Müteahhit inşaatı yarım bırakır ya da iflas ederse arsa sahibi ne yapabilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanı müteahhide pay pay devrettiğin, karşılığında daire aldığın bir anlaşmadır; içinde hem 'eser sözleşmesi' hem 'taşınmaz satış vaadi' hükümleri birlikte işler (Türk Borçlar Kanunu m. 470 ve m. 237). Müteahhit işi bıraksa ya da iflas etse bile sözleşme kendiliğinden sona ermez; bunu bir kâğıda bağlaman gerekir. Yol şudur: önce noterden ihtar çekip makul bir süre verirsin. Süreye rağmen işi yürütmezse veya her hâle göre zamanında bitiremeyeceği açıkça belli olmuşsa, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilirsin (Türk Borçlar Kanunu m. 473). Dönme kararını ve devrettiğin arsa paylarının sana geri dönmesini mahkemeden istersin; buna 'tapu iptali ve tescil' davası denir.

İnşaatın hangi aşamada durduğu sonucu değiştirir. Temel yeni atılmış, iş baştaysa fesih çoğunlukla geriye doğru işler: herkes aldığını iade eder, tapu sana döner. İş neredeyse bitmişse mahkeme çoğu zaman dürüstlük kuralına bakar, sözleşmeyi ileriye doğru tasfiye eder ve eksik işin bedeli hesaplaşmaya girer. Müteahhit iflas etmişse ayrıca dikkat: iflas ilanından sonra kanunda bildirilen süre içinde (çoğunlukla bir ay) alacağını iflas masasına yazdırman, sıra cetveline de zamanında (on beş gün içinde) itiraz etmen gerekir (İcra ve İflas Kanunu, No. 2004). Süreyi kaçırırsan hakkın dursa bile ödeme sırasına giremezsin.

En büyük tuzak baştaki tapu devrindedir. Arsanın tapusunu daha ilk günden topluca müteahhide geçirirsen, o senin paylarını ya da yapacağı daireleri iyi niyetli üçüncü kişilere satabilir veya bankaya ipotek verebilir. Yargıtay'ın 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre (E.2024/1, K.2025/2; Resmî Gazete 18.07.2025, sayı 32959) bu iyi niyetli alıcıların tapusu korunur; onların kötü niyetli olduğunu ispatlayamazsan daireyi geri alamaz, elinde yalnız tazminat kalır, o da iflasta çoğu zaman tahsil edilemez. Onun için gerçek korumayı en baştan kurarsın: sözleşmeyi mutlaka noterde 'düzenleme şeklinde' yaptır (yoksa geçersiz sayılır), tapuyu peşin topluca değil inşaat ilerledikçe pay pay devret ve sözleşmeyi tapuya şerh ettir. Şerh önemlidir: tapuda görünen bu kayıt, sonradan gelen alıcının 'iyi niyetliydim, bilmiyordum' savunmasını çürütür, yani seni koruyan asıl kalkan odur. Bu bir bilgilendirmedir; fesih, dava ve iflas süreçleri kişiye ve belgelere göre değişir, hukuki ve vergisel adımlarda resmî kurumlar ile bir avukat veya mali müşavir esastır.