Arazime acele kamulaştırma geldi, ne yapmalıyım, ödenen bedel az gelirse ne olur?

Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesine dayanan istisnai bir yoldur; yol, baraj, enerji hattı gibi projelerde idare, normal kamulaştırmanın adımlarını beklemeden taşınmaza derhal el koyabilsin diye kullanılır. Buradaki tek 'acele' olan şey el koymadır; senin bedel alma hakkın, itiraz hakkın, gerçek değeri savunma hakkın aynen durur. Gurbetçilerin en büyük hatası, tebligatı görünce 'arazi gitti' deyip sürece hiç girmemesi ya da tam tersi paniğe kapılıp ilk gösterilen rakama razı olmasıdır. İkisi de yanlıştır.

Süreç şöyle işler: mahkeme, Kanun'un 10 ve 15. maddeleri uyarınca atadığı bilirkişi kurulu ile taşınmazın ön bedelini tespit eder ve idare bu parayı senin adına açılacak banka hesabına depo eder. Bu bilirkişi kurulu mahkemenin görevlendirdiği bağımsız organdır; idarenin satın alma aşamasında kendi bünyesinde kurduğu kıymet takdir komisyonuyla karıştırılmamalıdır. Dikkat: bankaya depo edilen bu rakam bir ÖN BEDELDİR, nihai kamulaştırma bedeli değildir. Sana düşen ilk iş, eline geçen her tebligatı (mahkeme davetiyesi, keşif günü, banka bildirimi) tarihiyle saklamak ve bilirkişi keşfine ya kendin katılmak ya da bir avukatla temsil edilmektir. Keşif, senin arazinin emsalini, imar durumunu, üzerindeki ağaç ve yapıyı gösterebileceğin gündür; o gün konuşulmayan değer, sonradan çok daha zor kabul ettirilir.

Bedel az geldiyse yolun kapalı değildir. Nihai bedeli bankadaki depo değil, mahkemenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasındaki bilirkişi belirler; buradaki değer, emsal satışlar ve arazinin niteliğine göre depo edilenden yüksek çıkabilir ve aradaki fark faiziyle sana ödenir. Kritik nokta şudur: taşınmaza fiilen el koyan idare, makul bir süre (Yargıtay'ın yerleşik içtihadında yaklaşık 6 ay) içinde bedel tespiti ve tescil davasını açmak zorundadır. Bu süre geçip de idare davayı açmazsa, hukuken artık 'kamulaştırmasız el atma' vardır; o zaman malik olarak sen dava açıp taşınmazın tam bedelini faiziyle isteyebilirsin. Yani süre senin de silahındır; ama hak düşürücü süreleri kaçırmamak için tarihleri gözden çıkarma.

Bunları saha dilinde anlattım, ama acele kamulaştırma dosyası tek tek gün ve rakamla yürüyen teknik bir iştir. Acele kamulaştırma kararına karşı iptal davası da, bedel davası da idari ve hukuki sürelere bağlıdır ve bir gün kaçırmak hakkı eritebilir. Kendi dosyandaki kesin durumu, açılacak davayı ve süreleri mutlaka bir taşınmaz veya kamulaştırma avukatına, gerekiyorsa ilgili idareye ve tapu müdürlüğüne teyit ettir. Buradaki bilgi genel bir yol göstermedir, hukuki tavsiye ya da yatırım tavsiyesi değildir.