Aldığım tapu sonradan iptal edilir mi, iyiniyetli alıcıyı tapuya güven ilkesi korur mu?

Türk Medeni Kanunu tapuya güvenen alıcıyı ayakta tutmak için kurulmuştur. Md. 1023'e göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenerek bir taşınmaz üzerinde ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur; yani satıcının tapusu aslında yolsuz bir sebebe dayanıyor olsa, hatta o kayıt sonradan bir davayla iptal edilse bile, arada iyiniyetle alan sizin hakkınız çoğu zaman elinizde kalır. Sistem bilerek böyle kurulmuştur: herkes her satıcının geçmişini kazıyamayacağı için, devlet 'sicile bakan güvende olsun' demiştir. Korkulan 'tapuyu aldım ama biri çıkıp geri alır mı' sorusunun kanundaki temel cevabı budur.

Ama işin can alıcı yeri şu: bu koruma iyiniyetli alıcıya tanınır, herkese değil. Md. 1024 açıkça der ki yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi o kayda güvenip hak kazanamaz. Md. 3 de iyiniyeti bir karine sayar, fakat durumun gereğine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimsenin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını söyler. Sahanın diliyle: tapuda apaçık bir haciz, ihtiyati tedbir ya da 'davalıdır' şerhi dururken, ya da parsel yakın tarihte akraba arasında yok pahasına birkaç kez el değiştirmişken bunları hiç sormadan aldıysanız, sonradan 'ben sicile güvendim' demeniz sizi kurtarmaz. 'Sicile güven' ilkesi savsaklamayı örtmez; tam tersine, güvenden yararlanmak isteyenden asgari bir dikkat bekler.

Peki iyiniyetli alıcı somut olarak ne yapar? Almadan önce tapunun takyidat (kısıtlama) kaydını eksiksiz görür: haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, aile konutu ya da dava şerhi var mı. Hissedar listesini çıkartır, parselin son yıllardaki devir zincirine bakar; bedelin aşırı düşük gösterilmesinden, uzun ve bulanık vekâlet zincirinden, 'aceleye getirelim' baskısından çekinir. Bir uyuşmazlıkta iyiniyet kanunen sizin lehinize karine sayılır (TMK md. 3); yani iyiniyetli olduğunuzu baştan ispat etmeniz gerekmez, kötüniyetli olduğunuzu (yolsuz tescili bildiğinizi ya da bilmeniz gerektiğini) iddia eden taraf bunu ispatlar. Ne var ki ortada şüphe doğuran işaretler (şerh, aşırı düşük bedel, karışık devir zinciri) varsa hâkim bunlara bakar ve sizden gereken özeni gösterdiğinizi ortaya koymanızı bekler; koyamazsanız iyiniyet karinesinden yararlanamazsınız. İşte tam da bu yüzden şerhli, hisseli ya da geçmişi karışık bir parselde peşin araştırma, açılabilecek bir davanın en ucuz sigortasıdır.

Şunu da açık söyleyeyim: burada anlatılan genel kuraldır, sizin dosyanızın kaderi değildir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi (TMK md. 1025) ve tapu iptali davalarında sonuç, o parselin devir zincirine, şerhlerine ve iyiniyetin karine olarak ayakta kalıp kalmadığına göre değişir; kat karşılığı inşaat gibi bazı hâllerde içtihat da zamanla değişebilmektedir. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki tavsiye ya da yatırım tavsiyesi değildir. Kendi parselinizde kesin durum için tapu kaydını Tapu Müdürlüğü veya Web-Tapu üzerinden resmî olarak sorgulamak ve bir taşınmaz avukatına danışmak esastır.