Arsamı kat karşılığı mı vermeliyim yoksa satmalı mıyım?

Önce şunu ayır: kat karşılığı vermek bir ortaklıktır, satmak ise bir kapanıştır. Kat karşılığında sen arsanı verip yerine daire (arsa payı) alırsın; hukuktaki adı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir ve Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesi hükümlerine (madde 470 ve devamı) dayanan karma bir sözleşmedir. Cazip tarafı, bir arsadan birden çok bağımsız bölüm çıkararak toplam değeri büyütmesidir. Bedeli ise şu: iş bitene kadar müteahhide, onun finansmanına, iş programına ve dürüstlüğüne bağlı kalırsın. Müteahhit gecikirse, işi yarım bırakırsa ya da iflas ederse arsan şantiyeye döner ve seneler kaybolur. Bu yüzden kat karşılığı kararı, aslında müteahhidi seçme kararıdır.

Peşin satmanın mantığı terstir: getiriyi kısarsın ama belirsizliği sıfırlarsın. Parayı bugünkü değerinden alır, riski alıcıya devreder, elini başka bir işe atacak likiditeye kavuşursun. Saha dilinde söylersek, kat karşılığı 'büyük ama uzak ve şartlı' bir rakam, peşin satış 'kesin ama bugünkü' bir rakamdır. Hangisinin sana uyduğu; paraya ne zaman ihtiyacın olduğuna, bir şantiye sürecini yıllarca takip edip edemeyeceğine ve bir aksilikte dava sürecini göze alıp alamayacağına bağlıdır. Uzaktaysan ve işi yerinde denetleyemeyeceksen, kat karşılığının denetim yükü peşin satıştan çok daha ağırdır.

Karara vergiyi katmadan verme, çünkü tabloyu değiştirir. Gelir Vergisi Kanunu mükerrer madde 80'e göre, bir bedelle (ivazla) edindiğin taşınmazı iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarırsan aradaki değer artışı gelir vergisine tabidir; beş yıl geçtikten sonraki satışta bu kazanç vergilenmez. Alış bedeli, satıştan önceki aya kadar Yİ-ÜFE ile endekslenir (mükerrer madde 81) ve yıllık bir istisna tutarı vardır (bu tutar her yıl yeniden belirlenir; içinde bulunduğun yıl için geçerli tutarı GİB'den teyit et). Dikkat: miras ya da bağış gibi bedelsiz (ivazsız) edinimde bu beş yıl kuralı işlemez. Kat karşılığında ise arsa payını müteahhide devretmen de vergisel açıdan bir elden çıkarma sayılabilir; yani 'sattım' demeden de vergi doğabilir. Kaç kez ve hangi sıklıkta alıp sattığına göre olay ticari kazanca dönüp bambaşka bir rejime girebilir.

Özetle sağlam yol şu: kat karşılığı düşünüyorsan sözleşmeyi seni koruyacak maddelerle (teminat, hakediş sırasına bağlı tapu devri, gecikme cezası, kesin süre) kurdur; peşin satacaksan önce beş yıl kuralının senin tarafında olup olmadığını hesaplat. Bunlar genel bilgidir, senin parselin ve senin durumun için kesin sonuç vermez. Sözleşmenin şeklini ve maddelerini bir avukata, vergi hesabını ve beyan yükümlülüğünü bir mali müşavire, tapu vasfını ve imar durumunu da tapu ile belediyeye yazılı olarak teyit ettirmeden karar verme. Kesin durum için resmî kurumlar (belediye, tapu, GİB) ve uzmanlar (avukat, mali müşavir) esastır; burada yazılanlar yatırım ya da hukuki tavsiye değildir.