Dönüşüm bir hak. Ama süreç tuzak dolu.
Bursa'da riskli bir binanın kentsel dönüşümü malikin hakkıdır; riskli yapı(deprem gibi bir afette yıkılma tehlikesi raporla belirlenen bina) tespitini tek bir malik bile başlatabilir. Ama süreç tespit, 15 günlük itiraz, çoğunluk kararı, kira yardımı ve müteahhit sözleşmesi aşamalarında tuzak doludur. En kritik değişiklik: 9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, dönüşüm karar çoğunluğunu arsa payının (tapuda her dairenin arsadan aldığı pay) üçte ikisinden salt çoğunluğa(yarıdan bir fazlası) indirdi. Yani artık "ben istemiyorum" demek tek başına korumaz. Doğrusu aceleye gelmek değil, önce hakkını ve süreci öğrenmektir. Bu bir bilgilendirmedir; değerleme ya da hukuki tavsiye değildir.
Dönüşümün adımları ve tuzakları
Dönüşüm tek bir olay değil, birkaç ayrı aşamadır; her aşamanın kendi kuralı ve kendi tuzağı var. Süreler kısa ve kesindir; önce hangi aşamada olduğunu tanı.
Riskli yapı tespiti: tek imza yeter, ama itiraz süresi kısa
Riskli yapı, bir binanın deprem gibi bir afette yıkılma tehlikesi taşıdığının raporla belirlenmesidir. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesine göre bu tespit için tek bir malik yeterlidir; komşularının onayını beklemek zorunda değilsin. Tapun, kimliğin ve bir dilekçeyle Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa başvurursun. Tuzak: tespit muhtarlıkta ilan edilir ve karara itiraz süresi ilanın son gününden itibaren yalnızca 15 gündür; bu süre uzatılmaz, kaçırılırsa teknik heyetin kararı kesinleşir.
6306 riskli yapı: arsa sahibinin hakları →Çoğunluk kararı: artık üçte iki değil, salt çoğunluk
9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, 6306'nın 6. maddesindeki dönüşüm karar çoğunluğunu arsa payının üçte ikisinden (2/3) salt çoğunluğa (yarıdan bir fazlası) indirdi. Çoğunluk kişi sayısı değil, tapudaki arsa payı (her dairenin arsadan aldığı pay) oranı üzerinden hesaplanır; küçük daire ile büyük daire eşit oy taşımaz. Tuzak: karara katılmayan malikin payı, rayiç bedeli (güncel piyasa değeri) tespit ettirilerek açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılabilir. Yani toplantıya katılmamak ya da 'istemiyorum' demek seni korumaz, tersine payını riske atar.
Rezerv alan / dönüşüm arazime etkisi →Kira yardımı: önce hak, sonra tutar
6306'nın 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği gereğince, anlaşmayla tahliye edilen riskli yapının maliki ve kiracısı kira yardımı (evi yıkılırken devletin ödediği kira desteği) ile taşınma yardımı isteyebilir. Malike kira yardımı riskli yapıda en fazla 18 ay ödenebilir; riskli alan ya da rezerv alanda bu süre daha uzun (48 aya kadar) olabilir. Başvuru e-Devlet'ten ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yapılır. Tuzak: başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır; bu hak düşürücü süredir, kaçırılırsa yardım hakkı tümden yanar. Tutarlar her yıl değişir; kimse sana sabit bir rakam vaat edemez, güncel tutarı Bakanlıktan doğrula.
Deprem ve fay gerçeği (Bursa) →Riskli alan ve rezerv alan: parseli tek bina değil, bölge etkiler
6306'nın 2. maddesi, tek binanın ötesinde 'riskli alan' (zemin ya da yapılaşma nedeniyle bir bölgenin ilan edilmesi) ve 'rezerv yapı alanı' (dönüşümde kullanılmak üzere ayrılan alan) kavramlarını tanımlar; riskli alan Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilir. 7471 sayılı Kanun'la rezerv alan kapsamı genişledi: üzerinde yapı bulunan alanlar da rezerv ilan edilebilir hale geldi. Tuzak: bir parsel bu ilanlara girerse mülkiyet anında kaybolmaz, ama üzerinde ciddi kısıtlar doğar; kullanım ve tasarruf hakkın sınırlanabilir, satışı zorlaşabilir. Almadan önce parselin riskli ya da rezerv alanda olup olmadığını resmî kaynaktan sorgulat; satıcı söylemeyebilir.
Parseli sorgula: riskli/rezerv alan durumu →Müteahhit sözleşmesi: kat karşılığından farkı
Dönüşümde de malikler arsalarını müteahhide 'arsa payı karşılığı' verir; sözleşmenin türü kat karşılığıyla aynıdır (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; ağırlıklı olarak Türk Borçlar Kanunu md. 470 vd. eser sözleşmesi hükümlerine tabi, karma nitelikli bir sözleşme). Fark şudur: ortada boş arsa değil, riskli tespit edilmiş mevcut bir bina vardır; bu yüzden herkesin evet demesi şart değildir (salt çoğunluk yeter) ve kira yardımı devreye girer. Pay ve daire dağılımı, teslim tarihi, cezai şart, teminat ve tapu devri gibi ortak sözleşme maddelerini burada tekrar etmiyoruz; onların ölçütleri ve müteahhit işi yarım bırakırsa çaresi için kat karşılığı sayfamıza bak, imzadan önce mutlaka bir avukata okut.
Kat karşılığı: ortak sözleşme maddeleri →Dönüşümlük daire ya da arsa payı almak: 'bedava kat' vaadi garanti değildir
'Bina dönüşecek, bedava kat kazanırsın' sözüyle daire ya da arsa payı almak sanıldığı kadar kesin değildir; süreç yıllarca sürebilir, komşular anlaşamayabilir, müteahhit işi bırakabilir. 6306 kimin hangi yeni daireyi alacağını satış anında garanti etmez; bu, sonradan yapılan hak sahipliği çalışmasıyla belli olur. Tuzak: güncel tapu takyidatını (kayıt örneğini) alıp beyanlar hanesinde (tapunun açıklama bölümü) 'riskli yapı' şerhini (tapuya düşülen uyarı notu) ve binanın gerçekten 6306 kapsamında olup olmadığını kontrol et. Biz bu alım-satıma taraf ya da aracı değiliz; yalnız neye dikkat edeceğini gösteririz. Bir taşınmaz avukatına inceletmeden kapora verme; söze değil, imzalı kâğıda ve tapu kaydına güven.
Müteahhit işi yarım bırakırsa ne yapmalı? →Kentsel dönüşüm bir hak ve bir süreçtir; ama her adımı (riskli yapı tespiti, 15 günlük itiraz, salt çoğunluk kararı, kira yardımı ve müteahhit sözleşmesi) ayrı bir tuzak barındırır. Bizim işimiz sana bir daire satmak ya da önermek değil; süreci ve haklarını sade bir dille anlatmak, aceleye getirilmeden karar vermene yardımcı olmaktır. BursaArsa ve Mithat Cenk Mert "belgeli" ya da "yetkili" değildir, aracılık yapmaz, değer biçmez; her işlem, dava ve para hesabı için taşınmaz avukatı, belediye, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) ve mali müşavir doğru muhataptır. Bursa, Kuzey Anadolu Fay Hattı etkisinde birinci derece deprem bölgesidir; bu yüzden dönüşüm burada soyut değil, çok gerçek bir konudur. Ama doğrusu acele etmek değil, önce hakkını ve süreci bilmektir. Bu bir hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Kat karşılığı: sözleşme maddeleri →Bursa deprem ve fay riski →Parseli sorgula →
Kentsel dönüşümün tüm soruları
SIK SORULANLAR
Bursa'da kentsel dönüşüm nasıl başlar?+
Süreç, binanın resmî 'riskli yapı' tespitiyle başlar. Malik, tapusu ve kimliğiyle Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa başvurup binanın deprem gibi bir afette yıkılma tehlikesi taşıyıp taşımadığını rapora bağlatır (6306 sayılı Kanun md. 3). Tespit kesinleşince tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşamalarına geçilir. Karar ve sözleşme için komşularla anlaşma ayrı bir aşamadır; işlem öncesi bir avukata ve belediyeye danış.
Riskli yapı tespitini kim yaptırır, komşularımın onayı şart mı?+
Hayır, şart değildir. 6306'nın 3. maddesine göre riskli yapı tespiti için tek bir malik yeterlidir; komşularının onayını beklemek zorunda değilsin. Tapun, kimliğin ve bir dilekçeyle Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa başvurursun. Tespite itiraz, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde ilgili müdürlüğe yapılır ve bu süre uzatılmaz. Riskli yapı tespiti ile dönüşüm kararı ayrı aşamalardır.
Dönüşüm kararı için gereken çoğunluk oranı nedir? (güncel)+
9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile bu oran değişti: eskiden gereken arsa payının üçte ikisi (2/3) çoğunluk kaldırıldı, yerine 'salt çoğunluk' (arsa payının yarısından bir fazlası) getirildi. Ölçüt kişi sayısı değil, tapudaki arsa payı (her dairenin arsadan aldığı pay) oranıdır. Kesin metin ve güncel durum için işlem öncesi mevzuat.gov.tr ile avukat teyidi şarttır.
Kira yardımından kimler, ne zamana kadar yararlanır?+
6306'nın 5. maddesi gereğince, anlaşmayla tahliye edilen riskli yapının maliki ve kiracısı yararlanabilir; malike kira yardımı riskli yapıda en fazla 18 ay, riskli alan ya da rezerv alanda daha uzun (48 aya kadar) ödenebilir. Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır; bu hak düşürücü süredir. Tutarlar her yıl değişir, güncel rakamı Bakanlıktan ya da İl Müdürlüğü'nden doğrula; aynı kişiye hem kira yardımı hem kredi faiz desteği aynı anda verilmez.
Karara katılmayan malikin başına ne gelir?+
Salt çoğunluk kararı alındığında, katılmayan malikin arsa payı, rayiç bedeli (güncel piyasa değeri) tespit ettirilerek açık artırmayla anlaşan diğer paydaşlara satılabilir (6306 md. 6). Yani toplantıya katılmamak ya da 'istemiyorum' demek seni korumaz. Payın satışa çıkarsa biçilen rayiç bedelin gerçekçi olup olmadığını kontrol ettir ve düşük bedele itiraz hakkını bir avukatla kullan. Anayasa Mahkemesi de bu satışta gerçek rayiç bedelin ödenmesini ve usul güvencelerini zorunlu saymıştır.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi kat karşılığından nasıl farklı?+
Sözleşmenin türü aynıdır: her ikisinde de malik arsasını müteahhide arsa payı karşılığı verir (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; ağırlıklı olarak Türk Borçlar Kanunu md. 470 vd. hükümlerine tabi, karma nitelikli). Fark, kentsel dönüşümde ortada boş arsa değil riskli tespit edilmiş mevcut bir bina olmasıdır; bu yüzden herkesin evet demesi şart değildir (salt çoğunluk yeter) ve kira yardımı devreye girer. Cezai şart, teminat, oran ve tapu devri gibi ortak maddeler için kat karşılığı sayfamıza bak.
Dönüşüme gireceği söylenen bir daire almak riskli mi?+
Evet, dikkat gerektirir. 'Bedava kat kazanırsın' vaadi kanuni bir garanti değildir; süreç yıllarca sürebilir, komşular anlaşamayabilir, müteahhit işi bırakabilir ve kimin hangi daireyi alacağı satış anında belli değildir. Almadan önce tapu takyidatında 'riskli yapı' şerhini, tespit raporunun gerçekten alınıp alınmadığını, karar aşamasını ve varsa müteahhit sözleşmesini bir taşınmaz avukatına inceletin. Biz alım-satıma aracı değiliz; söze değil imzalı kâğıda ve tapu kaydına güven.
Binan riskli mi, dönüşüme mi giriyor? Durumu söyle, hakkını konuşalım.
Riskli yapı tespiti, çoğunluk kararı ya da müteahhit sözleşmesi aşamasındaysan; durumunu söyle, hangi hakkın olduğunu ve sıradaki adımı açık açık konuşalım. Daire satmayız, aracılık yapmayız, bedel biçmeyiz; ama aceleye getirilip hak kaybetmeni önleyecek soruları gösteririz. Karar senin.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00