MUDANYA
Zeytinlik tarlaya ev yapılır mı?
Kural olarak hayır: zeytinlik vasıflı parselde yapılaşma çok dar istisnalarla mümkündür ve vasıf değişikliği zor, uzun bir süreçtir. "Nasılsa çevrilir" cümlesi bu alandaki en sık tuzaktır.
Tam cevabı oku →SORU BANKASI
Aklındaki soru, önce burada.
Arsa alırken en çok sorulanlar. Her birine kısa, dürüst, kanonik cevap. Uzun cevabı için başlığa dokun.
KONUYA ATLA · 107 SORU
İLÇEYE ÖZEL
MUDANYA
Mudanya'da denize yakın tarla alınır mı?
Toprak olarak değeriyle alınır; "imara girecek sahil arsası" beklentisiyle alınmaz. Mudanya sahil bandı söylentiye en açık bölgedir: askıda plan yoksa, o fiyat farkı hikâyeye ödenen primdir.
Tam cevabı oku →MUDANYA
Mudanya sahilinde arsa alırken hangi risklere bakılır?
Dört başlık: kıyı mevzuatı ve kıyı kenar çizgisi, zeytinlik vasfı, taşkın/dere bantları, ve "imara girecek" masalı. Manzara primini ödemeden önce bu dördünü resmî kaynaktan doğrula.
Tam cevabı oku →KARACABEY
Karacabey'de tarla alırken nelere dikkat edilir?
Karacabey ovası büyük ova koruma kapsamındadır: yapılaşma beklentisi kurulmaz. Bakılacaklar: büyük ova/tarım sınıfı, sulama durumu, OSB yakınlığı, yol cephesi ve ifraz (bölünme) şartları.
Tam cevabı oku →İNEGÖL
İnegöl'de arsa alırken nelere dikkat etmeliyim?
İnegöl'de arsa alırken önce tapu vasfını ve imar durumunu resmî sorgula. İlçe heyelan kayıtlarında Bursa'nın başında gelir, ovası koruma altındadır; zemini, ova sınırını ve OSB kararlarını yazılı doğrulamadan söze güvenme.
Tam cevabı oku →GEMLİK
Gemlik'te arsa alırken nelere dikkat etmeliyim?
Gemlik'te üç şey belirleyicidir: tapu vasfı, çünkü yoğun zeytinlik yapılaşmayı kısıtlar; Gemlik-İznik fayına yakınlık ve zemin; bir de kıyı-liman aksında imar durumu. Fotoğrafa değil, önce tapu vasfına ve imar durumuna bak.
Tam cevabı oku →NİLÜFER
Nilüfer'de arsa yatırımı mantıklı mı, nelere dikkat etmeliyim?
Nilüfer Bursa'nın en gelişmiş ilçesi olduğu için arsa yatırımı mantıklı olabilir; ama fiyatlar tepe seviyede, merkez neredeyse dolu. İşi imar durumuna, tapu vasfına ve zemine bakmadan yürütme; asıl kazanç doğru parselde saklıdır.
Tam cevabı oku →YENİŞEHİR
Yenişehir'de tarla alırken nelere dikkat etmeliyim?
Yenişehir Ovası büyük ova koruma kapsamındadır; havalimanı yakını olsa da imar beklentisi kurmadan tarla vasfını esas alın. Bakılacaklar: tarım sınıfı ve sulama, yol cephesi, ifraz şartları, tapu vasfı ile hisse durumu ve zemin (fay/taşkın) riski.
Tam cevabı oku →KESTEL
Kestel'de sanayi arsası alırken nelere dikkat etmeliyim?
Sanayi arsasında hikâye değil altyapı konuşur: yol, enerji ve doğalgazın sahada gerçekten mevcut olduğunu yazılı gör. İmar durumunu belediyeden al, kira getirisini bölgedeki gerçekleşen kiralamalarla karşılaştır.
Tam cevabı oku →MUSTAFAKEMALPAŞA
Mustafakemalpaşa'da tarla alırken nelere dikkat etmeliyim?
Geniş ova toprağıdır; değeri sulama, yol cephesi ve ifraz şartlarında saklıdır. DSİ sulama durumunu, tapulu yol cephesini ve bölünme (ifraz) kurallarını yazılı doğrula; büyük parselde likidite yavaştır.
Tam cevabı oku →İZNİK
İznik'te göl çevresi arsa alınır mı?
Dikkatli alınır: İznik göl çevresi çoğu yerde arkeolojik SİT ve kıyı kenar çizgisi kısıtı altındadır. Yapılaşma Koruma Kurulu iznine bağlıdır; 'göl manzaralı villa yaparsın' vaadi belge olmadan geçersizdir.
Tam cevabı oku →ORHANGAZİ
Orhangazi'de tarla alırken mera riski nedir?
Tapuda 'mera' yazan kısım Devletin tasarrufundadır; özel mülke ve yapılaşmaya konu olmaz. 'Tarla' sanılan parselin bir bölümü mera olabilir; tapu ve kadastro paftasını birlikte oku, göl havzası kısıtını da sorgula.
Tam cevabı oku →YENİŞEHİR
Havalimanına yakın arsa değerli mi, mania kısıtı ne demek?
Değerli olabilir ama otomatik değil. Havalimanı çevresinde 'mania' (irtifa) planı yapı yüksekliğini kısıtlar; ayrıca kamu güzergâhında kamulaştırma riski olur. Beklentiye değil, bugünkü statüye göre fiyat ver.
Tam cevabı oku →KARACABEY
Bursa'da hobi bahçesi diye satılan yer ne çıkar?
Büyük ölçüde tarla ya da zeytinlik vasfında, hisseli bir tarım arazisi çıkar. Tapuda "hobi bahçesi" yazmaz; müstakil değil ortak mülktür, üzerine yapı hakkı yoktur. Almadan önce tapu vasfını ve hissedar sayısını yazılı gör.
Tam cevabı oku →OSMANGAZİ
Osmangazi'de arsa alırken nelere dikkat etmeliyim?
Osmangazi merkez ve çok katmanlı bir dokudur; mahalleden mahalleye imar ve tapu yapısı büyük fark gösterir. En sık tuzak eski, hisseli/miras kalmış tapulardır; vasfı ve hissedar sayısını yazılı doğrula.
Tam cevabı oku →YILDIRIM
Yıldırım'da arsa alırken nelere dikkat etmeliyim?
Yıldırım yoğun yerleşim ve kentsel dönüşüm ağırlıklı bir ilçedir. Dönüşüm bekleyen parsellerde kat karşılığı beklentisi ve eski/hisseli tapular sık görülür; imar durumunu ve tapu yapısını ayrı ayrı doğrula.
Tam cevabı oku →GÜRSU
Gürsu'da arsa yatırımı: konut mu sanayi mi?
Gürsu, konut ile sanayi arasında gelişen bir geçiş bölgesidir. Hangi tarafa yatırım mantıklı sorusu parselin İMAR DURUMUNA göre cevaplanır; beklentiye değil bugünkü plana bakılır.
Tam cevabı oku →ORHANELİ
Orhaneli'de ucuz tarla almak mantıklı mı?
Fiyatın düşüklüğünün bir sebebi var: dağlık arazi, erişim ve madencilik bölgesi kısıtları. Ucuzluğu fırsat sanmadan önce yol cephesini, maden ruhsat sahasını ve satılabilirliğini (likidite) sorgula.
Tam cevabı oku →KELES
Keles'te ucuz tarla almak mantıklı mı?
Keles yayla ve orman ağırlıklı, düşük yoğunluklu bir ilçedir. Ucuz fiyatın sebebi genelde erişim ve kullanım kısıtıdır; orman sınırına yakınlık ve yol cephesini almadan önce doğrula.
Tam cevabı oku →BÜYÜKORHAN
Büyükorhan'da ucuz tarla almak mantıklı mı?
Büyükorhan bir dağ ilçesidir; tarım ve yayla arazisi bol, talep azdır. Düşük fiyat genelde erişim kısıtından gelir; yol cephesi ve elektrik altyapısı yoksa kullanım da zorlaşır.
Tam cevabı oku →HARMANCIK
Harmancık'ta ucuz tarla almak mantıklı mı?
Harmancık, Bursa'nın en küçük kapsamlı ilçesidir; talep düşük, arşiv sınırlıdır. Almadan önce ilgi çekici düşük fiyatın erişim ve kullanım kısıtından mı geldiğini yerinde ve yazılı doğrula.
Tam cevabı oku →TAPU VE MİRAS
Hisseli tapulu arsa alınır mı?
Bilerek ve ucuzluğunu bilerek alınır; bilmeden asla. Hisseli tapuda payın metrekare değil orandır: tüm ortaklar imzalamadan satış ve inşaat kilitlenebilir, ortak şufa hakkıyla payını geri alabilir.
Tam cevabı oku →Arsa alırken kapora ödenir mi?
Görmeden, tapu kaydını doğrulamadan asla. Güvenli düzen: ödeme yalnız tapu müdürlüğünde, devir anında. "Başkası da istiyor, bugün kapora at" baskısı pazarlık değil, tuzak işaretidir (TS-06).
Tam cevabı oku →Tapuda şerh varsa arsa alınır mı?
Şerhin ne olduğu öğrenilmeden alınmaz. Şerh; haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi gibi bir uyarı notudur: kimisi çözülür, kimisi tapunu yıllarca kilitler. Önce hikâyeyi dinle, sonra karar ver.
Tam cevabı oku →Yolu olmayan arsa alınır mı?
Fiilî yol yetmez; tapulu/kadastral yol cephesi aranır. Yola cephesi olmayan parselde inşaat izni zorlaşır, değer düşer; "komşudan geçiliyor" sözü hukuki güvence değildir.
Tam cevabı oku →Arsa alırken hangi belgeler kontrol edilir?
Dördü şart: güncel tapu kaydı (vasıf, hisse, şerh), yazılı imar durumu, çap/plan örneği (sınır ve yol cephesi) ve satıcının malik/vekâlet teyidi. Bu dördü tamam değilse pazarlık başlamaz.
Tam cevabı oku →Arsa alırken tapu masraflarını kim öder?
Kanunen tapu harcı alıcı ve satıcı arasında paylaşılır; uygulamada kimin ödeyeceği pazarlıkta netleşir ve yazılı kayda geçirilir. Oranlar mevzuatla değişir, güncel tutar tapu günü öncesinde birlikte hesaplanır.
Tam cevabı oku →Bir arazinin zeytinlik olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Tapu vasfı ("zeytinlik") ilk kanıttır; ayrıca 3573 sayılı Zeytincilik Kanunu kapsamındaki zeytinlik alanlar ve TRGM tarım arazisi sınıfı belirleyicidir. Bursa'da Gemlik, Mudanya ve İznik çevresi yoğun zeytinlik bölgeleridir.
Tam cevabı oku →Bursa arsa fiyatları resmî olarak nereden takip edilir?
Tek bir resmî "arsa fiyat endeksi" yoktur; TCMB Konut Fiyat Endeksi ve TÜİK verileri yön verir ama arsa ≠ konuttur. Gerçek ölçü, o mahallede gerçekleşen emsal satışlar ve tapu harç değerleridir.
Tam cevabı oku →2B arazisi alınır mı?
2B, orman vasfını yitirmiş ve Hazine adına tescilli arazilerdir; kullanıcısına satışı yapılmış olanların tapusu olur. Tapusu Hazine'de ya da belirsiz olanı 'alma', önce tapu durumunu resmî olarak netleştir.
Tam cevabı oku →Mera vasıflı yer alınır mı?
Mera, kural olarak Devletin hüküm ve tasarrufunda olan, özel mülke konu olmayan ortak otlak alanıdır. 'Mera tapusu' çoğu zaman gerçek mülkiyet vermez; mera vasıflı yeri satın alma, tuzaktır.
Tam cevabı oku →Tapu devri nasıl yapılır (adımlar)?
Randevu (Web-Tapu/e-Devlet), gerçek satış bedeli beyanı, harç ve döner sermaye ödemesi, tapu müdürlüğünde tarafların imzası. Para, tapu müdürlüğünde devir anında el değiştirir; öncesinde büyük ödeme yapma.
Tam cevabı oku →Türkiye'ye gelmeden tapu için vekâlet nasıl verilir?
Bulunduğun ülkedeki Türk konsolosluğundan, tapu işlemine özel vekâletname düzenlenir. Vekâleti güvendiğin birine, dar kapsamlı ve mümkünse süreli ver; 'her şeyi yapabilir' geniş vekâletten kaçın.
Tam cevabı oku →Arsa metrekare fiyatı nasıl belirlenir?
m² fiyatını konum, imar hakkı (emsal), vasıf, yola cephe, altyapı ve gerçekleşmiş emsal satışlar belirler. İstenen fiyat değil, ödenen fiyat esastır; emsali bağımsız kaynaktan ve tapu harç değerinden kontrol et.
Tam cevabı oku →Hisseli arsada şufa (ön alım) hakkı nedir, diğer ortakların hakkı satışı bozar mı?
Bozabilir. Hisseli arsada bir ortak payını dışarıdan birine satarsa, diğer ortakların yasal önalım (şufa) hakkı vardır: sınırlı sürede dava açıp aynı bedelle o payı kendileri alabilir, alıcı aldığı hisseyi kaybedebilir.
Tam cevabı oku →Muvazaalı (danışıklı) satış nedir, aldığım arsa tapu iptali davasıyla elimden gider mi?
Muvazaalı satış, tarafların görünürde yaptığı ama gerçek niyetini gizleyen danışıklı bir işlemdir. Tapu geçmişi temizse ve iyiniyetli alıcıysanız genelde korumadasınız; ama şüpheli, aceleci, akraba arası ucuz devirlerde arsanız tapu iptali davasıyla riske girer.
Tam cevabı oku →Miras kalan arsanın tapuda intikali (veraset) nasıl yapılır?
Önce noterden veya sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamını (mirasçılık belgesi) alır, vergi dairesine veraset ve intikal beyanı verip ilişik kesme belgeni çıkarır, sonra tüm mirasçılarla tapu müdürlüğünde arsayı mirasçılar adına tescil ettirirsin.
Tam cevabı oku →Tapu iptali ve tescil davası nedir, arsa alırken bu riski nasıl anlarım?
Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı bir tapu kaydının mahkemece iptal edilip gerçek hak sahibi adına tescilini isteyen davadır. Riski anlamak için satın almadan önce tapu kaydını, takyidatı ve mülkün el değiştirme geçmişini inceleyin.
Tam cevabı oku →Aplikasyon (parsel sınırlarının zemine işaretlenmesi) nedir, neden yaptırmalıyım?
Aplikasyon, tapudaki ada/parsel sınırlarının yetkili ölçümle zemine köşe noktaları halinde işaretlenmesidir. Yaptırmalısın çünkü toprağı tapuda değil, ayağının bastığı yerde alırsın; gerçek sınırı ve komşu tecavüzünü yalnız zemine çakılı nokta gösterir.
Tam cevabı oku →Cins tashihi nedir, tarla tapusu arsaya nasıl çevrilir?
Cins tashihi, tapudaki taşınmazın cinsinin gerçek durumuna göre düzeltilmesidir. Tarla; ancak belediye imar planına girip imar uygulamasıyla parsellendikten sonra tapuda "arsa" olarak tescil edilir. Kendiliğinden ya da sözle dönmez.
Tam cevabı oku →İmar parseli ile kadastro parseli arasındaki fark nedir?
Kadastro parseli, arazinin tapuya kayıtlı fiili mülkiyet sınırıdır; imar parseli ise onaylı imar planı ve imar uygulaması sonucu yapılaşmaya hazır hale getirilmiş parseldir. Kısaca: kadastro parseli "mevcut durum", imar parseli "plana göre inşaata hazır" parseldir.
Tam cevabı oku →Arsa tapu devrinde damga vergisi ödenir mi?
Doğrudan arsa satışında tapu müdürlüğünde ayrı damga vergisi ödenmez; asıl masraf tapu harcıdır (genelde satış değerinin %4'ü, %2 alıcı %2 satıcı). Damga vergisi yalnız noterde satış vaadi sözleşmesi gibi ayrı belgelerde gündeme gelir.
Tam cevabı oku →Miras kalan arsada veraset ve intikal vergisi nasıl hesaplanır?
Vergi, arsanın beyan edilen değeri üzerinden artan oranlı tarifeyle hesaplanır; eşe ve çocuklara tanınan istisna tutarı düşülür, kalan matrah beyanla vergi dairesine bildirilir. Güncel oran ve istisna için vergi dairesi esastır.
Tam cevabı oku →Arsayı 5 yıl dolmadan satarsam değer artışı kazancı vergisi öder miyim?
Genelde evet. Bedel ödeyip satın aldığınız arsayı, tapudaki edinme tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satarsanız aradaki kazanç değer artışı kazancı olarak gelir vergisine girer. Miras ya da bağışla gelen taşınmazda bu beş yıl kuralı işlemez.
Tam cevabı oku →Tapu harcını düşük göstermenin (gerçek değerin altında beyan) riski nedir?
Gerçek değerin altında beyan, harçtan kısa vadeli tasarruf gibi görünse de vergi ziyaıdır: yakalanınca eksik harç, ceza ve gecikme faiziyle geri istenir; ileride sattığınızda kazanç verginiz de şişer. Alıcı ve satıcı birlikte sorumludur.
Tam cevabı oku →Arsanın gerçek yüzölçümü tapudakinden farklı çıkar mı, nasıl ölçtürürüm?
Çıkabilir. Tapudaki yüzölçümü resmî kayıttır; ama zemindeki köşe taşları kaybolmuş, komşu tecavüzü olmuş ya da eski kadastro şaşmış olabilir. Gerçek sınırı bilmek için Kadastro Müdürlüğü'ne veya lisanslı büroya (LİHKAB) aplikasyon yaptırırsın.
Tam cevabı oku →Web-Tapu ile Türkiye'ye gelmeden tapu işlemi ve başvuru yapılır mı?
Kısmen: Web-Tapu (TKGM) üzerinden Türkiye'ye gelmeden başvuru açar, tapu kaydını görür, izin ve harç adımlarını yürütürsün. Ama devrin resmî imzası ya bizzat tapu müdürlüğünde ya da konsolosluktan verilmiş geçerli vekâletle tamamlanır.
Tam cevabı oku →e-Devlet'ten kendi tapu ve taşınmaz bilgilerimi nasıl sorgularım?
e-Devlet'e (turkiye.gov.tr) T.C. kimlik ve şifrenle girip "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetini açarsın; üzerine kayıtlı bütün taşınmazlar ada-parsel, nitelik ve hisseyle listelenir. Yalnız kendi mülkünü görürsün, başkasının parselini değil.
Tam cevabı oku →Türkiye'ye gelmeden almak istediğim arsayı yerinde nasıl inceletebilirim?
Tapudaki ada ve parsel numarasından yola çıkıp parselin gerçek yerine gidilir, sınırları koordinatla doğrulanır, fotoğraf ve videoyla belgelenir. Uzaktayken bunu bağımsız bir kişiye yaptırır, kâğıttaki parselle zemindeki toprağın birebir aynı olduğunu teyit ettirirsin.
Tam cevabı oku →Arsanın likiditesi düşük mü, gerektiğinde satmak zor mu?
Arsa, hisse senedi gibi anında nakde dönmez; likiditesi doğası gereği düşüktür. Ama zorluk parsele göre değişir: imarı net, yolu olan, müstakil tapulu temiz parsel makul sürede alıcı bulur; hisseli, yolsuz, ihtilaflı olan yıllarca elde kalır.
Tam cevabı oku →Arsa enflasyona karşı parayı korur mu?
Doğru parsel uzun vadede korur; her parsel korumaz. Arsa sabit kıymettir, enflasyonda değerini genelde saklar. Ama imarsız, hisseli ya da satılamayan bir yer paranı korumaz, kilitler. Koruyan toprak değil, doğru topraktır.
Tam cevabı oku →Güven Skoru nedir, nasıl hesaplanır?
Bir parselin altı temel başlıkta (tapu, imar, emsal, zemin, erişim, likidite) ne kadar sağlam olduğunu 0-100 arası özetleyen bir okumadır. Reklam notu değil, kontrol listesidir; düşük skor 'kaç' değil 'önce şunu çöz' der.
Tam cevabı oku →Hobi bahçesi almak mantıklı mı?
"Hobi bahçesi" resmî bir tapu vasfı değildir; genelde büyük bir tarım arazisinin hisseli olarak küçük paylara bölünüp pazarlanmasıdır. Ev/kulübe hayaliyle alınırsa büyük ihtimalle hayal kırıklığı, tapu vasfıyla uyumlu tarımsal amaçla alınırsa değerlendirilebilir.
Tam cevabı oku →Hisseli hobi bahçesi tuzağı nedir?
Büyük bir tarlanın kadastral olarak bölünmeden, hisse (pay) hâlinde küçük parçalara ayrılıp "kendi hobi bahçen" diye satılmasıdır. Alan aslında bağımsız bir parsel değil, ortak mülkün bir oranını alır; sınırları çakılı değildir, müstakil tapuya çıkış garanti değildir.
Tam cevabı oku →Kırsal mahalle nedir, köyden arsa almak neyi değiştirir?
6360 sayılı kanunla büyükşehirlerdeki köyler 'kırsal mahalle'ye dönüştü; tüzel kişilik olarak köy kalmadı ama bazı vergi ve harç uygulamalarında kırsal statü hâlâ etkili olabilir. Alım kararında tapu vasfı ve imar durumu, statü isminden daha belirleyicidir.
Tam cevabı oku →Köyden tarla alırken muhtarın sözü yeter mi?
Hayır. Muhtar sınır/komşu bilgisi konusunda yardımcı olabilir ama mülkiyeti, sınırı ve vasfı belirleyen tek kayıt tapu ve kadastro paftasıdır. 'Muhtar biliyor, sorun olmaz' sözü hiçbir hukuki güvence taşımaz.
Tam cevabı oku →Mavi kartlı Türkiye'de arsa alabilir mi?
Evet. Mavi kart sahipleri, taşınmaz edinimi (arsa/tarla alımı) konusunda 5901 sayılı Kanun uyarınca Türkiye Cumhuriyeti vatandaşıyla aynı işlemi görür. Askeri yasak/güvenlik bölgesi kısıtı ve normal tapu süreci aynen geçerlidir.
Tam cevabı oku →Yabancı uyruklu eşim Bursa'da arsa alabilir mi?
Genellikle evet, ülke bazlı karşılıklılık listesine ve tarım arazisi/yüzölçümü sınırlarına bağlı. Tapu Kanunu 35. madde uyarınca yabancı gerçek kişiler belirli il/ilçe sınırları ve toplam alan kısıtıyla taşınmaz edinebilir; kesin durum tapu müdürlüğünde teyit edilir.
Tam cevabı oku →Almanya'dan tapu işlemi: konsolosluk vekâleti nasıl verilir?
Türkiye Cumhuriyeti konsolosluğuna randevu alıp kimlikle başvurursun; konsolosluk düzenlediği vekâletnameyi işlem yapacak vekile (genelde güvendiğin biri ya da avukat) yetki verecek şekilde hazırlar. Vekâlet metninde tapu devri yetkisi açıkça yazmalı.
Tam cevabı oku →Arsa kooperatifine girmek güvenli mi?
Kooperatif kendi başına güvensiz değildir ama en sık mağduriyet buradan çıkar: arsa henüz tapulu/imarlı değilken toplanan para, yıllarca teslim edilmeyen parsel. Ana sözleşmeyi, arsanın tapu durumunu ve geçmiş projelerin teslim geçmişini görmeden ödeme yapma.
Tam cevabı oku →Arsa takası (trampa) nasıl yapılır, güvenli mi?
Trampa (takas), iki taşınmazın karşılıklı devrinin resmen tapuda yapılmasıdır; sözle "takas ettik" demek tapu devri sayılmaz. Her iki tarafın parseli de aynı titizlikle (tapu, imar, değer) incelenmeli; değer farkı varsa yazılı netleştirilmeli.
Tam cevabı oku →İMAR VE YAPILAŞMA
Tarlaya ev yapılır mı?
Kural olarak hayır: tarla vasıflı parselde konut, ancak plan ve mevzuatın izin verdiği dar istisnalarla mümkündür. "Nasılsa yaparsın" diyen satıcıdan yazılı imar durumu iste, yazamıyorsa hikâyedir.
Tam cevabı oku →İmarsız arsa alınır mı?
Uzun vadeli toprak yatırımı olarak alınabilir; "yakında imara girecek" beklentisiyle asla. İmar söylentiyle değil askı ilanıyla olur, belgesi yoksa beklentiye prim ödeme.
Tam cevabı oku →İmar durumu nereden öğrenilir?
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden, ada-parsel numarasıyla ve yazılı olarak. Sözlü "olur" hükümsüzdür; e-Devlet ve belediye sistemlerinden ön bakış yapılabilir, karar yazılı belgeyle verilir.
Tam cevabı oku →Sanayi arsası alırken nelere dikkat edilir?
Üç şeye: imar planında sanayi kullanımına açık olması, altyapı (enerji, yol, atık) kapasitesi ve OSB sınırı/aidat düzeni. Bursa'da sanayi talebi Nilüfer–Kestel–İnegöl–Karacabey aksında yoğunlaşır.
Tam cevabı oku →Arazi kullanım haritasından bir tarlanın imara açılacağı anlaşılır mı?
Kesin olarak anlaşılmaz; sadece fikir verir. Devletin açık haritaları (Atlas/TUCBS, CORINE) bir bölgenin nereye doğru büyüdüğünü gösterir. Ama bir tarlayı imarlı yapan tek şey, o parselin onaylı imar planıdır. Harita söylentiyi eler; garanti vermez.
Tam cevabı oku →Bursa'da taşkın riskli araziyi nasıl anlarım?
Dere yatağına yakınlık, DSİ taşkın yayılım haritaları ve imar planı plan notlarındaki "taşkın/dere koruma bandı" ibaresi belirleyicidir. "Arsa" diye satılan dere yatağı, Bursa'da en sık tuzaklardandır.
Tam cevabı oku →Bir arsanın imar durumunu resmî olarak nasıl sorgularım?
Ada-parsel numarasıyla: e-Plan (e-plan.csb.gov.tr) üzerinden 1/5000 ve 1/1000 planları + plan notları, e-Devlet "İmar Durumu Sorgulama" ve ilgili belediyenin e-imar sistemi. Sözlü "imarlı" beyanı hükümsüzdür; yazılı belge esastır.
Tam cevabı oku →KAKS (emsal) nedir, nasıl hesaplanır?
KAKS (emsal), bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Emsal 1.00 ise 1.000 m² arsaya toplam 1.000 m² kapalı alan yapılabilir; imar planı ve plan notları belirler.
Tam cevabı oku →TAKS nedir?
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanın zemine oturduğu alanın parsele oranıdır. TAKS 0.30 ise 1.000 m² arsada bina en fazla 300 m²'lik tabana oturur; kalan alan bahçe/çekme mesafesi kalır.
Tam cevabı oku →İfraz ve tevhid nedir?
İfraz, bir parseli birden çok parsele bölmektir; tevhid ise birden çok parseli birleştirmektir. İkisi de imar planına ve belediye onayına tabidir; 'böleriz/birleştiririz' sözü plan izin vermeden gerçekleşmez.
Tam cevabı oku →DOP (düzenleme ortaklık payı) nedir?
DOP, imar uygulaması sırasında yol, park, okul gibi kamu alanları için arsandan kesilen paydır. İmara girmemiş bir araziden imarlı arsa çıkarken alanın bir kısmı DOP olarak kesilebilir; net metrekare bu yüzden küçülebilir.
Tam cevabı oku →Arsa emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Arsa emlak vergisi, belediyenin belirlediği asgari metrekare rayiç bedeli üzerinden yıllık hesaplanır: büyükşehir sınırlarında (Bursa dahil) arsa için binde 6, büyükşehir dışında binde 3. Kesin oran ve rayiç için ilgili belediyeye danış; bu bilgilendirmedir, resmî beyan değildir.
Tam cevabı oku →Arsaya kredi çıkar mı?
Bazı bankalar arsa/arazi için kredi verir, ama konut kredisine göre daha düşük oranda, daha kısa vadeli ve daha yüksek maliyetlidir. Banka arsanın imar durumuna ve değerlemesine bakar; her arsaya kredi çıkmaz.
Tam cevabı oku →Kamulaştırma riski olan arsa alınır mı?
Yol, baraj, enerji hattı gibi projeler için kamulaştırılabilecek bir arsayı, bunu bilmeden alma. İmar planındaki kullanım kararlarını ve varsa şerhleri sorgula; kamu projesi hattındaki parsel değerini kaybedebilir.
Tam cevabı oku →Zemin etüdü nedir, şart mı?
Zemin etüdü, arsanın altındaki toprağın taşıma gücünü ve deprem davranışını ölçen mühendislik çalışmasıdır. Yapı ruhsatı için gereklidir; ayrıca alım öncesi zemin riskini görmenin en sağlam yoludur.
Tam cevabı oku →İmar barışı ve yapı kayıt belgesi nedir, arsadaki kaçak yapıyı yasallaştırır mı?
İmar barışı, 2018'de ruhsatsız yapıları kayıt altına alıp Yapı Kayıt Belgesi veren bir düzenlemeydi. Bu belge yapıyı kaydeder ama kalıcı yasallık kazandırmaz; kentsel dönüşüme ya da yeniden yapıma kadar geçerli, geçici bir statüdür.
Tam cevabı oku →Yapı ruhsatı ile iskan (yapı kullanma izni) arasındaki fark nedir?
Yapı ruhsatı inşaata başlama iznidir; iskan (yapı kullanma izni) ise biten yapının projeye uygun ve kullanılabilir olduğunu onaylayan bitiş belgesidir. Kısaca: ruhsat "yapabilirsin", iskan "kullanabilirsin" der.
Tam cevabı oku →Çekme mesafesi nedir, dar arsada binayı nereye kadar yapabilirim?
Çekme mesafesi, binanın parsel sınırlarından (yol, komşu, arka) bırakması zorunlu boşluktur; imar planı ve plan notları belirler. Dar arsada bu boşluklar oturtulabilir tabanı küçültür, sınıra kadar yapamazsın. Kesin ölçü için belediyenin yazılı imar durumu esastır.
Tam cevabı oku →Mevzi imar planı nedir, tek bir parsele nasıl imar çıkar?
Mevzi imar planı, mevcut planlı alanların dışında kalan bir bölgeye, üst ölçekli planlara uygun şekilde yapılan bağımsız bir uygulama imar planıdır. Tek parsele tek başına imar çıkması istisnadır; imar kural olarak alanın bütününe, resmî plan onayıyla gelir.
Tam cevabı oku →İmar planına nasıl ve kaç gün içinde itiraz edilir?
İmar planı belediyede askıya çıkınca, askı süresi içinde (genellikle 1 ay) yazılı ve gerekçeli dilekçeyle belediyeye itiraz edilir. Kesin gün sayısı askı ilanında yazar; süreyi kaçırırsan idari yargı yolu kalır.
Tam cevabı oku →Yola terk nedir, imar sırasında arsamın ne kadarı bedelsiz gider?
Yola terk, imar planında kamuya (yol, park, okul) ayrılan kısmın bedelsiz kamuya bırakılmasıdır. 18. madde düzenlemesinde bu pay (DOP) kanuni üst sınıra kadar, yaklaşık arsanın önemli bir yüzdesi olabilir; kesin oran için belediye esastır.
Tam cevabı oku →Sıvılaşma riski olan zemin nasıl anlaşılır?
Sıvılaşma riski gevşek, suya doygun kum-silt zeminlerde ortaya çıkar; en kesin göstergesi zemin etüdüdür (sondaj artı yeraltı su seviyesi). Belediyenin imar planına esas jeolojik-jeoteknik raporundaki "önlemli alan" işareti ile düz ova ve dere-göl-deniz kıyısı şüphe uyandırır.
Tam cevabı oku →Jeolojik sakıncalı (afete maruz) alan nedir, üzerine yapı yapılabilir mi?
Jeolojik sakıncalı alan; heyelan, sıvılaşma, taşkın gibi zemin tehlikeleri nedeniyle imar planında yapılaşmaya kapatılmış bölgedir. Bu vasıftaki parsellere kural olarak yapı ruhsatı verilmez; almadan önce imar durumunu ve zemin etüdünü belediyeden mutlaka teyit ettir.
Tam cevabı oku →SİT alanındaki arsaya yapı yapılır mı?
Şartlı ve zordur: SİT alanında (arkeolojik, doğal, kentsel) her yapı Koruma Kurulu iznine tabidir ve ret çıkabilir. Almadan önce SİT derecesini ve koruma amaçlı imar planını resmî olarak sorgula.
Tam cevabı oku →Maden ruhsat sahasındaki arazi alınır mı?
Dikkatli alınır: yüzey mülkiyeti senin olsa da altındaki maden hakkı ruhsat sahibinindir. İşletme ruhsatı sahasında kalan arazide irtifak veya kamulaştırma gündeme gelebilir; ruhsat haritasını sorgulamadan alma.
Tam cevabı oku →Köy yerleşik alanı nedir, orada ev yapılır mı?
Köy yerleşik alanı, kırsal yerleşimin mevcut sınırı içinde kalan, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında sınırlı yapılaşmaya açık bir alandır. Yapı hakkı vardır ama şehir imarındaki gibi değildir; kesin kural belediyeden yazılı sorgulanır.
Tam cevabı oku →RİSK VE ZEMİN
Bursa'da arsa yatırımı mantıklı mı?
Doğru parselde ve doğru vadeyle evet; "her toprak kazandırır" ezberiyle hayır. Bursa'nın gücü sanayi + tarım + İstanbul yakınlığıdır; kazandıran, ilçe değil parseldir. Bu cevap yatırım tavsiyesi değildir.
Tam cevabı oku →Bursa'da deprem riski yüksek ilçeler hangileri?
Bursa bütünüyle yüksek deprem kuşağındadır (Kuzey Anadolu Fayı'nın Gemlik–İznik kolu yakınında). AFAD Deprem Tehlike Haritası ilçe geneli yön verir; ama asıl belirleyici parselin zemin sınıfıdır, aynı ilçede sağlam da riskli de zemin vardır.
Tam cevabı oku →Büyük ova koruma alanındaki araziye yapı yapılabilir mi?
Kural olarak hayır. 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu kapsamında ilan edilen büyük ova koruma alanlarında tarım dışı kullanım çok dar istisnalara bağlıdır. Bursa'da Karacabey ve Mustafakemalpaşa ovaları bu kapsamdadır.
Tam cevabı oku →Parselin fay hattına uzaklığını nasıl görürüm?
MTA Yerbilimleri Harita Görüntüleyici ve AFAD diri fay/deprem tehlike haritalarından, ada-parsel ya da koordinatla. Bursa, Kuzey Anadolu Fayı'nın kuzey kollarına yakındır; fay uzaklığı zemin etüdüyle birlikte değerlendirilir.
Tam cevabı oku →Heyelan riskli araziyi nasıl tespit ederim?
MTA Türkiye Heyelan Envanteri ve AFAD heyelan yoğunluk haritaları belirleyicidir; ayrıca arazinin eğimi ve geçmiş kayma izleri sahada kontrol edilir. Bursa'nın dağlık ilçelerinde (Orhaneli, Keles, Büyükorhan) eğim riski yüksektir.
Tam cevabı oku →Bursa'da arsa yatırımı için hangi ilçe?
Tek bir 'en iyi ilçe' yoktur; doğru ilçe, bütçene, vadenene ve risk toleransına göre değişir. İlçe fiyatını ve zemin riskini yan yana gör, sonra kararı parsel bazında ver. Söylentiyle değil, veriyle seç.
Tam cevabı oku →Geçit hakkı olmayan (yola çıkışı bulunmayan) arsa alınır mı?
Kural olarak hayır; ancak bilerek ve fiyatına yansımışsa alınabilir. Yola çıkışı olmayan parselde inşaat izni tıkanır, değer düşer. "Komşudan geçeriz" sözü hukuki geçit hakkı değildir; geçit ancak anlaşma ya da mahkeme kararıyla, bedel karşılığı kurulur.
Tam cevabı oku →Boş arsa için DASK (zorunlu deprem sigortası) gerekir mi?
Hayır. Üzerinde bina olmayan boş arsa için DASK gerekmez; çünkü zorunlu deprem sigortası binayı korur, toprağı değil. Zorunluluk ancak arsaya konut niteliğinde bir yapı yapıldığında doğar.
Tam cevabı oku →Çifte vatandaş (mavi kartlı) Türkiye'de arsa alabilir mi?
Evet. Çifte vatandaş, T.C. kimliğiyle tıpkı bir Türk vatandaşı gibi alır; mavi kartlı da kanunen vatandaşa çok yakın haklarla arsa edinebilir. Asıl mesele hakkın değil, parselin sağlamlığıdır.
Tam cevabı oku →FİYAT VE VERGİ
Arsa satarken vergi öder miyim?
Arsayı aldıktan sonra 5 yıl içinde kârla satarsan, alış ile satış arasındaki değer artışı için değer artış kazancı vergisi doğabilir. 5 yıl geçince bu vergi kalkar. Kesin durum için mali müşavire danış.
Tam cevabı oku →Arsa için emlak vergisi muafiyeti veya indirimi var mı?
Kural olarak arsa için genel bir emlak vergisi muafiyeti yoktur; boş arsa da her yıl rayiç bedel üzerinden vergilenir. İndirim ve muafiyetler çoğunlukla tek meskeni olan emekli, engelli, gazi ve şehit yakınının konutu içindir, arsayı kapsamaz.
Tam cevabı oku →ALIM SÜRECİ
Milli Emlak'tan (Hazine'den) arsa nasıl alınır?
Hazineye ait taşınmazlar, Milli Emlak Genel Müdürlüğü'nün ilanları üzerinden açık artırma (ihale) yoluyla satılır. Süreç tamamen resmî ve şeffaftır; ilan, şartname ve ihale tarihi milliemlak.gov.tr üzerinden duyurulur.
Tam cevabı oku →Belediye arsa ihalesine nasıl girilir?
Belediyeler kendi mülkiyetindeki arsaları, 2886 sayılı Kanun ya da 4734 usulüyle açık artırmayla satar; ilan belediyenin resmî internet sitesinde ve ilan panosunda yayımlanır. Geçici teminat yatırıp şartnamede istenen belgelerle katılırsın.
Tam cevabı oku →GENEL
Arsamı kat karşılığı nasıl veririm?
Kat karşılığında, arsanı müteahhide verip karşılığında yapılacak binadan belli bağımsız bölümler alırsın. Sözleşmeyi noterde, paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası ve teminat net yazılı olarak yap.
Tam cevabı oku →Ecrimisil nedir, arsamı izinsiz kullanandan işgal tazminatı alabilir miyim?
Evet. Ecrimisil, arsanızı izinsiz kullanan kişiden isteyebileceğiniz "işgal tazminatı"dır; kira benzeri bir bedeldir. Önce noterden ihtar çekilir, sonuç alınamazsa dava açılır. Geriye dönük talep süreyle sınırlıdır.
Tam cevabı oku →Üzerinde intifa hakkı şerhi olan arsa alınır mı?
Alınır ama sadece ne aldığını bilerek: intifa hakkı varken sen kuru mülkiyeti alırsın, kullanma ve gelir hakkı hak sahibinde kalır. O hak sürdükçe arsada inşaat, kira ve fiilî kullanım senin elinde olmaz.
Tam cevabı oku →Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, bina bitmeden arsa payı üzerinde kurulan "yapılacak daire" hakkıdır; kat mülkiyeti ise bina bitip iskânı (yapı kullanma izni) alınınca kurulan tam mülkiyettir. Biri söz, diğeri tamamlanmış haktır.
Tam cevabı oku →Arsa alırken KDV öder miyim, hangi arsa satışları KDV'den muaf?
Çoğu durumda hayır: bir gerçek kişiden onun şahsi arsasını alıyorsan bu satış genelde KDV'nin konusuna girmez, KDV ödemezsin. KDV; satıcı şirketse ya da düzenli arsa alım-satımı yapan bir KDV mükellefiyse gündeme gelir.
Tam cevabı oku →Yatırım için arsa mı daire mi daha mantıklı?
İkisinin işi ayrıdır: arsa sabırlı sermayeyi uzun vadede büyütür, daire ise kira geliriyle nakit akışı sağlar. Beklemeye tahammülün varsa arsa, aylık gelire ihtiyacın varsa daire mantıklı. Doğru soru "hangisi" değil, "hangi ihtiyaç" olmalı.
Tam cevabı oku →Arsa satışında danışman hizmet bedeli yasal olarak ne kadardır?
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği'ne göre yetki belgeli danışmanlık hizmet bedeli KDV hariç en fazla %4'tür (alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı, yazılı sözleşmeyle). BursaArsa kendisi aracılık yapmaz; işlem ihtiyacı yetki belgeli iş ortaklarına yönlendirilir.
Tam cevabı oku →Derin anlatım için: Bilgi Bankası → · Tuzak kalıpları: Tuzak Sicili → · Terimler: Toprak Sözlüğü →
Soru listede yoksa, telefonda sor.
Liste genel anlatır; telefon senin parselini anlatır.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00