Nazım imar planı ile uygulama imar planı arasındaki fark nedir (1/5000 - 1/1000)?

İmar planları tek bir kâğıt değil, üstten alta doğru inen bir kademedir. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği bu kademeyi mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak sıralar; her plan bir üstündekine uymak, bir altındakini yönlendirmek zorundadır. Yani bir parselde ne yapılacağını en tepedeki kaba karar değil, en alttaki en ayrıntılı plan söyler. Sahada gördüğüm karışıklığın çoğu, bu iki basamağın birbirine karıştırılmasından çıkıyor.

Nazım imar planı (1/5000 ölçekli, büyükşehirlerde çoğunlukla büyükşehir belediyesince yapılır) genel çerçeveyi çizer: hangi bölge konut, hangi bölge sanayi ya da ticaret olacak, nüfus yoğunluğu ne kadar, ana yollar ve donatı alanları nereden geçecek. 3194 sayılı İmar Kanunu bu planı, uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olan bir çerçeve olarak tanımlar. Dikkat: nazım plan genel kullanım kararını gösterir, ama ada, parsel bazında 'senin arsana kaç kat, ne kadar taban' sorusunun cevabını vermez ve tek başına yapı ruhsatına dayanak olmaz.

Uygulama imar planı (1/1000 ölçekli) ise onaylı halihazır harita üzerine çizilir ve işin detayını verir: yapı adaları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı (TAKS), kat alanı katsayısı / emsal (KAKS), çekme mesafeleri, yol genişlikleri. Onaylama yetkisi konusunda büyükşehir ile büyükşehir dışı ayrımı önemlidir: büyükşehirlerde (Bursa dahil) uygulama imar planını çoğunlukla ilçe belediyesi hazırlar veya teklif eder, ancak nihai onay büyükşehir belediye meclisine aittir; büyükşehir dışındaki belediyelerde ise ilgili belediye planı hem hazırlar hem onaylar. Yapı ruhsatı ise yürürlükteki uygulama imar planına göre verilir. İşte 'bu arsa nazımda konut ama uygulama planı yok' cümlesinin anlamı budur: bölge kaba kararda konuta ayrılmış olabilir, ancak parseline özel yapılaşma koşulları henüz çizilmediği için o parselde bugün ruhsat alıp inşaata başlanamaz. Uygulama planının ne zaman, hangi koşullarla yapılacağı ise belirsizdir; kimi yerde birkaç yıl sürer, kimi yerde hiç gelmez.

Almadan önce şunu yaz kâğıda: parselin hem nazım hem uygulama imar planındaki durumu ayrı ayrı nedir, uygulama planı onaylı ve yürürlükte mi, değilse hangi aşamada. Bunu satıcının anlatısına değil, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden alınacak yazılı imar durumu belgesine dayandır. Buradaki bilgi genel bir yol göstermedir; kesin ve güncel durum için parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğü ve tapu müdürlüğü esastır, tereddüt varsa bir imar hukukçusuna danışın. Bu metin resmî değerleme, ekspertiz ya da yatırım tavsiyesi değildir.