Müteahhit inşaatı yarım bırakır ya da iflas ederse arsa sahibi ne yapabilir?
İnşaatın durması sözleşmeyi kendiliğinden bitirmez. Önce noterden ihtar çekilir; müteahhit yine yürütmezse mahkemeden sözleşmenin feshi ve devredilen arsa paylarının iadesi (tapu iptali ve tescil) istenir. İflasta ise süresi içinde iflas masasına alacak yazdırılır. Bunlar dava işidir, avukatla yürütülür.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanı müteahhide pay pay devrettiğin, karşılığında daire aldığın bir anlaşmadır; içinde hem 'eser sözleşmesi' hem 'taşınmaz satış vaadi' hükümleri birlikte işler (Türk Borçlar Kanunu m. 470 ve m. 237). Müteahhit işi bıraksa ya da iflas etse bile sözleşme kendiliğinden sona ermez; bunu bir kâğıda bağlaman gerekir. Yol şudur: önce noterden ihtar çekip makul bir süre verirsin. Süreye rağmen işi yürütmezse veya her hâle göre zamanında bitiremeyeceği açıkça belli olmuşsa, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilirsin (Türk Borçlar Kanunu m. 473). Dönme kararını ve devrettiğin arsa paylarının sana geri dönmesini mahkemeden istersin; buna 'tapu iptali ve tescil' davası denir.
İnşaatın hangi aşamada durduğu sonucu değiştirir. Temel yeni atılmış, iş baştaysa fesih çoğunlukla geriye doğru işler: herkes aldığını iade eder, tapu sana döner. İş neredeyse bitmişse mahkeme çoğu zaman dürüstlük kuralına bakar, sözleşmeyi ileriye doğru tasfiye eder ve eksik işin bedeli hesaplaşmaya girer. Müteahhit iflas etmişse ayrıca dikkat: iflas ilanından sonra kanunda bildirilen süre içinde (çoğunlukla bir ay) alacağını iflas masasına yazdırman, sıra cetveline de zamanında (on beş gün içinde) itiraz etmen gerekir (İcra ve İflas Kanunu, No. 2004). Süreyi kaçırırsan hakkın dursa bile ödeme sırasına giremezsin.
En büyük tuzak baştaki tapu devrindedir. Arsanın tapusunu daha ilk günden topluca müteahhide geçirirsen, o senin paylarını ya da yapacağı daireleri iyi niyetli üçüncü kişilere satabilir veya bankaya ipotek verebilir. Yargıtay'ın 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre (E.2024/1, K.2025/2; Resmî Gazete 18.07.2025, sayı 32959) bu iyi niyetli alıcıların tapusu korunur; onların kötü niyetli olduğunu ispatlayamazsan daireyi geri alamaz, elinde yalnız tazminat kalır, o da iflasta çoğu zaman tahsil edilemez. Onun için gerçek korumayı en baştan kurarsın: sözleşmeyi mutlaka noterde 'düzenleme şeklinde' yaptır (yoksa geçersiz sayılır), tapuyu peşin topluca değil inşaat ilerledikçe pay pay devret ve sözleşmeyi tapuya şerh ettir. Şerh önemlidir: tapuda görünen bu kayıt, sonradan gelen alıcının 'iyi niyetliydim, bilmiyordum' savunmasını çürütür, yani seni koruyan asıl kalkan odur. Bu bir bilgilendirmedir; fesih, dava ve iflas süreçleri kişiye ve belgelere göre değişir, hukuki ve vergisel adımlarda resmî kurumlar ile bir avukat veya mali müşavir esastır.
"Arsanın tapusunu baştan topluca vermek, evin anahtarını parayı almadan teslim etmeye benzer; devir, inşaat ilerledikçe adım adım yürümeli."
SÖZLÜKTE: KAT KARŞILIĞI İNŞAAT · İPOTEK · ŞERH
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Sözleşme mutlaka noterde "düzenleme şeklinde" yapılmalı; adi yazılı kâğıt geçersizdir. Seni koruyan asıl maddeler: arsa payını inşaat ilerledikçe aşamalı devret, sözleşmeyi tapuya şerh ettir, gecikme için cezai şart koy ve teslimi iskan (yapı kullanma izni) alınmasına bağla.
Tapuyu peşin verme. En güvenlisi, inşaat ilerledikçe (hakediş oranında) kademeli devirdir. Sözleşmeyi mutlaka noterde düzenleme şeklinde yaptır, hakkını tapuya şerh ettir. Tüm tapuyu baştan verirsen, müteahhit satar ya da ipotek koydurursa arsanı kaybedebilirsin.
Kat karşılığında, arsanı müteahhide verip karşılığında yapılacak binadan belli bağımsız bölümler alırsın. Sözleşmeyi noterde, paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası ve teminat net yazılı olarak yap.
Hayır, geçmez. Satış vaadi size yalnız ileride tapuyu isteme hakkı verir; mülkiyet ancak resmî devir ve tapu siciline tescil ile geçer. Şerh zorunlu değil ama şerhsiz sözleşme yalnız satıcıyı bağlar; arsa başkasına satılırsa elinizde kâğıt kalır.
Rehber: Arsanı müteahhide vermek, kat karşılığı →İkisinin de yeri var: kat karşılığı vermek getiriyi büyütür ama seni müteahhide, gecikmeye ve iflasa bağlar; peşin satmak parayı bugünden cebine koyar, kesinlik verir ama beş yıl dolmadan satarsan değer artışı kazancı vergisi çıkabilir. Karar, risk toleransın ve vergi hesabıyla netleşir.
Kural olarak korunursunuz: tapu siciline iyiniyetle güvenip alan üçüncü kişinin kazanımı, kayıt sonradan yolsuz çıksa bile ayakta kalır (TMK md. 1023). Ama bu koruma mutlak değildir; iyiniyetli sayılmak için hisse, şerh ve dava kaydını sormak gibi gereken özeni göstermeniz beklenir. Özeni atlayan kişi 'sicile güvendim' korumasından yararlanamaz.
Konu rehberi: Kat karşılığı arsa: sahibini koruyan rehber →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00