Metro ya da yol geçecek duyumuyla arsa almak mantıklı mı, riskli mi?
Tek başına duyumla alınmaz: kahvehane sözü ya da emlakçı vaadi tescil değildir; dayanak ancak onaylı, hiç değilse askıya çıkmış resmî imar planıdır. Hat tam parselin üstünden geçerse arsa değerlenmez, kamulaştırılır; değer güzergâhın yanındaki parselde artar.
Bursa'da her birkaç yılda bir 'buraya metro geliyor', 'çevre yolu şuradan geçecek' duyumu dolaşır ve daha hiçbir şey resmîleşmeden fiyatlar önden şişer. Ama bir güzergâh, kesinleşene kadar defalarca değişir, kayar, hatta iptal olur. Senin dayanağın kahvehane sohbeti ya da bir sosyal medya haritası değil, onaylı imar planı olmalı. 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre imar planları nazım (1/5000) ve uygulama (1/1000) olarak kademeli düzenlenir ve onaylandıktan sonra bir ay süreyle askıya çıkarılıp herkesin görüşüne açılır. Bir yatırımdan söz edilecekse, o güzergâhın en azından bu resmî planlarda tescilli olması gerekir; ağızdan çıkan söz plan değildir.
Burada çoğu kişinin gözden kaçırdığı bir çelişki var: hat ya da yol tam senin parselinin üstünden geçiyorsa bu iyi haber değildir. O kısım ya kamulaştırılır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bedeli ödenip mülkiyet kamuya geçer), ya da imar uygulamasında düzenleme ortaklık payı (DOP) ile parselden kesilir. 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine göre DOP, yol ve park gibi umumi hizmet alanları için düzenleme öncesi yüzölçümün belli bir oranıyla sınırlıdır (kesin oran için ilgili belediye imar müdürlüğüne danış). Yani hattın tam üstündeki arsa değer kazanmaz, elinden gider; asıl değerlenme güzergâhın üstünde değil, istasyona veya kavşağa yakın ama planda konut/ticaret olarak kalan komşu parsellerde görülür.
Doğrulaması aslında sahada bellidir. Önce TKGM Parsel Sorgu ile ada/parsel numarasından taşınmazı gör, sonra ilgili belediyeden ve Büyükşehir'den 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planını yazılı olarak sorgula: parselin planda ne olarak göründüğü (yol, konut, donatı, yeşil alan) kararı belirler. Askıya çıkmış bir plan varsa askı ilanını takip et, itiraz süren varsa kullan. Emlakçı 'yakında açıklanacak', 'imzası atıldı atılacak' diyorsa ve bunu resmî bir kurum yazılı olarak vermiyorsa, o bilgi henüz mevcut değildir; sen de bedelini bugünden ödememelisin.
Kesin durum için ada/parsel özelinde ilgili belediye ve Bursa Büyükşehir Belediyesi imar müdürlükleri, tapu ve parsel bilgisi için TKGM/tapu müdürlüğü, hukuki değerlendirme için taşınmaz avukatı esastır. Buradaki bilgiler genel eğitim amaçlıdır, resmî imar görüşü ya da yatırım tavsiyesi değildir.
"Otuz yıldır görürüm: 'metro geliyor' lafı fiyatı bir gecede uçurur, ama plan onaylanana kadar o para havadadır; mühür kimin planındaysa toprak da onundur."
SÖZLÜKTE: DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) · 3194 SAYILI İMAR KANUNU · UYGULAMA İMAR PLANI · KAMULAŞTIRMA
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Yol, baraj, enerji hattı gibi projeler için kamulaştırılabilecek bir arsayı, bunu bilmeden alma. İmar planındaki kullanım kararlarını ve varsa şerhleri sorgula; kamu projesi hattındaki parsel değerini kaybedebilir.
Nazım imar planı (1/5000) bir bölgenin genel arazi kullanımını ve yoğunluğunu gösterir, tek başına yapı ruhsatına dayanak olmaz. Uygulama imar planı (1/1000) ise ada, parsel bazında yapılaşma koşullarını (yapı nizamı, TAKS, KAKS, kat, çekme mesafesi) belirler ve ruhsatın dayanağıdır. "Nazımda konut" demek, henüz inşaat izni var demek değildir.
Yola terk, imar planında kamuya (yol, park, okul) ayrılan kısmın bedelsiz kamuya bırakılmasıdır. 18. madde düzenlemesinde bu pay (DOP) kanuni üst sınıra kadar, yaklaşık arsanın önemli bir yüzdesi olabilir; kesin oran için belediye esastır.
Bir arsa, üzerinde yapılabilecekler resmen genişlediğinde ya da yolu, suyu, altyapısı gerçekten geldiğinde değer kazanır. Bakılacak sinyal: belediyede onaylı ya da askıya çıkmış imar planı ve bütçesi belli altyapı projeleri. Kahvehane duyumu değil, kurumun kağıdı esastır.
Arsanın en büyük riski satılamama (likidite) riskidir: para bir mülke bağlanır, acil nakit gerektiğinde günü gelince değil, alıcı çıkınca satılır. Bunun yanında imar/plan değişikliği, hisseli tapu ve tapu sorunları, dolandırıcılık, kamulaştırma, zemin/afet ve mevzuat değişikliği gibi somut riskler vardır; hiçbir arsa "kesin kazanç" vaat etmez, getiri belirsizdir. Riskler gerçek ama büyük ölçüde önceden kontrolle yönetilebilir.
DOP, imar uygulaması sırasında yol, park, okul gibi kamu alanları için arsandan kesilen paydır. İmara girmemiş bir araziden imarlı arsa çıkarken alanın bir kısmı DOP olarak kesilebilir; net metrekare bu yüzden küçülebilir.
Sonsuza kadar beklemek zorunda değilsin. İmar planı yürürlüğe girdikten sonra idarenin, donatıya ayrılan taşınmazı beş yıl içinde ya kamulaştırması ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapması gerekir. Önce ilgili idareye yazılı başvurup uzlaşma istersin; sonuç çıkmazsa hukuki el atma (bedel) davası açabilirsin. Süresinde plana itiraz da ayrı bir yoldur.
Konu rehberi: Bursa'da kamulaştırma: haklarını bil →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00