. Asansör tarafında (tek bağımsız bölümlü konutlar hariç): kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla katlı binalarda asansör tesisi zorunlu hale geldi. Yapılaşma yoğunluğu yönünden: ayrık ya da blok nizam yerlerde uygulama imar planında TAKS açıkça belirlenmemişse taban alanı katsayısı (TAKS) yüzde 40'ı geçemiyor; KAKS verilmeyen parsellerde ise yapı yaklaşma mesafelerine göre hesaplanan taban alanı sınırı içinde kalmak ve TAKS yüzde 60'ı aşmamak şartıyla uygulama yapılabiliyor. Arsa alıcısı için sonuç: bir parselden çıkacak kullanılabilir inşaat alanı, emsal-harici ve ortak alan kurallarına göre kaba emsal hesabından farklılaşabilir; kesin yapılaşma hakkı imar durumu belgesi ve yürürlükteki yönetmelikle belirlenir. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki tavsiye değildir.
Kimi etkiler: Arsasına yapı yapacak/yaptıracak alıcılar; imarlı arsa ve emsal/yapılaşma hesabı yapanlar; müteahhitler
İlgili sayfalar: bursa imarli arsa · emsal hesaplayici · kaks emsal nedir nasil hesaplanir · imar emsalinden kac m2 insaat cikar nasil hesaplanir
Resmî kaynak →20 Haziran 2026
Tarım arazilerinde hobi bahçesi/hisseli parselleme yasağı sertleşti (7584 sayılı Kanun)
7584 sayılı Kanun (11.06.2026 kabul; 20.06.2026 tarihli ve 33286 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı, aynı gün yürürlüğe girdi), tarım arazilerinin kooperatifler eliyle fiili hisselere bölünüp hobi bahçesine dönüştürülmesini engelliyor. 5403 sayılı Kanun değişikliğiyle tarımsal niteliği korunacak alanlarda kooperatiflerin mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinmesi kural olarak yasaklandı; yalnız tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatifler Bakanlık izniyle edinebiliyor. Ayrıca izinsiz yapılara elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı yasaklandı ve idari para cezaları ağırlaştırıldı. Alıcı için sonuç: 'hisseli hobi bahçesi' diye pazarlanan tarım arazileri artık daha yüksek yıkım ve ceza riski taşıyor. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki tavsiye değildir; somut karardan önce parselin belge, imar ve ifraz durumunu doğrulatın.
Kimi etkiler: Hobi bahçesi ya da hisseli tarla alıp satanlar; tarım arazisi yatırımcıları; kooperatif üzerinden parselleme düşünenler
İlgili sayfalar: hobi bahcesi diye satilan yer ne cikar · hisseli hobi bahcesi tuzagi nedir · 7584 kanun hobi bahcesi hisseli satis · hobi bahcesi almak mantikli mi · tarla asgari bolunme yeter gelir buyuklugu
Resmî kaynak →1 Şubat 2026
Taşınmaz ilanlarında EİDS yetki doğrulaması: satılık arsa dahil tüm satılık ilanlar 1 Şubat 2026'da zorunlu
Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kademeli olarak yürürlükte. Kiralık ilanlarda yetki doğrulaması 1 Ocak 2025, satılık işyeri ilanlarında 7 Nisan 2025 zorunlu oldu. 1 Şubat 2026 itibarıyla satılık konut ve arsa dahil tüm satılık taşınmaz ilanları, ilan platformlarında yetki ve kimlik doğrulaması olmadan yayınlanamıyor. Malik, emlakçıya e-Devlet üzerinden yetki vermeden ilan girilemiyor. Alıcı açısından anlamı: gördüğünüz ilanın gerçek malik ya da yetkili tarafından girilmiş olması beklenir, sahte ilan riski azalır. Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.
Kimi etkiler: İnternetten arsa ve taşınmaz ilanı arayan alıcılar; ilan veren malikler ile emlakçılar
İlgili sayfalar: yetki belgesi sorgulama · arsa dolandiriciligi yontemleri · arsa alirken hangi belgeler kontrol edilir
Resmî kaynak →1 Ocak 2026 (2026 yılı satışları)
Arsa satışında değer artış kazancı istisnası 2026'da 150.000 TL
Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. maddeye göre 5 yıl (bazı hallerde daha kısa süre) dolmadan satılan arsanın değer artış kazancı gelir vergisine tabidir. Yıllık istisna tutarı 2025 yılı satışları için 120.000 TL iken, 2026 yılı satışları için 150.000 TL olarak belirlendi (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, Resmî Gazete 31.12.2025, sayı 33124). Hangi istisnanın uygulanacağını satışın yapıldığı yıl belirler; beyan yılı değil. Arsayı 5 yıl elde tutup satan kişi için kazanç tamamen istisna kapsamındadır; erken satışta istisnayı aşan kazanç yıllık beyanname ile bildirilir. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki ya da mali tavsiye değildir; kendi durumunuz için mali müşavire danışın.
Kimi etkiler: Arsayı 5 yıl dolmadan satan kişiler ve kısa vadeli yatırımcılar; 2026 satışlarında istisnayı aşan kazanç beyana tabidir
İlgili sayfalar: arsayi 5 yildan once satarsam vergi · arsa satarken vergi oder miyim · arsa alip satmak ticari kazanc vergi mukellefiyeti
Resmî kaynak →25 Aralık 2025
Önalım (şufa) davasında süre 1 yıla indi, bedel rayiç oldu (7571 sayılı Kanun)
7571 sayılı Kanun (11. Yargı Paketi, RG 25.12.2025), hisseli/paylı taşınmazda diğer paydaşların önalım (şufa) davası açma süresini, satış bildirilmese bile her hâlde satıştan itibaren 2 yıldan 1 yıla indirdi (TMK m.733). Ayrıca davada ödenecek bedel, tapuda gösterilen satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedele bağlandı (TMK m.734). Hisseli arsa alan için pratik anlamı: paydaşın sizi dava etme penceresi kısaldı; ancak dava kazanılırsa artık düşük gösterilen tapu bedeli değil güncel piyasa (rayiç) bedeli ödenir. Süredeki kısalma yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Bu özet bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir; kendi durumunuz için bir avukata danışın.
Kimi etkiler: Hisseli/paylı tapulu arsa alan ve satan paydaşlar; önalım (şufa) riski taşıyan alıcılar
İlgili sayfalar: hisseli arsada pay alma onalim sufa · sufa on alim hakki hisseli arsa · hisseli tapulu arsa alinir mi · elbirligi payli mulkiyet farki hisseli tapu
Resmî kaynak →19 Aralık 2025
2026 emlak vergi değerine üst sınır getirildi (7566 sayılı Kanun)
7566 sayılı Kanun (10. madde, RG 19.12.2025), 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na eklediği geçici madde 23 ile bir üst sınır koydu: 2025'te 2026 için takdir edilen asgari ölçüde arsa/arazi metrekare birim değerlerine göre hesaplanan 2026 bina ve arazi vergi değerleri, 2025 vergi değerinin 'iki kat fazlasını' geçemez. Uygulamadaki yaygın örnekle: 2025 vergi değeri 1.000.000 TL olan bir taşınmazın 2026 vergi değeri, komisyon çok daha yüksek takdir etmiş olsa bile en çok 3.000.000 TL olur. İzleyen 2027, 2028 ve 2029 yıllarında değerler bu sınırlı esasa göre belirlenir. Amaç, bazı bölgelerdeki çok yüksek takdir artışlarını frenlemek. Bu metin bilgilendirmedir, hukuki ya da mali tavsiye değildir; kendi taşınmazınız için belediyenizin tahakkukunu ve bir mali müşaviri esas alın.
Kimi etkiler: Arsa ve arazi sahibi emlak vergisi mükellefleri
İlgili sayfalar: emlak vergisi 2026 artisi itiraz dava · arsa emlak vergisi nasil hesaplanir · arsa emlak vergisi muafiyeti var mi
Resmî kaynak →30 Haziran 2025
2026-2029 dönemi arsa m² birim (rayiç) değerleri kesinleşti, itiraz yolu açık
Belediye takdir komisyonlarının dört yılda bir belirlediği asgari arsa/arazi m² birim değerleri, 2026-2029 dönemi için 2025 Haziran'da takdir edildi ve 30 Haziran 2025 itibarıyla ilan edilip kesinleşti. Bu değerler emlak vergisinin, tapu harcının ve değer artış kazancı hesabının tabanını oluşturur. Kararlara karşı ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir (2025 yılında adli tatil nedeniyle bu süre eylül başına kadar uzamıştı). Arsa sahibi için pratik anlamı: mahallenizin resmî m² değeri güncellendi, ödenecek vergilerin tabanı değişti. Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da vergisel tavsiye değildir; kendi parselinize ilişkin süre ve tutarı belediyeniz ve mali müşavirinizle teyit edin.
Kimi etkiler: Arsa alan, satan veya sahibi olan herkes; emlak vergisi, tapu harcı ve değer artış kazancı ödeyenler
İlgili sayfalar: arsa rayic bedeli belediye m2 degeri nasil ogrenilir · emlak vergisi 2026 artisi itiraz dava · arsa metrekare fiyati nasil belirlenir
Resmî kaynak →13 Haziran 2024
Yabancıya satışta döviz alım belgesi zorunlu, değerleme raporu şartı ise gevşetildi
Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz ediniminde, satış bedelinin bankada bozdurulup Döviz Alım Belgesi ile tapuya ibrazı 24 Ocak 2022'den bu yana zorunludur (dayanak: Merkez Bankası Sermaye Hareketleri Genelgesi m.13). TKGM'nin 13 Haziran 2024 tarihli 2024/4 Sayılı Genelgesiyle, Türk vatandaşlığı kazanımı içeren işlemler dışındaki yabancı edinimlerinde taşınmaz değerleme (ekspertiz) raporu aranmıyor; vatandaşlık alımlarında ise tutar teyidi ilgili belge ile sürüyor. Kısaca: yabancı veya gurbetçi alıcı için döviz bozdurup belge almak halen şart, sıradan alımda değerleme raporu mecburiyeti kalktı ama vatandaşlık alımında devam ediyor. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki tavsiye değildir; her işlemde güncel tapu müdürlüğü uygulamasını teyit ettirin.
Kimi etkiler: Yabancı uyruklu ve gurbetçi/çifte vatandaş alıcılar
İlgili sayfalar: yabanci uyruklu bursada arsa alabilir mi askeri izin · gurbetci arsa odeme doviz mi tl mi · cifte vatandas turkiyede arsa alabilir mi · mavi kartli turkiyede arsa alabilir mi
Resmî kaynak →14 Mayıs 2024
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği: yetki belgesi ve mesleki yeterlilik şartları (14 Mayıs 2024)
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te 14 Mayıs 2024 tarihli değişiklik (Resmî Gazete sayı 32546) yayımlandı. Yürürlükteki düzende emlak işletmesi açmak ve Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi almak için sorumlu emlak danışmanlarında Seviye 5, emlak danışmanlarında Seviye 4 Mesleki Yeterlilik Belgesi, en az 100 saat mesleki eğitim ve mezuniyete göre değişen deneyim aranıyor. 14 Mayıs 2024 değişikliğinin kendisi ise esas olarak bir geçiş kolaylığı getirdi: 14 Mayıs 2024 öncesinde ilgili NACE kodlarıyla vergi ya da oda kaydı bulunan ofisler, 31 Aralık 2024'e kadar yaptıkları yetki belgesi başvurusunda deneyim şartından muaf tutuldu. Alıcı ve satıcı için pratik sonuç: karşınızdaki danışmanın Yetki Belgesi ve Mesleki Yeterlilik Belgesi olup olmadığını sorgulamak önem taşıyor. Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.
Kimi etkiler: Emlak danışmanıyla çalışan alıcı ve satıcılar; belgeli danışman arayanlar
İlgili sayfalar: yetki belgesi sorgulama · arsa satisinda danisman hizmet bedeli ne kadardir · arsa alirken avukat gerekli mi
Resmî kaynak →9 Kasım 2023
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk ve rezerv alan düzenlemesi (6306'da değişiklik)
7471 sayılı Kanun (RG 9 Kasım 2023), 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da önemli değişiklikler yaptı. Riskli yapıda dönüşüm kararı için gereken 2/3 paydaş çoğunluğu, salt çoğunluğa (yarıdan bir fazla hisse) indirildi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu ve rezerv yapı alanı ilanına ilişkin usuller yeniden düzenlendi. Arsa ya da hisse sahibi açısından: dönüşümde azınlıkta kalınması hâlinde süreç eskiye göre daha kolay ilerleyebilir, rezerv alan ilanı taşınmazın değerini ve tasarruf hakkını etkileyebilir. Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir; kendi durumunuz için bir hukukçuya danışın.
Kimi etkiler: Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı içindeki arsa ve hisse sahipleri
İlgili sayfalar: 6306 riskli yapi riskli alan arsa sahibi haklari · rezerv yapi alani kentsel donusum arazime etkisi
Resmî kaynak →10 Temmuz 2023
Genel KDV oranı %18'den %20'ye çıktı (KDV'ye tabi arsa/arazi teslimlerini etkiler)
7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltildi; karar 10 Temmuz 2023'ten itibaren uygulanıyor (RG 7 Temmuz 2023, sayı 32241). Ticari işletme, kurum ya da müteahhitten alınan ve KDV'ye tabi olan arsa/arazi teslimleri genel orana tabi olduğu için bu alımlarda faturaya eklenen KDV %18 yerine %20 hesaplanıyor. İki gerçek kişi arasındaki (ticari faaliyet kapsamı dışındaki) arsa satışı ise kural olarak KDV'ye tabi değildir. Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da mali tavsiye değildir; kendi durumunuz için mali müşavire danışın.
Kimi etkiler: Ticari işletme, kurum ya da müteahhitten KDV'li arsa/arazi alan alıcılar
İlgili sayfalar: arsa alirken kdv oder miyim
Resmî kaynak →22 Mayıs 2026
7579 sayılı Kanun: Tapu Kanunu'nda 15 kanunluk değişiklik, Hazine taşınmazı süresi ve zemin etüdü denetimi
7579 sayılı Tapu Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (7 Mayıs 2026 kabul), 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve yayımlandığı gün yürürlüğe girdi. 32 maddelik torba kanun; Tapu Kanunu, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kooperatifler Kanunu, Kadastro Kanunu, Yapı Denetimi Kanunu başta olmak üzere 15 kanunda değişiklik yapıyor. Arsa/parsel sahipleri için üç değişiklik öne çıkıyor: (1) Geçici Madde 1 ile Hazineye ait bazı taşınmazların (tarım arazileri, 2/B alanları, yapı kayıt belgeli yapılar dahil) satış başvurusu ve ödeme süresi 31 Aralık 2026'ya uzatıldı (ödemeye kadar TÜFE artışı uygulanıyor); (2) Ek Madde 2 ile Yapı Denetimi Kanunu kapsamındaki yapılarda zemin ve temel etüdünün yalnız Bakanlıkça izin belgeli kuruluşlarca yapılması zorunlu hale geldi, standarda aykırılıkta idari para cezası ve gerçeğe aykırı raporda izin iptali getirildi; (3) kadastro hatalarına karşı 30 günlük dava açma hakkı netleşti. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki tavsiye değildir; somut durumunuz için Tapu Müdürlüğü, Milli Emlak ve bir avukatla teyit edin.
Kimi etkiler: Tarım arazisi/2B/yapı kayıt belgeli Hazine taşınmazı başvurusu yapacaklar; zemin etüdü talep eden arsa alıcıları; kadastro hatası tespit edenler
İlgili sayfalar: bursa hazine arazisi · tapu · risk kontrol
Resmî kaynak →4 Şubat 2026
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişikliği: riskli yapı şerhi kütükte kalıcı hale geldi
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Öne çıkan değişiklik: daha önce riskli yapı yıktırıldığında tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki 'riskli yapı' şerhi tamamen terkin ediliyordu; artık şerh terkin edilse bile kütüğe taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında (kentsel dönüşüm sürecinde) olduğuna dair ayrı bir belirtme işleniyor, böylece sonradan tapuyu inceleyen bir alıcının süreçten habersiz kalması engelleniyor. Yönetmelik ayrıca karara katılmayan malikin arsa payının satışı, malik toplantısı usulü ve açık artırmada alıcı çıkmayan payın Bakanlıkça rayiç bedelle alınması gibi süreçleri de netleştirdi. Arsa/parsel sahibi için sonuç: kentsel dönüşüm geçirmiş ya da geçirmekte olan bir taşınmazı incelerken yalnız 'şerh yok' görmek yeterli değildir, kütükteki 6306 belirtmesi ayrıca sorulmalıdır. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki tavsiye değildir.
Kimi etkiler: Kentsel dönüşüm geçirmiş/geçirmekte olan taşınmaz alıcıları; riskli yapı sürecindeki hissedar malikler
İlgili sayfalar: bursa kentsel donusum · 6306 riskli yapi riskli alan arsa sahibi haklari · yildirimda riskli yapi tespiti 6306 sureci
Resmî kaynak →Radar, resmî yayınların yalnız ilgili başlıklarını izler ve kendi cümlelerimizle özetler; her kayıt resmî kaynağına bağlıdır. Somut bir işlemden önce mevzuatın güncel hâlini ilgili kurumdan ya da bir uzmandan teyit et.