Kat karşılığında müteahhide tapuyu ne zaman devretmeliyim, peşin (avans) tapu vermek riskli mi?

Kat karşılığında arsanı müteahhide verir, karşılığında yapılacak binadan belli daire ya da dükkânları alırsın. İşin kalbi, arsa tapusunun hangi aşamada devredileceğidir. En sağlıklı yol, tapuyu baştan tümüyle vermek değil, inşaat belirli seviyelere geldikçe (temel, kaba inşaat, çatı, iskân gibi) hakediş oranında kademe kademe devretmektir. Böylece müteahhit yaptığı iş kadar tapuya hak kazanır, sen de arsanın kontrolünü elinde tutarsın. Bu kademeli devir bir kanun maddesi değil, sözleşmeye yazılan bir dengedir; o yüzden aşamalar ve oranlar tek tek kâğıda geçmelidir.

Sözleşmenin geçerli olması için biçim şarttır: kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde 'düzenleme şeklinde' yapılmadıkça hükümsüzdür (4721 sayılı Türk Medenî Kanunu madde 706 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237). Kendi aranızda yazıp imzaladığınız, hatta notere yalnızca onaylattığınız kâğıt geçersiz sayılır. Ayrıca sözleşmeden doğan hakkını tapuya şerh ettir (Türk Medenî Kanunu madde 1009); şerh, hakkını senden sonra tapuda hak kazanacak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir kılar. Mümkünse teminat da iste: teminat mektubu, ipotek ya da kat irtifakının aşamalara bağlanması gibi.

Asıl tehlike, 'baştan tapu istiyorum, yoksa kredi çekip başlayamam' baskısıyla tapuyu peşin devretmektir. Tüm tapu müteahhidin üstüne geçtikten sonra o kişi arsayı bir başkasına satabilir ya da üzerine ipotek koydurabilir; tapuya güvenerek alan iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunduğu için (Türk Medenî Kanunu madde 1023) arsan elinden gidebilir, elinde yalnız dava hakkı kalır. Bina yarım kalırsa da devredilmiş tapuları geri almak yıllar süren tapu iptal davalarına döner. Onun için: peşin tapuya hayır, kademeli devir ve şerh evet; sözleşmeye teslim tarihini, gecikme cezasını ve iş aksarsa tapunun nasıl geri döneceğini de yaz. Bu bir bilgilendirmedir; sözleşmenin, devir sırasının ve oranların kurgusu için tapu müdürlüğü ile bir taşınmaz avukatı, hukuki ve finansal konularda resmî kurum ve uzman görüşü esastır.