Rezerv yapı alanı nedir; arazim kentsel dönüşüme (riskli alan ya da rezerv alana) girerse ne olur?

Önce üç kavramı ayır, çünkü satıcının ağzında hepsi birbirine karışır. 6306 sayılı Kanun'un 2. maddesine göre riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır. Riskli yapı, tek tek binanın ekonomik ömrünü doldurduğunun ya da yıkılma riski taşıdığının teknik raporla tespitidir. Rezerv yapı alanı ise bunlardan farklıdır: Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya idarenin talebine bağlı olarak ya da doğrudan Bakanlıkça belirlenen alandır. 2023'te 7471 sayılı Kanun'la bu tanımdan 'yeni yerleşim yeri olarak' ibaresi çıkarıldı; böylece yalnız boş araziler değil, mevcut yerleşim alanları da rezerv olarak belirlenebilir hâle geldi. İşte kritik nokta burada: rezerv alan, senin parselindeki bir riski gidermek için değil, Kanun'un uygulamalarında kullanılmak üzere belirlendiği için boş ve sağlam bir araziyi de kapsayabilir.

Peki senin arazin bir riskli alan ya da rezerv sınırının içine girerse ne olur? Parselin proje bütününe dahil edilebilir; imar hakların yeniden düzenlenir, hak sahipliği ve uzlaşma sürecine tabi tutulursun. Uzlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma veya kamulaştırma gündeme gelebilir. Yukarıda değinildiği gibi 2023 sonrası mevzuatta rezerv yapı alanının kapsamı genişlediği için, sağlam tapu tek başına otomatik bir dokunulmazlık vermez. Yani 'benim tapum temiz, bana bir şey olmaz' rahatlığı, ilan sınırı senin parseline dokunduğu anda geçersiz kalır.

Bu yüzden karar spekülasyonla değil, resmî ilanla verilir. 'Buralar rezerv olacak, katlanır' ya da 'senin tarla dönüşüme girmez' cümlelerinin hiçbiri hukuken bağlamaz. Riskli alan ve rezerv yapı alanı kararları Resmî Gazete'de yayımlanır; ilgili idarenin (belediye veya Bakanlık il müdürlüğü) askı panosunda ilan edilir ve bu askı tarihi itiraz ile dava sürelerini başlatır. Almadan önce yapman gereken tek şey net: parselin ada/parsel numarasıyla belediye imar müdürlüğüne ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğüne başvurup, parselin herhangi bir riskli alan, rezerv yapı alanı ya da dönüşüm sınırında olup olmadığını yazılı sor. Sözlü 'değil' yeterli değildir, yazılı belge iste.

Bu bir yatırım tavsiyesi ya da hukuki görüş değildir. Rezerv ve riskli alan ilanları ile bunların bir parsele etkisi zamanla ve karara göre değişir; kesin durum ancak parselin ada/parsel bilgisiyle belediye imar müdürlüğünden, tapu müdürlüğünden ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) il müdürlüğünden yazılı öğrenilir; hak ve süre kaybı yaşamamak için bir taşınmaz avukatına danışmak esastır.