Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibini koruyan maddeler neler olmalı?
Sözleşme mutlaka noterde "düzenleme şeklinde" yapılmalı; adi yazılı kâğıt geçersizdir. Seni koruyan asıl maddeler: arsa payını inşaat ilerledikçe aşamalı devret, sözleşmeyi tapuya şerh ettir, gecikme için cezai şart koy ve teslimi iskan (yapı kullanma izni) alınmasına bağla.
Kat karşılığı işinde arsa sahibinin en büyük kalkanı, işin başında imzalanan sözleşmedir. Bu sözleşme kanunen noterde "düzenleme şeklinde" yapılmak zorundadır; masada imzalanan sıradan bir kâğıt ya da elden anlaşma geçersizdir (Türk Medeni Kanunu md. 706, Türk Borçlar Kanunu md. 237, Tapu Kanunu md. 26). İkinci kalkan, tapuyu topluca ve baştan devretmemektir: arsa payını inşaat ilerledikçe, hakedişe bağlı olarak aşamalı devretmek en güvenli yoldur. Üçüncüsü, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmektir; şerh, hakkını üçüncü kişilere karşı da korur, yani müteahhit senden habersiz o payı başkasına satamaz ya da ipotek ettiremez (Tapu Kanunu md. 26).
Dördüncü madde gecikme cezasıdır (cezai şart): sözleşmeye "teslim tarihinden sonra geciken her ay için şu kadar ödenir" diye net bir gecikme cezası ve kira tazminatı yazılır, bu müteahhidi süreye bağlar (Türk Borçlar Kanunu md. 179-182). Beşincisi iskan şartıdır: teslim, sadece bina bitince değil, yapı kullanma izni (iskan) alınıp daireler oturulabilir hale gelince tamamlanmış sayılmalı; son arsa payını da buna bağla. Bunların yanına müteahhidin payı üzerine teminat ipoteği ya da teminat mektubu koydurmak ve fesih halinde ne olacağını tek tek yazmak, seni ayrıca güvenceye alır.
Tuzaklara gelince: en sık zarar, güvene dayanıp tapuyu baştan devretmekten ve sözleşmeyi noter yerine adi kâğıtta yapmaktan çıkar. Cezai şartı fahiş yazmak da tam çözüm değildir; hâkim aşırı bulduğu cezayı indirebilir, o yüzden makul ve gerçekçi olmalı (Türk Borçlar Kanunu md. 182). Tapu şerhinin süresiz olmadığını da bil: şerh, verildiği tarihten itibaren beş yıl içinde devir yapılmazsa resen terkin edilebilir, bu yüzden süreyi takip et (Tapu Kanunu md. 26). Bu yazı genel bir bilgilendirmedir; kendi sözleşmenin maddeleri için taşınmaz hukukçusu (avukat) ve resmî kurumlar esastır, imzadan önce mutlaka danışılmalıdır.
"Kat karşılığında seni müteahhidin iyi niyeti değil, noterdeki maddeler korur; tapuyu topluca değil, tuğla yükseldikçe ver."
SÖZLÜKTE: ARSA PAYI · İPOTEK · ŞERH
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Kat karşılığında, arsanı müteahhide verip karşılığında yapılacak binadan belli bağımsız bölümler alırsın. Sözleşmeyi noterde, paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası ve teminat net yazılı olarak yap.
Hayır, geçmez. Satış vaadi size yalnız ileride tapuyu isteme hakkı verir; mülkiyet ancak resmî devir ve tapu siciline tescil ile geçer. Şerh zorunlu değil ama şerhsiz sözleşme yalnız satıcıyı bağlar; arsa başkasına satılırsa elinizde kâğıt kalır.
Yapı ruhsatı inşaata başlama iznidir; iskan (yapı kullanma izni) ise biten yapının projeye uygun ve kullanılabilir olduğunu onaylayan bitiş belgesidir. Kısaca: ruhsat "yapabilirsin", iskan "kullanabilirsin" der.
Şerhin ne olduğu öğrenilmeden alınmaz. Şerh; haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi gibi bir uyarı notudur: kimisi çözülür, kimisi tapunu yıllarca kilitler. Önce hikâyeyi dinle, sonra karar ver.
Rehber: Arsanı müteahhide vermek, kat karşılığı →Tapuyu peşin verme. En güvenlisi, inşaat ilerledikçe (hakediş oranında) kademeli devirdir. Sözleşmeyi mutlaka noterde düzenleme şeklinde yaptır, hakkını tapuya şerh ettir. Tüm tapuyu baştan verirsen, müteahhit satar ya da ipotek koydurursa arsanı kaybedebilirsin.
Olabilir: gelir (hasılat) paylaşımında daire yerine, arsana yapılan binanın satışından belli bir oranda para alırsın. Kat karşılığına göre daha esnektir ama seni koruyan asıl şey sözleşmedeki üç maddedir: asgari satış fiyatının belirlenmesi, satış hesabının denetlenebilmesi ve tapunun hangi aşamada devredileceğinin net yazılması.
İkisinin de yeri var: kat karşılığı vermek getiriyi büyütür ama seni müteahhide, gecikmeye ve iflasa bağlar; peşin satmak parayı bugünden cebine koyar, kesinlik verir ama beş yıl dolmadan satarsan değer artışı kazancı vergisi çıkabilir. Karar, risk toleransın ve vergi hesabıyla netleşir.
Arsa payı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı belirlenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3), eşit metrekareye göre değil. Oransız, haksız dağıtılmışsa her kat maliki arsa payı düzeltim (tashih) davası açabilir. Bu dava zamanaşımına bağlı değildir; sonradan değer artışı payı değiştirmez.
Konu rehberi: Kat karşılığı arsa: sahibini koruyan rehber →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00