Nazım imar planı ile uygulama imar planı arasındaki fark nedir (1/5000 - 1/1000)?
Nazım imar planı (1/5000) bir bölgenin genel arazi kullanımını ve yoğunluğunu gösterir, tek başına yapı ruhsatına dayanak olmaz. Uygulama imar planı (1/1000) ise ada, parsel bazında yapılaşma koşullarını (yapı nizamı, TAKS, KAKS, kat, çekme mesafesi) belirler ve ruhsatın dayanağıdır. "Nazımda konut" demek, henüz inşaat izni var demek değildir.
| Nazım imar planı (1/5000) | Uygulama imar planı (1/1000) | |
|---|---|---|
| NE GÖSTERİR | Bölgenin genel arazi kullanımı ve yoğunluğu | Ada/parsel bazında yapılaşma koşulları |
| AYRINTI | Konut/sanayi/ticaret lekesi, ana yollar, donatı | Yapı nizamı, TAKS, KAKS/emsal, kat, çekme mesafesi |
| RUHSAT | Tek başına yapı ruhsatına dayanak olmaz | Yapı ruhsatının dayanağıdır |
| ONAY (büyükşehir) | Genelde büyükşehir belediyesi | İlçe hazırlar/teklif eder, büyükşehir meclisi onaylar |
| SENİN ARSAN | "Nazımda konut" = henüz inşaat izni değil | Onaylı ve yürürlükteyse ruhsat alınabilir |
İmar planları tek bir kâğıt değil, üstten alta doğru inen bir kademedir. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği bu kademeyi mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak sıralar; her plan bir üstündekine uymak, bir altındakini yönlendirmek zorundadır. Yani bir parselde ne yapılacağını en tepedeki kaba karar değil, en alttaki en ayrıntılı plan söyler. Sahada gördüğüm karışıklığın çoğu, bu iki basamağın birbirine karıştırılmasından çıkıyor.
Nazım imar planı (1/5000 ölçekli, büyükşehirlerde çoğunlukla büyükşehir belediyesince yapılır) genel çerçeveyi çizer: hangi bölge konut, hangi bölge sanayi ya da ticaret olacak, nüfus yoğunluğu ne kadar, ana yollar ve donatı alanları nereden geçecek. 3194 sayılı İmar Kanunu bu planı, uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olan bir çerçeve olarak tanımlar. Dikkat: nazım plan genel kullanım kararını gösterir, ama ada, parsel bazında 'senin arsana kaç kat, ne kadar taban' sorusunun cevabını vermez ve tek başına yapı ruhsatına dayanak olmaz.
Uygulama imar planı (1/1000 ölçekli) ise onaylı halihazır harita üzerine çizilir ve işin detayını verir: yapı adaları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı (TAKS), kat alanı katsayısı / emsal (KAKS), çekme mesafeleri, yol genişlikleri. Onaylama yetkisi konusunda büyükşehir ile büyükşehir dışı ayrımı önemlidir: büyükşehirlerde (Bursa dahil) uygulama imar planını çoğunlukla ilçe belediyesi hazırlar veya teklif eder, ancak nihai onay büyükşehir belediye meclisine aittir; büyükşehir dışındaki belediyelerde ise ilgili belediye planı hem hazırlar hem onaylar. Yapı ruhsatı ise yürürlükteki uygulama imar planına göre verilir. İşte 'bu arsa nazımda konut ama uygulama planı yok' cümlesinin anlamı budur: bölge kaba kararda konuta ayrılmış olabilir, ancak parseline özel yapılaşma koşulları henüz çizilmediği için o parselde bugün ruhsat alıp inşaata başlanamaz. Uygulama planının ne zaman, hangi koşullarla yapılacağı ise belirsizdir; kimi yerde birkaç yıl sürer, kimi yerde hiç gelmez.
Almadan önce şunu yaz kâğıda: parselin hem nazım hem uygulama imar planındaki durumu ayrı ayrı nedir, uygulama planı onaylı ve yürürlükte mi, değilse hangi aşamada. Bunu satıcının anlatısına değil, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden alınacak yazılı imar durumu belgesine dayandır. Buradaki bilgi genel bir yol göstermedir; kesin ve güncel durum için parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğü ve tapu müdürlüğü esastır, tereddüt varsa bir imar hukukçusuna danışın. Bu metin resmî değerleme, ekspertiz ya da yatırım tavsiyesi değildir.
"Nazım plan haritanın kuş bakışıdır, uygulama plan senin kapının önüdür; kat çıkmak için kuş bakışına değil, kapının önündeki 1/1000'e bakacaksın."
SÖZLÜKTE: 3194 SAYILI İMAR KANUNU · UYGULAMA İMAR PLANI · ÇEVRE DÜZENİ PLANI · NAZIM İMAR PLANI · HALİHAZIR HARİTA · ÇEKME MESAFESİ
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden, ada-parsel numarasıyla ve yazılı olarak. Sözlü "olur" hükümsüzdür; e-Devlet ve belediye sistemlerinden ön bakış yapılabilir, karar yazılı belgeyle verilir.
Mevzi imar planı, mevcut planlı alanların dışında kalan bir bölgeye, üst ölçekli planlara uygun şekilde yapılan bağımsız bir uygulama imar planıdır. Tek parsele tek başına imar çıkması istisnadır; imar kural olarak alanın bütününe, resmî plan onayıyla gelir.
KAKS (emsal), bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Emsal 1.00 ise 1.000 m² arsaya toplam 1.000 m² kapalı alan yapılabilir; imar planı ve plan notları belirler.
Kadastro parseli, arazinin tapuya kayıtlı fiili mülkiyet sınırıdır; imar parseli ise onaylı imar planı ve imar uygulaması sonucu yapılaşmaya hazır hale getirilmiş parseldir. Kısaca: kadastro parseli "mevcut durum", imar parseli "plana göre inşaata hazır" parseldir.
Uzun vadeli toprak yatırımı olarak alınabilir; "yakında imara girecek" beklentisiyle asla. İmar söylentiyle değil askı ilanıyla olur, belgesi yoksa beklentiye prim ödeme.
1/100.000 çevre düzeni planı en üst ölçekli stratejik plandır; parsele ruhsat vermez, bir bölgeye tarım, orman, gelişme, sanayi gibi genel kullanım lekeleri koyar. Parselin "gelişme" ya da "sanayi" lekesinde kalması bir potansiyeldir, imar hakkı değildir. Yapı hakkını ancak alt ölçek 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planları verir.
Tek başına duyumla alınmaz: kahvehane sözü ya da emlakçı vaadi tescil değildir; dayanak ancak onaylı, hiç değilse askıya çıkmış resmî imar planıdır. Hat tam parselin üstünden geçerse arsa değerlenmez, kamulaştırılır; değer güzergâhın yanındaki parselde artar.
Yapı nizamı, binanın komşu parsellere göre nasıl konumlanacağını belirler ve uygulama imar planında yazar. Ayrık nizam her yönden komşuya mesafeli, bitişik nizam en az bir cephesi komşuya yapışık, ikiz iki binanın ortadan birleştiği, blok nizam ise binaların tek kitle halinde oturduğu düzendir. Planda belirtilmemişse kural olarak ayrık nizam uygulanır.
Hayır. Köyünüz 6360 sayılı Kanunla mahalleye dönüştüyse bu idari bir statü değişikliğidir, tapu vasfını değiştirmez: tarla, tarla kalır. Ama yer artık belediye hizmet ve imar alanına girer, yapı ruhsatı rejimi ile emlak vergisi ve harç düzeni değişebilir. 'Mahalle oldu, imarlı arsa oldu' cümlesi bu konudaki en sık tuzaktır.
Sonsuza kadar beklemek zorunda değilsin. İmar planı yürürlüğe girdikten sonra idarenin, donatıya ayrılan taşınmazı beş yıl içinde ya kamulaştırması ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapması gerekir. Önce ilgili idareye yazılı başvurup uzlaşma istersin; sonuç çıkmazsa hukuki el atma (bedel) davası açabilirsin. Süresinde plana itiraz da ayrı bir yoldur.
Sözlü vaatlere değil, resmî planlara bakın. Önce çevre düzeni planında (1/100.000 veya 1/50.000 ölçek) parselin hangi kullanıma ayrıldığına, sonra Organize Sanayi Bölgesi sınırına yakınlığına ve belediyede askıya çıkan plan değişikliklerine bakın.
Sıra bellidir: önce belediyeden imar durumu belgesi, sonra zemin etüdü, sonra yetkili mimar ve mühendislerce hazırlanıp belediyece onaylanan proje, ardından yapı ruhsatı, inşaat bitince de yapı kullanma izni (iskan). Ruhsatsız temel atılmaz.
Konu rehberi: Bursa'da imarlı arsa rehberi →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00