Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibini koruyan maddeler neler olmalı?

Kat karşılığı işinde arsa sahibinin en büyük kalkanı, işin başında imzalanan sözleşmedir. Bu sözleşme kanunen noterde "düzenleme şeklinde" yapılmak zorundadır; masada imzalanan sıradan bir kâğıt ya da elden anlaşma geçersizdir (Türk Medeni Kanunu md. 706, Türk Borçlar Kanunu md. 237, Tapu Kanunu md. 26). İkinci kalkan, tapuyu topluca ve baştan devretmemektir: arsa payını inşaat ilerledikçe, hakedişe bağlı olarak aşamalı devretmek en güvenli yoldur. Üçüncüsü, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmektir; şerh, hakkını üçüncü kişilere karşı da korur, yani müteahhit senden habersiz o payı başkasına satamaz ya da ipotek ettiremez (Tapu Kanunu md. 26).

Dördüncü madde gecikme cezasıdır (cezai şart): sözleşmeye "teslim tarihinden sonra geciken her ay için şu kadar ödenir" diye net bir gecikme cezası ve kira tazminatı yazılır, bu müteahhidi süreye bağlar (Türk Borçlar Kanunu md. 179-182). Beşincisi iskan şartıdır: teslim, sadece bina bitince değil, yapı kullanma izni (iskan) alınıp daireler oturulabilir hale gelince tamamlanmış sayılmalı; son arsa payını da buna bağla. Bunların yanına müteahhidin payı üzerine teminat ipoteği ya da teminat mektubu koydurmak ve fesih halinde ne olacağını tek tek yazmak, seni ayrıca güvenceye alır.

Tuzaklara gelince: en sık zarar, güvene dayanıp tapuyu baştan devretmekten ve sözleşmeyi noter yerine adi kâğıtta yapmaktan çıkar. Cezai şartı fahiş yazmak da tam çözüm değildir; hâkim aşırı bulduğu cezayı indirebilir, o yüzden makul ve gerçekçi olmalı (Türk Borçlar Kanunu md. 182). Tapu şerhinin süresiz olmadığını da bil: şerh, verildiği tarihten itibaren beş yıl içinde devir yapılmazsa resen terkin edilebilir, bu yüzden süreyi takip et (Tapu Kanunu md. 26). Bu yazı genel bir bilgilendirmedir; kendi sözleşmenin maddeleri için taşınmaz hukukçusu (avukat) ve resmî kurumlar esastır, imzadan önce mutlaka danışılmalıdır.