Kat karşılığında müteahhide tapuyu ne zaman devretmeliyim, peşin (avans) tapu vermek riskli mi?
Tapuyu peşin verme. En güvenlisi, inşaat ilerledikçe (hakediş oranında) kademeli devirdir. Sözleşmeyi mutlaka noterde düzenleme şeklinde yaptır, hakkını tapuya şerh ettir. Tüm tapuyu baştan verirsen, müteahhit satar ya da ipotek koydurursa arsanı kaybedebilirsin.
Kat karşılığında arsanı müteahhide verir, karşılığında yapılacak binadan belli daire ya da dükkânları alırsın. İşin kalbi, arsa tapusunun hangi aşamada devredileceğidir. En sağlıklı yol, tapuyu baştan tümüyle vermek değil, inşaat belirli seviyelere geldikçe (temel, kaba inşaat, çatı, iskân gibi) hakediş oranında kademe kademe devretmektir. Böylece müteahhit yaptığı iş kadar tapuya hak kazanır, sen de arsanın kontrolünü elinde tutarsın. Bu kademeli devir bir kanun maddesi değil, sözleşmeye yazılan bir dengedir; o yüzden aşamalar ve oranlar tek tek kâğıda geçmelidir.
Sözleşmenin geçerli olması için biçim şarttır: kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde 'düzenleme şeklinde' yapılmadıkça hükümsüzdür (4721 sayılı Türk Medenî Kanunu madde 706 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237). Kendi aranızda yazıp imzaladığınız, hatta notere yalnızca onaylattığınız kâğıt geçersiz sayılır. Ayrıca sözleşmeden doğan hakkını tapuya şerh ettir (Türk Medenî Kanunu madde 1009); şerh, hakkını senden sonra tapuda hak kazanacak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir kılar. Mümkünse teminat da iste: teminat mektubu, ipotek ya da kat irtifakının aşamalara bağlanması gibi.
Asıl tehlike, 'baştan tapu istiyorum, yoksa kredi çekip başlayamam' baskısıyla tapuyu peşin devretmektir. Tüm tapu müteahhidin üstüne geçtikten sonra o kişi arsayı bir başkasına satabilir ya da üzerine ipotek koydurabilir; tapuya güvenerek alan iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunduğu için (Türk Medenî Kanunu madde 1023) arsan elinden gidebilir, elinde yalnız dava hakkı kalır. Bina yarım kalırsa da devredilmiş tapuları geri almak yıllar süren tapu iptal davalarına döner. Onun için: peşin tapuya hayır, kademeli devir ve şerh evet; sözleşmeye teslim tarihini, gecikme cezasını ve iş aksarsa tapunun nasıl geri döneceğini de yaz. Bu bir bilgilendirmedir; sözleşmenin, devir sırasının ve oranların kurgusu için tapu müdürlüğü ile bir taşınmaz avukatı, hukuki ve finansal konularda resmî kurum ve uzman görüşü esastır.
"Tapu, kat karşılığında elindeki tek güvencedir; hepsini baştan verme, iş ilerledikçe adım adım ver."
SÖZLÜKTE: KAT KARŞILIĞI İNŞAAT · KAT İRTİFAKI · İPOTEK · ŞERH
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Kat karşılığında, arsanı müteahhide verip karşılığında yapılacak binadan belli bağımsız bölümler alırsın. Sözleşmeyi noterde, paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası ve teminat net yazılı olarak yap.
Görmeden, tapu kaydını doğrulamadan asla. Güvenli düzen: ödeme yalnız tapu müdürlüğünde, devir anında. "Başkası da istiyor, bugün kapora at" baskısı pazarlık değil, tuzak işaretidir (TS-06).
Randevu (Web-Tapu/e-Devlet), gerçek satış bedeli beyanı, harç ve döner sermaye ödemesi, tapu müdürlüğünde tarafların imzası. Para, tapu müdürlüğünde devir anında el değiştirir; öncesinde büyük ödeme yapma.
Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı bir tapu kaydının mahkemece iptal edilip gerçek hak sahibi adına tescilini isteyen davadır. Riski anlamak için satın almadan önce tapu kaydını, takyidatı ve mülkün el değiştirme geçmişini inceleyin.
Hayır, geçmez. Satış vaadi size yalnız ileride tapuyu isteme hakkı verir; mülkiyet ancak resmî devir ve tapu siciline tescil ile geçer. Şerh zorunlu değil ama şerhsiz sözleşme yalnız satıcıyı bağlar; arsa başkasına satılırsa elinizde kâğıt kalır.
Rehber: Arsanı müteahhide vermek, kat karşılığı →Olabilir: gelir (hasılat) paylaşımında daire yerine, arsana yapılan binanın satışından belli bir oranda para alırsın. Kat karşılığına göre daha esnektir ama seni koruyan asıl şey sözleşmedeki üç maddedir: asgari satış fiyatının belirlenmesi, satış hesabının denetlenebilmesi ve tapunun hangi aşamada devredileceğinin net yazılması.
Kural olarak korunursunuz: tapu siciline iyiniyetle güvenip alan üçüncü kişinin kazanımı, kayıt sonradan yolsuz çıksa bile ayakta kalır (TMK md. 1023). Ama bu koruma mutlak değildir; iyiniyetli sayılmak için hisse, şerh ve dava kaydını sormak gibi gereken özeni göstermeniz beklenir. Özeni atlayan kişi 'sicile güvendim' korumasından yararlanamaz.
Konu rehberi: Kat karşılığı arsa: sahibini koruyan rehber →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00