Bir tarlanın ileride sanayiye ya da imara açılacağını nereden anlarım, hangi işaretlere (çevre düzeni planı, OSB yakınlığı) bakmalıyım?
Sözlü vaatlere değil, resmî planlara bakın. Önce çevre düzeni planında (1/100.000 veya 1/50.000 ölçek) parselin hangi kullanıma ayrıldığına, sonra Organize Sanayi Bölgesi sınırına yakınlığına ve belediyede askıya çıkan plan değişikliklerine bakın.
Toprakta imar bir anda olmaz; bir kademe düzeni vardır. En üstte çevre düzeni planı bulunur, onun altında nazım imar planı (üst ölçekli imar planı), en altta uygulama imar planı gelir. Bu sıralama 14 Haziran 2014 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ile bellidir ve her alt plan, üstündeki plana uymak zorundadır. Yani bir tarlanın önü ilk olarak çevre düzeni planında açılır. Bu plan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 1/100.000 ya da 1/50.000 ölçekte yapılır; hangi bölgenin sanayi, hangisinin tarım, hangisinin yerleşme ve gelişme alanı olacağını gösterir. İlk bakacağınız yer burasıdır: parseliniz gelişme veya sanayi alanında mı kalıyor, yoksa tarım, orman, mera gibi korumalı bir yerde mi.
İkinci güçlü işaret Organize Sanayi Bölgesi yakınlığıdır. OSB'ler 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'na göre kurulur ve yeri ayrı bir yer seçimi süreciyle belirlenir. Bir OSB'nin sınırına, ilan edilmiş genişleme alanına ya da yeni OSB için çalışılan bölgeye yakınlık, çevredeki tarlaların zamanla sanayiye dönme ihtimalini artırabilir. Bunun yanında büyük yol, kavşak, lojistik ve altyapı yatırımları da yön verir. En pratik takip yeri ise belediyede ve Çevre, Şehircilik İl Müdürlüğü'nde askıya çıkan, yani herkesin görmesi için ilan edilen plan ve plan değişiklikleridir. Bu planlar herkese açıktır; gidip ada ve parsel numaranızla sorabilir, kendi gözünüzle inceleyebilirsiniz.
Burada en sık düşülen tuzak, satıcının sözüne güvenmektir. 'Burası imara girecek' cümlesi bir belge değildir; çevre düzeni planında hiçbir işaret yokken de söylenir. Planda gelişme alanı görünmesi bile o parselin yarın yapılaşacağı anlamına gelmez; alt ölçekli planlar yapılıp onaylanmadan yapılaşma hakkı doğmaz ve bu yıllar alabilir, hatta hiç olmayabilir. Ayrıca tarım, orman, mera, zeytinlik gibi koruma statüleri ve zeminle ilgili kısıtlar dönüşümün önünde durabilir; planlar zamanla değişir de. Bu yüzden kulaktan dolma değil, güncel ve resmî plan üzerinden ilerlemek gerekir. Bu yazı yalnızca bilgilendirmedir; hukuki, vergisel ve finansal konularda resmî kurumlara başvurmak ve konunun uzmanına danışmak esastır.
"Bir tarlanın geleceğini satıcının dili değil, planın çizgisi söyler; önce çevre düzeni planına, sonra sanayinin sınırına bakılır."
SÖZLÜKTE: UYGULAMA İMAR PLANI · ÇEVRE DÜZENİ PLANI · NAZIM İMAR PLANI · MERA
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Bir arsa, üzerinde yapılabilecekler resmen genişlediğinde ya da yolu, suyu, altyapısı gerçekten geldiğinde değer kazanır. Bakılacak sinyal: belediyede onaylı ya da askıya çıkmış imar planı ve bütçesi belli altyapı projeleri. Kahvehane duyumu değil, kurumun kağıdı esastır.
Mevzi imar planı, mevcut planlı alanların dışında kalan bir bölgeye, üst ölçekli planlara uygun şekilde yapılan bağımsız bir uygulama imar planıdır. Tek parsele tek başına imar çıkması istisnadır; imar kural olarak alanın bütününe, resmî plan onayıyla gelir.
Kesin olarak anlaşılmaz; sadece fikir verir. Devletin açık haritaları (Atlas/TUCBS, CORINE) bir bölgenin nereye doğru büyüdüğünü gösterir. Ama bir tarlayı imarlı yapan tek şey, o parselin onaylı imar planıdır. Harita söylentiyi eler; garanti vermez.
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden, ada-parsel numarasıyla ve yazılı olarak. Sözlü "olur" hükümsüzdür; e-Devlet ve belediye sistemlerinden ön bakış yapılabilir, karar yazılı belgeyle verilir.
Rehber: Bursa'da sanayi arsası ve OSB →1/100.000 çevre düzeni planı en üst ölçekli stratejik plandır; parsele ruhsat vermez, bir bölgeye tarım, orman, gelişme, sanayi gibi genel kullanım lekeleri koyar. Parselin "gelişme" ya da "sanayi" lekesinde kalması bir potansiyeldir, imar hakkı değildir. Yapı hakkını ancak alt ölçek 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planları verir.
İkisinin de tek doğru cevabı yoktur. İmarlı arsa pahalıdır ama belirlilik ve anında yapılaşma hakkı verir; imarsız arsanın getirisi ise tümüyle "imara açılma" beklentisine bağlıdır ve bu, belediyenin plan kararına bağlı belirsiz bir ihtimaldir. Kısacası imarsızdaki ucuzluğun bedeli, belirsizliği satın almandır.
Nazım imar planı (1/5000) bir bölgenin genel arazi kullanımını ve yoğunluğunu gösterir, tek başına yapı ruhsatına dayanak olmaz. Uygulama imar planı (1/1000) ise ada, parsel bazında yapılaşma koşullarını (yapı nizamı, TAKS, KAKS, kat, çekme mesafesi) belirler ve ruhsatın dayanağıdır. "Nazımda konut" demek, henüz inşaat izni var demek değildir.
Konu rehberi: Bursa sanayi arsası rehberi →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00