Arsa metrekare fiyatı nasıl belirlenir?
m² fiyatını konum, imar hakkı (emsal), vasıf, yola cephe, altyapı ve gerçekleşmiş emsal satışlar belirler. İstenen fiyat değil, ödenen fiyat esastır; emsali bağımsız kaynaktan ve tapu harç değerinden kontrol et.
Bir arsanın metrekare değeri tek bir sayı değil, birkaç faktörün bileşkesidir: konumu, imar hakkı (emsal ve TAKS (taban alanı oranı)), tapu vasfı, yola cephesi, altyapısı ve çevredeki gerçekleşmiş satışlar. Aynı mahallede iki parsel, emsali ve cephesi yüzünden kat kat farklı edebilir.
İstenen değil, gerçekleşmiş emsal fiyatlar asıl göstergedir. Satıcının söylediği 'yan parsel şu kadara gitti' rakamını bağımsız kaynaktan ve tapu harç değerlerinden doğrula. Şişirilmiş emsal, en sık fiyatlama tuzağıdır; sen sayıya değil, sayının kaynağına güven.
"Fiyatı satıcının dili değil, tapunun kaydı söyler. İstenen fiyatla değil, ödenen fiyatla hesap yap."
SÖZLÜKTE: TAPU VASFI · İMAR HAKKI · TAKS
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Tek bir resmî "arsa fiyat endeksi" yoktur; TCMB Konut Fiyat Endeksi ve TÜİK verileri yön verir ama arsa ≠ konuttur. Gerçek ölçü, o mahallede gerçekleşen emsal satışlar ve tapu harç değerleridir.
Tapu harcı hesaplayıcı →Rehber: Arsanı doğru satmak, baştan sona →Rayiç bedel, belediyenin takdir komisyonu eliyle cadde/sokak bazında dört yılda bir belirlediği asgari m² vergi değeridir; emlak vergisi ve tapu harcının alt matrahıdır ve genelde piyasa fiyatının altında kalır. e-Devlet ya da belediye emlak servisinden ada/parselle sorgulanır. Tapu harcı bu değerin altına beyan edilemez (492 sayılı Kanun md. 63).
Sabit bir pazarlık oranı yoktur; indirim parselin durumuna göre değişir. Gerçekçi indirim blöfle değil, doğrulanabilir gerekçeyle gelir: gerçek emsal satış fiyatları, ilanda bekleme süresi, satıcının aciliyeti, imar veya evrak eksiği ve peşin ödeme gücü. Sağlam parselde pazarlık dardır, kusurlu ya da acil satışta genişler.
Konu rehberi: Bursa'da imarlı arsa rehberi →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00