Elbirliği (iştirak) mülkiyeti ile paylı (müşterek) mülkiyet farkı nedir; hisseli tapuda hangisi bende?

Tapunuzda "hisse" yazıyor olması ne tür bir ortaklık içinde olduğunuzu tek başına söylemez; önce hangi mülkiyet türüne baktığınızı öğrenin. Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette, tapuda mirasçıların adı topluca yazar ama kimin payının kaçta kaç olduğu ayrışmamıştır (Türk Medeni Kanunu m.701 ve devamı). Herkesin hakkı malın tamamına yayılır. Paylı (müşterek) mülkiyette ise her ortağın belirli bir payı vardır, tapuda "1/4", "3/8" gibi rakamla görünür (TMK m.688 ve devamı). Miras yoluyla intikal eden tarla ve arsaların büyük kısmı, aksi yapılmadıkça elbirliği mülkiyeti olarak durur.

Aradaki fark sahada doğrudan cebinize dokunur. Paylı mülkiyette payınızı, diğer ortakların yasal önalım (şufa) hakkı saklı kalmak koşuluyla, tek başınıza üçüncü bir kişiye satabilirsiniz (önalım için TMK m.732 ve devamı). Elbirliği mülkiyetinde ise böyle bir "benim payım" yoktur; taşınmaz üzerinde satış, ipotek, kat karşılığı gibi tasarruflar kural olarak tüm ortakların oybirliğiyle yapılır. Yani bir tek mirasçı bile imza atmazsa iş kilitlenir. "Abim sonra halleder", "amcamın oğlu nasıl olsa imzalar" sözüyle kapora vermek, bu sebeple hisseli yerde en sık düşülen tuzaktır.

Elbirliğini paylıya çevirmek mümkündür ama kendiliğinden olmaz. Mirasçılardan biri talep ederse, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülebilir (TMK m.644); bunun için ya ortakların anlaşması ya da mahkeme kararı gerekir. Çevrildikten sonra herkesin payı tapuda rakamla ayrışır ve payını satabilir hale gelir. Bir de "taksim" (fiili paylaşım) vardır: anlaşılırsa noter/tapu üzerinden, anlaşılamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıyla yer ya fiilen bölünür ya satılıp bedeli paylaşılır. Almadan önce tapu kaydını ve mülkiyet türünü yazılı görün; "elbirliği mi paylı mı, kaç ortak var, hepsi imzaya var mı" sorusunu netleştirmeden ilerlemeyin.

Bu sayfa genel bilgilendirmedir, kesin durumu tapunuzun kendisi belirler. Parselin elbirliği mi paylı mülkiyet mi olduğunu, ortak sayısını ve varsa şerhleri Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nden (ya da e-Devlet/Web-Tapu üzerinden yetkiniz varsa) resmî olarak sorgulayın; miras, intikal, taksim ve dava süreçleri için bir avukata, vergi tarafı için mali müşavire danışın. Burada yazılanlar yatırım ya da hukuki tavsiye değildir.