Tarlaya ev yapılır mı?
Kural olarak hayır: tarla vasıflı parselde konut, ancak plan ve mevzuatın izin verdiği dar istisnalarla mümkündür. "Nasılsa yaparsın" diyen satıcıdan yazılı imar durumu iste, yazamıyorsa hikâyedir.
Tam cevabı oku →SORU BANKASI · KONU
İmar ve Yapılaşma soruları
Bursa'da arsa alırken "imar ve yapılaşma" başlığında en çok sorulan 58 soru, kanonik kısa cevaplarıyla.
İmarsız arsa alınır mı?
Uzun vadeli toprak yatırımı olarak alınabilir; "yakında imara girecek" beklentisiyle asla. İmar söylentiyle değil askı ilanıyla olur, belgesi yoksa beklentiye prim ödeme.
Tam cevabı oku →İmar durumu nereden öğrenilir?
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden, ada-parsel numarasıyla ve yazılı olarak. Sözlü "olur" hükümsüzdür; e-Devlet ve belediye sistemlerinden ön bakış yapılabilir, karar yazılı belgeyle verilir.
Tam cevabı oku →Sanayi arsası alırken nelere dikkat edilir?
Üç şeye: imar planında sanayi kullanımına açık olması, altyapı (enerji, yol, atık) kapasitesi ve OSB sınırı/aidat düzeni. Bursa'da sanayi talebi Nilüfer-Kestel-İnegöl-Karacabey aksında yoğunlaşır.
Tam cevabı oku →Arazi kullanım haritasından bir tarlanın imara açılacağı anlaşılır mı?
Kesin olarak anlaşılmaz; sadece fikir verir. Devletin açık haritaları (Atlas/TUCBS, CORINE) bir bölgenin nereye doğru büyüdüğünü gösterir. Ama bir tarlayı imarlı yapan tek şey, o parselin onaylı imar planıdır. Harita söylentiyi eler; garanti vermez.
Tam cevabı oku →Bursa'da taşkın riskli araziyi nasıl anlarım?
Dere yatağına yakınlık, DSİ taşkın yayılım haritaları ve imar planı plan notlarındaki "taşkın/dere koruma bandı" ibaresi belirleyicidir. "Arsa" diye satılan dere yatağı, Bursa'da en sık tuzaklardandır.
Tam cevabı oku →Bir arsanın imar durumunu resmî olarak nasıl sorgularım?
Ada-parsel numarasıyla: e-Plan (e-plan.csb.gov.tr) üzerinden 1/5000 ve 1/1000 planları + plan notları, e-Devlet "İmar Durumu Sorgulama" ve ilgili belediyenin e-imar sistemi. Sözlü "imarlı" beyanı hükümsüzdür; yazılı belge esastır.
Tam cevabı oku →KAKS (emsal) nedir, nasıl hesaplanır?
KAKS (emsal), bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Emsal 1.00 ise 1.000 m² arsaya toplam 1.000 m² kapalı alan yapılabilir; imar planı ve plan notları belirler.
Tam cevabı oku →TAKS nedir?
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanın zemine oturduğu alanın parsele oranıdır. TAKS 0.30 ise 1.000 m² arsada bina en fazla 300 m²'lik tabana oturur; kalan alan bahçe/çekme mesafesi kalır.
Tam cevabı oku →İfraz ve tevhid nedir?
İfraz, bir parseli birden çok parsele bölmektir; tevhid ise birden çok parseli birleştirmektir. İkisi de imar planına ve belediye onayına tabidir; 'böleriz/birleştiririz' sözü plan izin vermeden gerçekleşmez.
Tam cevabı oku →DOP (düzenleme ortaklık payı) nedir?
DOP, imar uygulaması sırasında yol, park, okul gibi kamu alanları için arsandan kesilen paydır. İmara girmemiş bir araziden imarlı arsa çıkarken alanın bir kısmı DOP olarak kesilebilir; net metrekare bu yüzden küçülebilir.
Tam cevabı oku →Arsa emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Arsa emlak vergisi, belediyenin belirlediği asgari metrekare rayiç bedeli üzerinden yıllık hesaplanır: büyükşehir sınırlarında (Bursa dahil) arsa için binde 6, büyükşehir dışında binde 3. Kesin oran ve rayiç için ilgili belediyeye danış; bu bilgilendirmedir, resmî beyan değildir.
Tam cevabı oku →Arsaya kredi çıkar mı?
Bazı bankalar arsa/arazi için kredi verir, ama konut kredisine göre daha düşük oranda, daha kısa vadeli ve daha yüksek maliyetlidir. Banka arsanın imar durumuna ve değerlemesine bakar; her arsaya kredi çıkmaz.
Tam cevabı oku →Kamulaştırma riski olan arsa alınır mı?
Yol, baraj, enerji hattı gibi projeler için kamulaştırılabilecek bir arsayı, bunu bilmeden alma. İmar planındaki kullanım kararlarını ve varsa şerhleri sorgula; kamu projesi hattındaki parsel değerini kaybedebilir.
Tam cevabı oku →Zemin etüdü nedir, şart mı?
Zemin etüdü, arsanın altındaki toprağın taşıma gücünü ve deprem davranışını ölçen mühendislik çalışmasıdır. Yapı ruhsatı için gereklidir; ayrıca alım öncesi zemin riskini görmenin en sağlam yoludur.
Tam cevabı oku →İmar barışı ve yapı kayıt belgesi nedir, arsadaki kaçak yapıyı yasallaştırır mı?
İmar barışı, 2018'de ruhsatsız yapıları kayıt altına alıp Yapı Kayıt Belgesi veren bir düzenlemeydi. Bu belge yapıyı kaydeder ama kalıcı yasallık kazandırmaz; kentsel dönüşüme ya da yeniden yapıma kadar geçerli, geçici bir statüdür.
Tam cevabı oku →Yapı ruhsatı ile iskan (yapı kullanma izni) arasındaki fark nedir?
Yapı ruhsatı inşaata başlama iznidir; iskan (yapı kullanma izni) ise biten yapının projeye uygun ve kullanılabilir olduğunu onaylayan bitiş belgesidir. Kısaca: ruhsat "yapabilirsin", iskan "kullanabilirsin" der.
Tam cevabı oku →Çekme mesafesi nedir, dar arsada binayı nereye kadar yapabilirim?
Çekme mesafesi, binanın parsel sınırlarından (yol, komşu, arka) bırakması zorunlu boşluktur; imar planı ve plan notları belirler. Dar arsada bu boşluklar oturtulabilir tabanı küçültür, sınıra kadar yapamazsın. Kesin ölçü için belediyenin yazılı imar durumu esastır.
Tam cevabı oku →Mevzi imar planı nedir, tek bir parsele nasıl imar çıkar?
Mevzi imar planı, mevcut planlı alanların dışında kalan bir bölgeye, üst ölçekli planlara uygun şekilde yapılan bağımsız bir uygulama imar planıdır. Tek parsele tek başına imar çıkması istisnadır; imar kural olarak alanın bütününe, resmî plan onayıyla gelir.
Tam cevabı oku →İmar planına nasıl ve kaç gün içinde itiraz edilir?
İmar planı belediyede askıya çıkınca, askı süresi içinde (genellikle 1 ay) yazılı ve gerekçeli dilekçeyle belediyeye itiraz edilir. Kesin gün sayısı askı ilanında yazar; süreyi kaçırırsan idari yargı yolu kalır.
Tam cevabı oku →Yola terk nedir, imar sırasında arsamın ne kadarı bedelsiz gider?
Yola terk, imar planında kamuya (yol, park, okul) ayrılan kısmın bedelsiz kamuya bırakılmasıdır. 18. madde düzenlemesinde bu pay (DOP) kanuni üst sınıra kadar, yaklaşık arsanın önemli bir yüzdesi olabilir; kesin oran için belediye esastır.
Tam cevabı oku →Sıvılaşma riski olan zemin nasıl anlaşılır?
Sıvılaşma riski gevşek, suya doygun kum-silt zeminlerde ortaya çıkar; en kesin göstergesi zemin etüdüdür (sondaj artı yeraltı su seviyesi). Belediyenin imar planına esas jeolojik-jeoteknik raporundaki "önlemli alan" işareti ile düz ova ve dere-göl-deniz kıyısı şüphe uyandırır.
Tam cevabı oku →Jeolojik sakıncalı (afete maruz) alan nedir, üzerine yapı yapılabilir mi?
Jeolojik sakıncalı alan; heyelan, sıvılaşma, taşkın gibi zemin tehlikeleri nedeniyle imar planında yapılaşmaya kapatılmış bölgedir. Bu vasıftaki parsellere kural olarak yapı ruhsatı verilmez; almadan önce imar durumunu ve zemin etüdünü belediyeden mutlaka teyit ettir.
Tam cevabı oku →SİT alanındaki arsaya yapı yapılır mı?
Şartlı ve zordur: SİT alanında (arkeolojik, doğal, kentsel) her yapı Koruma Kurulu iznine tabidir ve ret çıkabilir. Almadan önce SİT derecesini ve koruma amaçlı imar planını resmî olarak sorgula.
Tam cevabı oku →Maden ruhsat sahasındaki arazi alınır mı?
Dikkatli alınır: yüzey mülkiyeti senin olsa da altındaki maden hakkı ruhsat sahibinindir. İşletme ruhsatı sahasında kalan arazide irtifak veya kamulaştırma gündeme gelebilir; ruhsat haritasını sorgulamadan alma.
Tam cevabı oku →Tarla ya da tarım arazisi alıp ne yapabilirim?
Tarım arazisini tarımsal amaçla kullanırsın (ekim, dikim, hayvancılık), tarımsal kira ile gelir üretebilir, uygun vasıf ve şebeke şartlarında güneş enerjisi santrali (GES) kurabilir ya da onaylı sınırlarda tarımsal yapı (depo, ahır, küçük bağ evi) yapabilirsin. Kalıcı müstakil konut için tarım dışı kullanım izni ve imar şarttır; izinsiz yapı kaçaktır.
Tam cevabı oku →Köy yerleşik alanı nedir, orada ev yapılır mı?
Köy yerleşik alanı, kırsal yerleşimin mevcut sınırı içinde kalan, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında sınırlı yapılaşmaya açık bir alandır. Yapı hakkı vardır ama şehir imarındaki gibi değildir; kesin kural belediyeden yazılı sorgulanır.
Tam cevabı oku →Tarlaya tiny house ya da konteyner ev konulur mu, ruhsat gerekir mi?
Yaygın inanışın aksine 'tekerlekli olunca serbest' diye bir kural yok. Resmî görüşe göre konut olarak kullanılan, su-elektrik-kanalizasyona bağlanan ya da zemine sabitlenen tiny house ve konteyner 'yapı' sayılır ve ruhsat ister; imarsız tarlada bu ruhsat kural olarak çıkmaz. Ruhsatsız koyarsan mühürleme, para cezası ve yıkım gündeme gelir.
Tam cevabı oku →Arsam imar planı değişikliğiyle değer kazanırsa devlete yüzde 90 değer artış payı mı ödeyeceğim; bu payı kimler, ne zaman, nasıl öder?
Hayır, her değer artışında değil. Yüzde 90'lık değer artış payı, siz ve diğer malikler kendi talebinizle imar planı değişikliği yaptırır ve parsel değer kazanırsa doğar. Belediyenin kendi kararıyla yaptığı genel plan çalışmaları bu payın kapsamına girmez.
Tam cevabı oku →Değerlenecek bir arsa nasıl anlaşılır, hangi imar ve altyapı sinyallerine bakmalı?
Bir arsa, üzerinde yapılabilecekler resmen genişlediğinde ya da yolu, suyu, altyapısı gerçekten geldiğinde değer kazanır. Bakılacak sinyal: belediyede onaylı ya da askıya çıkmış imar planı ve bütçesi belli altyapı projeleri. Kahvehane duyumu değil, kurumun kağıdı esastır.
Tam cevabı oku →Banka kredisi çıkmayan (imarsız, düşük değerli) bir arsayı satın almanın finansman yolları neler?
Öz kaynak dışında üç yol kalır: satıcıdan senetli/vadeli alım, arsaya bağlı olmayan genel amaçlı tüketici (ihtiyaç) kredisi ve katılım bankası finansmanı. Ama önce şunu düşün: banka finanse etmiyorsa, bunu çoğu zaman parselin kendisi hakkında bir işaret olarak oku.
Tam cevabı oku →Arsa aldıktan sonra ev yapmak için sırasıyla hangi izinleri almam gerekir?
Sıra bellidir: önce belediyeden imar durumu belgesi, sonra zemin etüdü, sonra yetkili mimar ve mühendislerce hazırlanıp belediyece onaylanan proje, ardından yapı ruhsatı, inşaat bitince de yapı kullanma izni (iskan). Ruhsatsız temel atılmaz.
Tam cevabı oku →Ruhsatsız (kaçak) ev yaparsam başıma ne gelir, yıkım ve ceza süreci nasıl işler?
Ruhsatsız yapıda önce yapı tatil tutanağı tutulup inşaat mühürlenir, en çok bir ay süre verilir; düzeltilmezse belediye encümeni yıkım kararı alır, masrafı senden tahsil edilir. Ayrıca imar para cezası kesilir ve Bursa'da belediye sınırları içinde olduğun için TCK 184'ten hapis davası açılabilir.
Tam cevabı oku →Arsa fiyatındaki artış gerçek değer mi, yoksa spekülasyon balonu mu; ilan fiyatına bakarak bunu nasıl ayırt ederim?
İlan fiyatı satıcının istediği rakamdır, gerçekten el değiştiren fiyat değil. Değer gerçekse arkasında somut bir değişiklik olur: onaylı imar, yol, üretim, nüfus. Sadece 'herkes alıyor' diye yükselen, gerçek satışı az olan fiyat, balonun ilk işaretidir.
Tam cevabı oku →Bir tarlanın ileride sanayiye ya da imara açılacağını nereden anlarım, hangi işaretlere (çevre düzeni planı, OSB yakınlığı) bakmalıyım?
Sözlü vaatlere değil, resmî planlara bakın. Önce çevre düzeni planında (1/100.000 veya 1/50.000 ölçek) parselin hangi kullanıma ayrıldığına, sonra Organize Sanayi Bölgesi sınırına yakınlığına ve belediyede askıya çıkan plan değişikliklerine bakın.
Tam cevabı oku →İmar uygulamasında (18. madde) arsamdan fazla DOP kesildi, parselim küçüldü; itiraz edip iptal ettirebilir miyim?
Evet. DOP yasaldır; arsanızın en çok yüzde 45'i kamu hizmet alanları için bedelsiz kesilebilir. Bu sınır aşıldıysa veya kesinti hatalıysa, plan askıya çıktığında 30 gün içinde idareye itiraz eder, sonuç alamazsanız taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesine dava açarsınız.
Tam cevabı oku →Arsam imar planında yol/yeşil alan/okul olarak ayrıldı ama kamulaştırılmıyor, ne yapabilirim?
Sonsuza kadar beklemek zorunda değilsin. İmar planı yürürlüğe girdikten sonra idarenin, donatıya ayrılan taşınmazı beş yıl içinde ya kamulaştırması ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapması gerekir. Önce ilgili idareye yazılı başvurup uzlaşma istersin; sonuç çıkmazsa hukuki el atma (bedel) davası açabilirsin. Süresinde plana itiraz da ayrı bir yoldur.
Tam cevabı oku →Nazım imar planı ile uygulama imar planı arasındaki fark nedir (1/5000 - 1/1000)?
Nazım imar planı (1/5000) bir bölgenin genel arazi kullanımını ve yoğunluğunu gösterir, tek başına yapı ruhsatına dayanak olmaz. Uygulama imar planı (1/1000) ise ada, parsel bazında yapılaşma koşullarını (yapı nizamı, TAKS, KAKS, kat, çekme mesafesi) belirler ve ruhsatın dayanağıdır. "Nazımda konut" demek, henüz inşaat izni var demek değildir.
Tam cevabı oku →Tarla vasıflı arazime depo, ahır, kümes veya bağ evi (tarımsal amaçlı yapı) yapabilir miyim, taban alanı sınırı ne kadar?
Evet, ama sınırlı ve izinli. Tarla vasıflı arazine tarımsal depo, ahır, kümes gibi tarımsal amaçlı yapıları, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün uygun görüşü ve ilgili idarenin ruhsatıyla, onaylı proje ölçüsünde yapabilirsin. Bağ evi de şartları tutarsa (asgari arazi büyüklüğü, azami inşaat alanı) tarımsal amaçlı yapı sayılır ve İl Tarım'ın uygun görüşüyle yapılabilir. Ama tam anlamıyla oturulacak müstakil konut istiyorsan o ayrı iştir; tarım dışı kullanım izni ve imar şartları ister. İzinsiz yapı kaçaktır; para cezası ve yıkım gelir.
Tam cevabı oku →Metro ya da yol geçecek duyumuyla arsa almak mantıklı mı, riskli mi?
Tek başına duyumla alınmaz: kahvehane sözü ya da emlakçı vaadi tescil değildir; dayanak ancak onaylı, hiç değilse askıya çıkmış resmî imar planıdır. Hat tam parselin üstünden geçerse arsa değerlenmez, kamulaştırılır; değer güzergâhın yanındaki parselde artar.
Tam cevabı oku →Bursa 1/100.000 çevre düzeni planı yatırımcı için nasıl okunur, arazim gelişme veya sanayi lekesindeyse imar hakkım var mı?
1/100.000 çevre düzeni planı en üst ölçekli stratejik plandır; parsele ruhsat vermez, bir bölgeye tarım, orman, gelişme, sanayi gibi genel kullanım lekeleri koyar. Parselin "gelişme" ya da "sanayi" lekesinde kalması bir potansiyeldir, imar hakkı değildir. Yapı hakkını ancak alt ölçek 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planları verir.
Tam cevabı oku →Arazimde kaplıca ya da sıcak su (jeotermal kaynak) çıkarsa hak kimin olur, Bursa'da durum nedir?
Otomatik senin olmaz. Jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; arama ve işletme hakkı ruhsatla kazanılır. Ruhsatlandırma kural olarak başvuru (müracaat) usulüyle yapılır; ihale ise yalnız belirli hallerde (terk edilen, hükümden düşen ya da Devlete geri dönen sahalarda) devreye girer. Büyükşehir olan Bursa'da ruhsatı valilik (YİKOB) verir. Arazi sahibi kaynağın maliki değildir; ruhsat sahibiyle irtifak/uzlaşma ya da kamulaştırma gündeme gelir.
Tam cevabı oku →OSB'den doğrudan sanayi arsası nasıl alınır, tahsis şartları ve tahsisin iptali nedir?
OSB'den arsa satın alınmaz, tahsis edilir. OSB yönetimine dilekçe ve yatırım bilgi formuyla başvurulur; yönetim kurulu başvurudan itibaren 30 gün içinde karar verir, noter onaylı taahhütname ve tahsis sözleşmesi imzalanır. Tahsis tarihinden itibaren süresinde yapı ruhsatını alıp yatırıma başlamayan ya da süresinde üretime geçmeyenin tahsisi iptal edilebilir; parsel serbestçe satılamaz.
Tam cevabı oku →İmar planı olmayan köy/tarla arazisini bölebilir miyim; plansız alanda asgari parsel büyüklüğü ve yol cephesi şartı nedir?
Bölebilirsin ama sınır var. Üst ölçekli planı olmayan iskan dışı alanda ifrazla oluşan her parsel 5.000 m2'nin altına inemez ve kadastral yola en az 25 m cephesi olmalı. Köy yerleşik alanında bir taşınmazdan en çok 5 parsel çıkar, ifrazla oluşan parsel bir daha bölünemez.
Tam cevabı oku →Yatırım için arsa mı tarla mı almalı, hangisi daha mantıklı?
İkisinin de yeri var; asıl soru hangisi değil, senin vaden ve amacın ne. Arsa (3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında imar planı içinde yapılaşmaya açık parsel) daha likit ama pahalıdır; tarla (5403 sayılı Kanunla korunan tarımsal arazi) ucuzdur ama imara açılması belirsiz ve uzun vadelidir. Kısa vaden varsa arsaya, sabrın ve uzun vaden varsa tarlaya yönel.
Tam cevabı oku →İmarlı pahalı arsa mı, imarsız ucuz arsa mı daha çok kazandırır?
İkisinin de tek doğru cevabı yoktur. İmarlı arsa pahalıdır ama belirlilik ve anında yapılaşma hakkı verir; imarsız arsanın getirisi ise tümüyle "imara açılma" beklentisine bağlıdır ve bu, belediyenin plan kararına bağlı belirsiz bir ihtimaldir. Kısacası imarsızdaki ucuzluğun bedeli, belirsizliği satın almandır.
Tam cevabı oku →Zemin sınıfı (ZA, ZB, ZC, ZD, ZE, ZF) ne demek, arsa alırken parselin zemin sınıfını nasıl öğrenirim?
Zemin sınıfı, TBDY 2018'in bir parselin ilk 30 metredeki zeminini kayma dalgası hızına (Vs30) göre ZA (en sağlam kaya) ile ZF (özel inceleme gereken zemin) arasında etiketlemesidir. Zemin ZA'dan ZF'ye doğru genel olarak zayıflar; ZE ve ZF gevşek/yumuşak ve riskli gruptur, temel ile güvenlik maliyetini doğrudan artırır. Parselin sınıfını belediyenin imara esas jeolojik-jeoteknik etüdünden ve parsel zemin etüdünden öğrenirsin.
Tam cevabı oku →Arkeolojik sit alanının kaçıncı derecesinde yapı yapılabilir (1., 2., 3. derece farkı)?
1. derece arkeolojik sitte yapılaşmaya izin verilmez; alan bilimsel kazı dışında aynen korunur. 2. derecede yeni yapı yoktur, yalnız mevcut yapıda sınırlı onarım kurul iznine bağlıdır. 3. derecede koruma amaçlı imar planı, sondaj kazısı ve Koruma Kurulu kararı varsa sınırlı yapılaşma mümkündür. Almadan önce parselin sit derecesini yazılı öğren.
Tam cevabı oku →Ayrık, bitişik, ikiz ve blok nizam ne demek, imar planında ne çıkar?
Yapı nizamı, binanın komşu parsellere göre nasıl konumlanacağını belirler ve uygulama imar planında yazar. Ayrık nizam her yönden komşuya mesafeli, bitişik nizam en az bir cephesi komşuya yapışık, ikiz iki binanın ortadan birleştiği, blok nizam ise binaların tek kitle halinde oturduğu düzendir. Planda belirtilmemişse kural olarak ayrık nizam uygulanır.
Tam cevabı oku →Arsa veya tarla fiyatında pazarlık nasıl yapılır, ne kadar indirim gerçekçi?
Sabit bir pazarlık oranı yoktur; indirim parselin durumuna göre değişir. Gerçekçi indirim blöfle değil, doğrulanabilir gerekçeyle gelir: gerçek emsal satış fiyatları, ilanda bekleme süresi, satıcının aciliyeti, imar veya evrak eksiği ve peşin ödeme gücü. Sağlam parselde pazarlık dardır, kusurlu ya da acil satışta genişler.
Tam cevabı oku →Uludağ Milli Parkı içinde veya sınırında arazi alınır mı, ev veya bağ evi yapılır mı?
Kural olarak yeni yapı yasaktır. Uludağ'da toprak ikili bir rejime tabidir: parkın büyük bölümü 2873 sayılı Milli Parklar Kanununa ve Uzun Devreli Gelişme Planına bağlı milli park statüsünü sürdürür; 2023'te 7432 sayılı Uludağ Alanı Hakkında Kanunla milli park vasfı kaldırılıp Uludağ Alan Başkanlığına devredilen kesim ise öncelikle bu özel kanuna tabidir. Her iki halde de kamu yararı zorunluluğu olmadıkça yeni yapı kurulamaz, mevcut yerleşim dışında iskân açılmaz. "Uludağ eteğinde arsa" beklentisiyle alma.
Tam cevabı oku →Kat karşılığında her bağımsız bölüme düşen arsa payı nasıl belirlenir, yanlış belirlenmişse düzeltim davası açılır mı?
Arsa payı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı belirlenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3), eşit metrekareye göre değil. Oransız, haksız dağıtılmışsa her kat maliki arsa payı düzeltim (tashih) davası açabilir. Bu dava zamanaşımına bağlı değildir; sonradan değer artışı payı değiştirmez.
Tam cevabı oku →Arsamı satarken değerini/fiyatını nasıl doğru belirlerim?
Doğru fiyat üç bacağa oturur: belediyenin asgari metrekare birim değeri (rayiç) tabandır ama piyasa değeri değildir; asıl ölçü yakın zamanda gerçekten satılmış benzer arsaların (emsal) fiyatlarıdır; ve imar durumu bu değeri kat kat değiştirir. İlan fiyatları satış fiyatı değildir; hayalî rakam koyan arsa satılmaz, aylarca hatta yıllarca bekler.
Tam cevabı oku →Arsayı şirket üzerinden mi yoksa şahsım adına mı almalıyım?
Tek cümlelik bir doğru yok; karar arsayı NİYE aldığınıza bağlı. Kendiniz için, ticaret amacı gütmeden alıp elde tutacaksanız şahıs adına almak çoğu durumda daha basit ve vergi açısından daha avantajlıdır: gerçek kişide, ticari sayılmayan bir taşınmazı satın aldığınız tarihten itibaren beş yıl elde tutup satarsanız değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Aynı arsa bir şirketin aktifine kayıtlıysa bu beş yıl istisnası uygulanmaz; satış kazancı kurum kazancına girer ve satışta genel oranda KDV çıkabilir. Buna karşılık düzenli alım-satım, inşaat ya da ortaklı büyük bir yatırım planlıyorsanız şirket yapısı sorumluluk ve finansman açısından anlamlı olabilir.
Tam cevabı oku →Arsanın emsalinden (KAKS) kaç metrekare inşaat ve kaç daire çıkar, nasıl hesaplanır?
Kabaca hesap basittir: emsal (KAKS) çarpı arsa yüzölçümü, o parselde yapılabilecek toplam inşaat (katlar) alanını verir. Örneğin 1.000 m² arsada emsal 1,50 ise 1.500 m² inşaat çıkar. Daire sayısı ise ayrı bir iştir; toplam alanı ortalama bir daire büyüklüğüne bölerek kaba tahmin yaparsınız ama kesin sayı imar planı notları, TAKS, çekme mesafeleri ve mimari projeye bağlıdır. Net rakam için belediyeden imar durumunu alın, projeyi ruhsatlı bir mimar hazırlasın.
Tam cevabı oku →Bursa'da hangi OSB'ler var, sanayi arsası nereden alınır?
Bursa, Türkiye'nin ilk OSB'sinin kurulduğu şehirdir ve bugün il genelinde çok sayıda organize sanayi bölgesi vardır: merkezde BOSB (Bursa OSB), DOSAB (Demirtaş), NOSAB (Nilüfer), HOSAB (Hasanağa) ve TOSAB (Tekstil İhtisas); ilçelerde İnegöl, Yenişehir, Kestel, Gürsu, Mustafakemalpaşa, Karacabey, İznik gibi OSB'ler bulunur. OSB içindeki parselin ilk sahiplenmesi normal alım-satım değil, ilgili OSB yönetiminden "tahsis"tir ve üretim/yatırım şartına bağlıdır. Yatırım amacıyla boş tutmak için OSB parseli almak mümkün değildir; alternatif, OSB dışındaki sanayi imarlı özel arsalardır.
Tam cevabı oku →Arsa yatırımında ne zaman satmalı, çıkış stratejisi nasıl kurulur?
Dürüst cevap: sabit bir "sat" tarihi ya da fiyatı yoktur, herkese uyan tek reçete de yoktur. Çıkış, tahminle değil karar girdileriyle kurulur: imar durumundaki gerçek değişim, elinizdeki nakit ihtiyacı, bölgedeki gerçekleşmiş emsal satış sinyalleri, kişisel planınız ve verginin zamanlama etkisi. Bu bir bilgilendirmedir, yatırım tavsiyesi değildir; kendi durumunuz için mali müşavir ve alanında uzman biriyle konuşun.
Tam cevabı oku →Arsa yatırımında getiri (kâr) nasıl hesaplanır?
Getiri, kısaca satış bedelinden alış bedelini VE aradaki tüm masrafları düşerek bulunur; ama gerçek (reel) kârı görmek için enflasyonu da hesaba katmak gerekir. Kaç yılda ne kadar kazandıracağı arsaya, bölgeye, imar durumuna ve satabildiğiniz güne göre değişir; kimse önceden garanti veremez. Kendi rakamlarınızla doğru hesabı çıkarmak için mali müşavirinize danışmanız en sağlıklısıdır.
Tam cevabı oku →Tüm sorular: Soru Bankası →
Soru listede yoksa, telefonda sor.
Liste genel anlatır; telefon senin parselini anlatır.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00