Arsanı kat karşılığı vermeden önce, seni koruyanı öğren.
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat), arsanı satmadan daireye çevirmenin yoludur: müteahhit inşa eder, sen arsandan pay olarak daire alırsın. En büyük para kararlarından biridir ve arsa sahibinin en çok mağdur olduğu alandır. Biz aracılık yapmaz, sana oran da söylemeyiz; seni koruyan bilgiyi veririz: oran neye dayanır, sözleşmede hangi maddeler şart, teklif nasıl sınanır. İşlem, belgeli bir ortakla yürütülür. Bu bir bilgilendirmedir, değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Arsa sahibini koruyan beş kontrol
Oran ne kadar iyi görünürse görünsün, sözleşme seni korumuyorsa risk sende kalır. Önce bunları sına.
Tapu ne zaman, hangi güvenceyle geçer?
Arsa payını en baştan tamamen devretme; teslimle bağlı, aşamalı devir ya da güçlü teminat (ipotek, teslim şartı) konuş. 'Önce tapuyu ver, sonra yaparım' en riskli cümledir.
Tapu ne zaman devredilir? →Cezai şart ve süre yazılı mı?
Teslim tarihi, gecikme için günlük/aylık cezai şart ve fesih koşulları sözleşmede net olmalı. Süresiz ya da cezasız bir sözleşme, gecikmeyi senin sırtına yıkar.
Arsa sahibini koruyan maddeler →Müteahhit yarım bırakırsa ne olur?
İflas, tıkanma ya da terk senaryosunu baştan yaz: fesih hakkı, yapılan imalatın durumu, arsa payının geri dönüşü. En sık mağduriyet burada doğar.
Müteahhit yarım bırakırsa ne yapmalı? →Oran neye dayanıyor?
'Yüzde kaç' bir ezber değildir; oranı arsanın emsali, bölge değeri, inşaat maliyeti, müteahhit kârı ve imar durumu belirler. Teklifi bu beş şeye karşı sına, komşunun oranına değil.
Oran nasıl belirlenir? →Kat irtifakı ve arsa payı doğru mu?
Her bağımsız bölüme düşen arsa payı yanlış kurulursa sonradan düzeltim davası çıkar. Kat irtifakı ve mülkiyet farkını, payının doğru belirlendiğini kontrol et.
Arsa payı nasıl belirlenir? →Sana "yüzde şu kadar al" diyen herkese şüpheyle bak; bu bir değerleme ve senin parselini bilmeden söylenemez. Oranı arsanın emsali, bölge değeri, inşaat maliyeti, müteahhit kârı ve imar durumu belirler. Önce emsalini gör, sonra teklifi ona karşı sına.
Oran nasıl belirlenir? →Emsal Hesaplayıcı →Ver mi, sat mı? →
Kat karşılığının tüm soruları
SIK SORULANLAR
Kat karşılığı arsa vermek mantıklı mı?+
Duruma bağlıdır ve biz senin adına karar vermeyiz. Kat karşılığı, arsanı satmadan daireye çevirir; ama süreç uzundur ve kötü bir sözleşmede yüz binlerce lira kaybettirir. Doğru soru 'mantıklı mı' değil, 'bu müteahhit ve bu sözleşme güvenli mi'. Karar; parselin emsaline, bölgeye ve sözleşmenin seni koruyup korumadığına bağlıdır.
Kat karşılığında oran ne olmalı?+
Tek bir doğru oran yoktur ve biz 'şu oranı al' demeyiz; bu bir değerleme olur. Oranı beş şey belirler: arsanın emsali (kaç m² inşaat çıkar), bölgenin değeri, inşaat maliyeti, müteahhidin kârı ve imar durumu. Piyasada dolaşan 'şu ilçede şu oran' cümlesi senin parseline dayanmaz; teklifi bu beş faktöre karşı sına.
Sözleşmede arsa sahibini en çok ne korur?+
Dört madde: tapunun teslime bağlı ve teminatlı devri (baştan tam devir değil), net teslim tarihi ve gecikme cezai şartı, teslim standardının yazılı olması, müteahhit yarım bırakırsa fesih ve arsa payının geri dönüşü. Bunlar yoksa, oran ne kadar iyi görünürse görünsün risk sende.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur?+
En sık mağduriyet burada doğar. Sözleşmede fesih hakkı, yapılan imalatın durumu ve devrettiğin arsa payının geri alınması güvenceye alınmamışsa, hem daireni hem arsanı riske atarsın. Bu senaryo baştan yazılmalı; sonradan 'iyi niyete' bırakılmaz.
Kat karşılığı vermeden önce ne yapmalıyım?+
Önce arsanın emsalini ve imar durumunu resmî belgeden gör (kaç m² inşaat çıkar), sonra teklifi bu gerçeğe karşı sına. Sözleşmeyi mutlaka bir avukatla yap, vergi tarafını mali müşavire sor. İşlem belgeli bir ortakla yürür; emin değilsen ada-parseli söyle, teklifin dayanağını birlikte bakalım.
Teklif elinde mi? Dayanağını birlikte sınayalım.
Ada-parseli ve müteahhit teklifini söyle; arsanın emsaline göre bu teklif neye dayanıyor, sözleşme seni koruyor mu, açık açık konuşalım. Karar senin.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00