Banka kredisi çıkmayan (imarsız, düşük değerli) bir arsayı satın almanın finansman yolları neler?

Önce bankanın 'hayır' demesini doğru oku. Banka bir arsayı finanse ederken onu teminat (ipotek) alır ve değerini kendi eksperiyle ölçer; imarsız, hisseli ya da yolu olmayan parselde bu değer düşük çıkar veya parsel teminata uygun bulunmaz. Bir de yasal ayrım var: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 32. maddesindeki konut finansmanı, adı üstünde yalnız konut edinimi içindir; boş arsa bunun kapsamı dışındadır ve kanunun 22. maddesi anlamında genel bir tüketici kredisine girer. Bu yüzden arsada kredinin zorlaşması sık sık parselin zayıf tarafını gösteren bir işarettir, kararı ondan sonra ver.

Kredi çıkmıyorsa masada birkaç yol kalır. En temizi öz kaynaktır; kimseye borçlanmadan, kendi paranla alırsın. İkincisi satıcıdan vadeli, senetli alımdır: tapuyu peşin almadığın için noterde düzenlenecek bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve bunun tapuya şerhi seni korur, sözlü 'taksitle veriyorum' sözüne güvenme. Üçüncüsü bankanın genel amaçlı tüketici (ihtiyaç) kredisidir; bu kredi parsele bağlı değildir, genelde daha kısa vadeli, daha küçük tutarlı ve maliyeti konut kredisinden yüksektir. Faizsiz çalışmak isteyen için katılım bankaları (5411 sayılı Bankacılık Kanunu'ndaki katılım bankası) bir seçenektir, ama onlar da aynı değerlemeyi yapar ve sorunlu parseli çoğu zaman onlar da finanse etmez. Bir diğer yol da nakit yerine elindeki bir taşınmazı vermek, yani tapuda trampadır.

Asıl tuzak, bankanın dokunmadığı bir parseli pahalı ve kısa vadeli borçla zorla almaktır. Arsa zaten geç satılan, likiditesi düşük bir maldır; onu kısa vadeli ihtiyaç kredisiyle alırsan, satamadığın bir toprakla erken biten bir borcun arasında sıkışırsın. Satıcı 'ben taksitle veririm' diyorsa şerhsiz senede razı olma; vade uzarken arsanın üstüne haciz veya ipotek gelebilir ya da satıcı el değiştirebilir, bu tabloda eli en zayıf olan şerhsiz alıcıdır. Ortak bulup birlikte alma ya da tanıdıktan borçlanma da kulağa kolay gelir, ama hisseli tapu ve ödenmeyen borç en sık kavga sebebidir. Bu anlatılanlar genel bilgilendirmedir; kredi ve sözleşme koşulların için banka, katılım bankası ve bir mali müşavir ile taşınmaz hukukçusunun görüşü esastır.