Arsam ya da binam riskli alan / riskli yapı (kentsel dönüşüm) ilan edildi; malik olarak haklarım ve süreler neler?

Önce iki kavramı ayır, çünkü satıcının ve kimi zaman komşunun ağzında birbirine karışır. Riskli ALAN, 6306 sayılı Kanun'un 2. maddesine göre zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı için Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bir bölgedir; senin tek parselinle değil, çevrenin bütünüyle ilgilidir ve karar Resmî Gazete'de yayımlanır. Riskli YAPI ise tek tek binanın ekonomik ömrünü doldurduğunun ya da yıkılma riski taşıdığının, lisanslı kuruluşça hazırlanan teknik raporla tespitidir. İkisi de sonuçta dönüşüme kapı açar ama yolları ve süreleri farklıdır; sana hangisinin bildirildiğini önce yazılı olarak netleştir.

Riskli yapı tespiti yapılıp il müdürlüğünce onaylanırsa, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine yapının riskli olduğu şerhi işlenir ve maliklere bildirilir. Buradaki en kritik süre şudur: tespite katılmıyorsan, tebligatın tamamlanmasından itibaren 15 gün içinde ilgili idareye (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğü) itiraz edebilirsin. Burada tebligatın nasıl yapıldığı önemlidir; güncel Uygulama Yönetmeliğine göre bildirim, yapıya tutanak asılması, e-Devlet üzerinden bilgilendirme ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan yoluyla yapılır. Yaygın yoruma göre 15 günlük itiraz süresi bu muhtarlık ilanının bittiği günden sonra işlemeye başlar; itirazı teknik heyet inceler. Bu süreyi kaçırırsan tespit kesinleşir. Ayrıca not et: tapudaki riskli yapı şerhi satışa engel değildir, yani böyle bir taşınmaz devredilebilir. Bu yüzden alıcıysan tapunun beyanlar hanesini mutlaka kontrol et; şerhli ve dönüşüm yükümlülüğü olan bir yapıyı farkında olmadan üstlenebilirsin.

Tespit kesinleşince idare, yapının tahliyesi ve yıktırılması için bir süre verir. Burada önemli bir güncellemeyi bil: eskiden bu süre 'altmış günden az olmamak üzere' yani malike tanınan bir asgari süre iken, 2026 yılında yapılan Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle 'doksan günden fazla olmamak üzere' bir azami süreye dönüştü. Yani artık bu, garanti edilen bir alt sınır değil, idarenin verebileceği en uzun süredir; verilen sürede yapı malikçe yıktırılmazsa yıkım mülki amir veya idare eliyle gerçekleştirilir. Asıl mülkiyet meselesi bundan sonra başlar: 2023'te 7471 sayılı Kanun'la getirilen düzenlemeyle, parselin birleştirilmesi, yeniden bina yapılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi kararlar artık oybirliğiyle değil, arsa payı oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan malike bildirim yapılır; bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, katılmayanın arsa payı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan diğer paydaşlara satılır. Bu artırmada satılmazsa pay, rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilir. Yani 'ben imzalamam, süreç durur' devri bitti; imzalamayan payını kaybedebilir. Sürecin sonunda sana düşen bağımsız bölüm veya pay için tanınan teslim ve başvuru süreleri de vardır, bunları kaçırmak hak kaybı doğurabilir; kesin usul ve tutarları idareden ve avukatından öğren.

Bu bir yatırım tavsiyesi ya da hukuki görüş değildir. Riskli alan ve riskli yapı süreçleri, süreler ve maliklere düşen haklar karara ve sık yapılan mevzuat değişikliğine göre farklılaşır (yıkım süresinin 2026'daki değişikliği bunun somut örneğidir); kesin durumu ada/parsel bilgisiyle ilgili belediyeden, tapu müdürlüğünden ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) il müdürlüğünden yazılı öğren. İtiraz ve dava sürelerinin güncel gün sayısı ile pay satışı ve bedel usulü için, hak ve süre kaybı yaşamamak adına bir taşınmaz avukatına danışmak esastır.