Metro ya da yol geçecek duyumuyla arsa almak mantıklı mı, riskli mi?

Bursa'da her birkaç yılda bir 'buraya metro geliyor', 'çevre yolu şuradan geçecek' duyumu dolaşır ve daha hiçbir şey resmîleşmeden fiyatlar önden şişer. Ama bir güzergâh, kesinleşene kadar defalarca değişir, kayar, hatta iptal olur. Senin dayanağın kahvehane sohbeti ya da bir sosyal medya haritası değil, onaylı imar planı olmalı. 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre imar planları nazım (1/5000) ve uygulama (1/1000) olarak kademeli düzenlenir ve onaylandıktan sonra bir ay süreyle askıya çıkarılıp herkesin görüşüne açılır. Bir yatırımdan söz edilecekse, o güzergâhın en azından bu resmî planlarda tescilli olması gerekir; ağızdan çıkan söz plan değildir.

Burada çoğu kişinin gözden kaçırdığı bir çelişki var: hat ya da yol tam senin parselinin üstünden geçiyorsa bu iyi haber değildir. O kısım ya kamulaştırılır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bedeli ödenip mülkiyet kamuya geçer), ya da imar uygulamasında düzenleme ortaklık payı (DOP) ile parselden kesilir. 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine göre DOP, yol ve park gibi umumi hizmet alanları için düzenleme öncesi yüzölçümün belli bir oranıyla sınırlıdır (kesin oran için ilgili belediye imar müdürlüğüne danış). Yani hattın tam üstündeki arsa değer kazanmaz, elinden gider; asıl değerlenme güzergâhın üstünde değil, istasyona veya kavşağa yakın ama planda konut/ticaret olarak kalan komşu parsellerde görülür.

Doğrulaması aslında sahada bellidir. Önce TKGM Parsel Sorgu ile ada/parsel numarasından taşınmazı gör, sonra ilgili belediyeden ve Büyükşehir'den 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planını yazılı olarak sorgula: parselin planda ne olarak göründüğü (yol, konut, donatı, yeşil alan) kararı belirler. Askıya çıkmış bir plan varsa askı ilanını takip et, itiraz süren varsa kullan. Emlakçı 'yakında açıklanacak', 'imzası atıldı atılacak' diyorsa ve bunu resmî bir kurum yazılı olarak vermiyorsa, o bilgi henüz mevcut değildir; sen de bedelini bugünden ödememelisin.

Kesin durum için ada/parsel özelinde ilgili belediye ve Bursa Büyükşehir Belediyesi imar müdürlükleri, tapu ve parsel bilgisi için TKGM/tapu müdürlüğü, hukuki değerlendirme için taşınmaz avukatı esastır. Buradaki bilgiler genel eğitim amaçlıdır, resmî imar görüşü ya da yatırım tavsiyesi değildir.