Arsam imar planında yol/yeşil alan/okul olarak ayrıldı ama kamulaştırılmıyor, ne yapabilirim?

Arsan imar planında yol, yeşil alan, park, okul gibi bir umumi hizmet (donatı) alanına ayrıldıysa tapu hâlâ senin üstündedir ama fiilen elin kolun bağlanır: o parselde yapı ruhsatı çıkmaz, çoğu zaman satışı da zorlaşır, değeri düşer. Buna hukukta imar kısıtlılığı denir. Mülkiyet hakkının özüne dokunduğu için idarenin bu durumu yıllarca sürüncemede bırakma hakkı yoktur; senin bekleyip kaderine razı olman gereken bir durum değildir.

Kural açıktır: uygulama imar planı yürürlüğe girdikten sonra idare, belli bir süre içinde ya o yeri kamulaştırmak ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapmak zorundadır (3194 sayılı İmar Kanunu madde 10'daki beş yıllık imar programı ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1'in yürürlükteki ilk cümlesi). Bu alanın ayrıntıları Anayasa Mahkemesi kararlarıyla zaman içinde yeniden şekillenmiştir; Ek Madde 1'in beş yıllık süreyi ve kamulaştırma/plan değişikliği yükümlülüğünü kuran ilk cümlesi ayakta kalmış, maddenin diğer bölümleri iptal edilmiştir. Bu nedenle güncel durumu bir avukatla teyit etmen şarttır. Yıllardır ne kamulaştırılıyor ne de plandan çıkarılıyorsa ilk adımın, ilgili idareye (belediye veya ilgili kamu kurumu) yazılı başvurup ya kamulaştır ya kısıtı kaldır demek, yani uzlaşma istemektir. Bu başvuru hem hakkını belgeler hem de sonraki dava yolunun kapısını açar.

İdareden sonuç çıkmazsa kısıtlılık nedeniyle uğradığın zarar için hukuki el atma (kamulaştırmasız el atma) bedeli gündeme gelir. Burada bir ayrımı doğru koymak gerekir: idare parseline fiilen girip yol veya tesis yaptıysa bu fiili el atmadır ve dava adli yargıda (asliye hukuk mahkemesi) görülür; sadece planda donatıda bırakıp fiilen dokunmadıysa bu hukuki el atmadır ve idari başvuru tamamlandıktan sonra bedel davası idari yargıda (tam yargı davası) açılır. Bu idari yargı yolu, Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2025 tarihli kararının ardından geçerli olan güncel durumdur. İkisinin yolu, süresi ve mahkemesi farklıdır. Ayrıca plan daha yeni askıya çıktıysa, askı ilanı süresi içinde plana itiraz etmek en ucuz ve en hızlı yoldur; itiraz süresini kaçırırsan iş dava masrafına biner.

Bunlar genel bir yol haritasıdır, hukuki tavsiye değildir. Senin parselinde hangi tarih, hangi plan, hangi idare ve hangi dava türünün geçerli olduğu somut belgelere ve güncel Anayasa Mahkemesi içtihadına bağlıdır; kesin durum için imar durumunu belediyeden ve güncel tapu kaydını tapu müdürlüğünden yazılı al, tazminat ve dava yolunu bir taşınmaz avukatıyla, masraf ve vergi tarafını mali müşavirle netleştir. Burada yazılanlar yatırım tavsiyesi değildir.