Arsam imar planında yol/yeşil alan/okul olarak ayrıldı ama kamulaştırılmıyor, ne yapabilirim?
Sonsuza kadar beklemek zorunda değilsin. İmar planı yürürlüğe girdikten sonra idarenin, donatıya ayrılan taşınmazı beş yıl içinde ya kamulaştırması ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapması gerekir. Önce ilgili idareye yazılı başvurup uzlaşma istersin; sonuç çıkmazsa hukuki el atma (bedel) davası açabilirsin. Süresinde plana itiraz da ayrı bir yoldur.
Arsan imar planında yol, yeşil alan, park, okul gibi bir umumi hizmet (donatı) alanına ayrıldıysa tapu hâlâ senin üstündedir ama fiilen elin kolun bağlanır: o parselde yapı ruhsatı çıkmaz, çoğu zaman satışı da zorlaşır, değeri düşer. Buna hukukta imar kısıtlılığı denir. Mülkiyet hakkının özüne dokunduğu için idarenin bu durumu yıllarca sürüncemede bırakma hakkı yoktur; senin bekleyip kaderine razı olman gereken bir durum değildir.
Kural açıktır: uygulama imar planı yürürlüğe girdikten sonra idare, belli bir süre içinde ya o yeri kamulaştırmak ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapmak zorundadır (3194 sayılı İmar Kanunu madde 10'daki beş yıllık imar programı ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1'in yürürlükteki ilk cümlesi). Bu alanın ayrıntıları Anayasa Mahkemesi kararlarıyla zaman içinde yeniden şekillenmiştir; Ek Madde 1'in beş yıllık süreyi ve kamulaştırma/plan değişikliği yükümlülüğünü kuran ilk cümlesi ayakta kalmış, maddenin diğer bölümleri iptal edilmiştir. Bu nedenle güncel durumu bir avukatla teyit etmen şarttır. Yıllardır ne kamulaştırılıyor ne de plandan çıkarılıyorsa ilk adımın, ilgili idareye (belediye veya ilgili kamu kurumu) yazılı başvurup ya kamulaştır ya kısıtı kaldır demek, yani uzlaşma istemektir. Bu başvuru hem hakkını belgeler hem de sonraki dava yolunun kapısını açar.
İdareden sonuç çıkmazsa kısıtlılık nedeniyle uğradığın zarar için hukuki el atma (kamulaştırmasız el atma) bedeli gündeme gelir. Burada bir ayrımı doğru koymak gerekir: idare parseline fiilen girip yol veya tesis yaptıysa bu fiili el atmadır ve dava adli yargıda (asliye hukuk mahkemesi) görülür; sadece planda donatıda bırakıp fiilen dokunmadıysa bu hukuki el atmadır ve idari başvuru tamamlandıktan sonra bedel davası idari yargıda (tam yargı davası) açılır. Bu idari yargı yolu, Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2025 tarihli kararının ardından geçerli olan güncel durumdur. İkisinin yolu, süresi ve mahkemesi farklıdır. Ayrıca plan daha yeni askıya çıktıysa, askı ilanı süresi içinde plana itiraz etmek en ucuz ve en hızlı yoldur; itiraz süresini kaçırırsan iş dava masrafına biner.
Bunlar genel bir yol haritasıdır, hukuki tavsiye değildir. Senin parselinde hangi tarih, hangi plan, hangi idare ve hangi dava türünün geçerli olduğu somut belgelere ve güncel Anayasa Mahkemesi içtihadına bağlıdır; kesin durum için imar durumunu belediyeden ve güncel tapu kaydını tapu müdürlüğünden yazılı al, tazminat ve dava yolunu bir taşınmaz avukatıyla, masraf ve vergi tarafını mali müşavirle netleştir. Burada yazılanlar yatırım tavsiyesi değildir.
"Planda okul yazıp otuz yıl bekleyen tarla çoktur; hakkını istemeyenin arsası devletin cebinde, parası kendi cebinde durmaz. Kâğıdı önce sen yaz, süreyi sen başlat."
SÖZLÜKTE: KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA · 3194 SAYILI İMAR KANUNU · UYGULAMA İMAR PLANI · HUKUKİ EL ATMA · YAPI RUHSATI · KAMULAŞTIRMA
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Yol, baraj, enerji hattı gibi projeler için kamulaştırılabilecek bir arsayı, bunu bilmeden alma. İmar planındaki kullanım kararlarını ve varsa şerhleri sorgula; kamu projesi hattındaki parsel değerini kaybedebilir.
İmar planı belediyede askıya çıkınca, askı süresi içinde (genellikle 1 ay) yazılı ve gerekçeli dilekçeyle belediyeye itiraz edilir. Kesin gün sayısı askı ilanında yazar; süreyi kaçırırsan idari yargı yolu kalır.
Evet. DOP yasaldır; arsanızın en çok yüzde 45'i kamu hizmet alanları için bedelsiz kesilebilir. Bu sınır aşıldıysa veya kesinti hatalıysa, plan askıya çıktığında 30 gün içinde idareye itiraz eder, sonuç alamazsanız taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesine dava açarsınız.
Ada-parsel numarasıyla: e-Plan (e-plan.csb.gov.tr) üzerinden 1/5000 ve 1/1000 planları + plan notları, e-Devlet "İmar Durumu Sorgulama" ve ilgili belediyenin e-imar sistemi. Sözlü "imarlı" beyanı hükümsüzdür; yazılı belge esastır.
Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alandır. 2023'te 7471 sayılı Kanun'la tanımdaki 'yeni yerleşim yeri olarak' ibaresi kaldırıldığı için, artık yalnız boş araziler değil mevcut yerleşim alanları da rezerv olarak belirlenebilir. Sağlam tapulu, boş bir parsel de bu sınırın içine girebilir; bu durumda arazi projeye, imar düzenlemesine ya da kamulaştırmaya dahil olabilir. 'Girer mi' tahmini değil, Resmî Gazete'de yayımlanan resmî ilan tarihi bağlayıcıdır.
Önce panik yapma: acele kamulaştırma, taşınmaza el koymayı hızlandıran istisnai bir işlemdir, bedel hakkını yok etmez. Mahkemenin bankaya depo ettirdiği para ön bedeldir, nihai değil. Bedel azsa mahkemede bilirkişiyle gerçek değeri tespit ettirip fark istersin. İdare makul sürede (Yargıtay içtihadı yaklaşık 6 ay) tescil davası açmazsa iş kamulaştırmasız el atmaya döner.
Evet, alabilirsiniz. İdare kamulaştırma yapıp bedel ödemeden arsanıza fiilen el atıp yol, park ya da hat inşa etmişse (fiili el atma), taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel (tazminat) davası açabilirsiniz. Bedel, dava tarihindeki güncel rayice göre belirlenir. Koşullar oluştuğunda el atılan kısmın güncel bedelini alırsınız; bedel ödenince o kısmın mülkiyeti idare adına tescil edilir. Yani tapunuzu bedelsiz kaptırmaz, karşılığını dava yoluyla talep edebilirsiniz.
Hayır. Köyünüz 6360 sayılı Kanunla mahalleye dönüştüyse bu idari bir statü değişikliğidir, tapu vasfını değiştirmez: tarla, tarla kalır. Ama yer artık belediye hizmet ve imar alanına girer, yapı ruhsatı rejimi ile emlak vergisi ve harç düzeni değişebilir. 'Mahalle oldu, imarlı arsa oldu' cümlesi bu konudaki en sık tuzaktır.
Tek başına duyumla alınmaz: kahvehane sözü ya da emlakçı vaadi tescil değildir; dayanak ancak onaylı, hiç değilse askıya çıkmış resmî imar planıdır. Hat tam parselin üstünden geçerse arsa değerlenmez, kamulaştırılır; değer güzergâhın yanındaki parselde artar.
Nazım imar planı (1/5000) bir bölgenin genel arazi kullanımını ve yoğunluğunu gösterir, tek başına yapı ruhsatına dayanak olmaz. Uygulama imar planı (1/1000) ise ada, parsel bazında yapılaşma koşullarını (yapı nizamı, TAKS, KAKS, kat, çekme mesafesi) belirler ve ruhsatın dayanağıdır. "Nazımda konut" demek, henüz inşaat izni var demek değildir.
Konu rehberi: Bursa'da kamulaştırma: haklarını bil →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00