Banka kredisi çıkmayan (imarsız, düşük değerli) bir arsayı satın almanın finansman yolları neler?

Bazı bankalar arsa/arazi için kredi verir, ama konut kredisine göre daha düşük oranda, daha kısa vadeli ve daha yüksek maliyetlidir. Banka arsanın imar durumuna ve değerlemesine bakar; her arsaya kredi çıkmaz.

Eksper tapu kaydına, imar durumuna ve çevredeki emsal satışlara bakar, parseli yerinde görür. Rapor çoğu dosyada birkaç iş gününde çıkar. Değer düşük gelirse banka krediyi kendi raporundaki değere göre hesaplar; aradaki farkı sen tamamlarsın.

Hayır, geçmez. Satış vaadi size yalnız ileride tapuyu isteme hakkı verir; mülkiyet ancak resmî devir ve tapu siciline tescil ile geçer. Şerh zorunlu değil ama şerhsiz sözleşme yalnız satıcıyı bağlar; arsa başkasına satılırsa elinizde kâğıt kalır.

Trampa (takas), iki taşınmazın karşılıklı devrinin resmen tapuda yapılmasıdır; sözle "takas ettik" demek tapu devri sayılmaz. Her iki tarafın parseli de aynı titizlikle (tapu, imar, değer) incelenmeli; değer farkı varsa yazılı netleştirilmeli.

Arsa, hisse senedi gibi anında nakde dönmez; likiditesi doğası gereği düşüktür. Ama zorluk parsele göre değişir: imarı net, yolu olan, müstakil tapulu temiz parsel makul sürede alıcı bulur; hisseli, yolsuz, ihtilaflı olan yıllarca elde kalır.

Taksitli ya da senetli arsada tapu kural olarak son taksit ödendiğinde devrolur; o ana kadar mülkiyet satıcıda kalır. Elden verilen senet tapusuz bir güvence değildir. Ara dönemdeki tek gerçek kalkan, noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve bunun tapuya şerhidir. Şerh, satıcı yeri başkasına satsa bile hakkını korur.

Doğrudan arsa satışında tapu müdürlüğünde ayrı damga vergisi ödenmez; asıl masraf tapu harcıdır (genelde satış değerinin %4'ü, %2 alıcı %2 satıcı). Damga vergisi yalnız noterde satış vaadi sözleşmesi gibi ayrı belgelerde gündeme gelir.

Tek bir doğru cevap yok; ikisi çok farklı iki araç. Borsadaki hisse likittir (istediğin gün satarsın), bölünebilir (küçük parayla girersin) ve fiyatı şeffaftır, ama günlük oynaklığı yüksektir. Arsa ise illikittir (satmak ay/yıl sürebilir), bölünmez ve fiyatı opaktır; buna karşılık fiziksel bir varlıktır. İkisinde de anaparanın altına düşme riski vardır; hangisinin sana uygun olduğu paranın ne zaman lazım olacağına, riske dayanma gücüne ve mali durumuna bağlıdır.

Tek bir doğru cevabı yok; amacına, ne kadar vadeye baktığına ve ne zaman nakde ihtiyacın olacağına göre değişir. Altın çok likittir (istediğin an, gramına kadar bölerek satarsın) ve saklaması kolaydır ama getirisi de dalgalıdır. Arsa illikittir (satması aylar sürebilir, bölemezsin) ve imar, hisse gibi kendine has riskleri vardır; buna karşılık fiziki bir varlıktır.

Doğru fiyat üç bacağa oturur: belediyenin asgari metrekare birim değeri (rayiç) tabandır ama piyasa değeri değildir; asıl ölçü yakın zamanda gerçekten satılmış benzer arsaların (emsal) fiyatlarıdır; ve imar durumu bu değeri kat kat değiştirir. İlan fiyatları satış fiyatı değildir; hayalî rakam koyan arsa satılmaz, aylarca hatta yıllarca bekler.

Satabilirsiniz, ancak devir için önce taviz bedeli ödenmelidir. İcareteyn/mukataalı vakıf şerhli taşınmazda 5737 sayılı Vakıflar Kanunu m.18 gereği, işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin %10'u taviz bedeli olarak Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne ödenmeden tapuda satış tescil edilmez. Ödemenin nasıl yapılacağı ise aynı Kanunun 19. maddesinde düzenlenir.

İkisi de ortak mülkiyettir ama satış gücün farklıdır. Elbirliğinde (iştirak, çoğu miras kalan yerde) senin ayrılmış payın yoktur; satış tüm mirasçıların oybirliğini ister. Paylı (müşterek) mülkiyette belirli bir payın (örneğin 1/4) vardır ve payını, ortakların önalım hakkı saklı kalmak üzere, tek başına satabilirsin.