Kamulaştırma riski olan arsa alınır mı?

Şerhin ne olduğu öğrenilmeden alınmaz. Şerh; haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi gibi bir uyarı notudur: kimisi çözülür, kimisi tapunu yıllarca kilitler. Önce hikâyeyi dinle, sonra karar ver.

Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden, ada-parsel numarasıyla ve yazılı olarak. Sözlü "olur" hükümsüzdür; e-Devlet ve belediye sistemlerinden ön bakış yapılabilir, karar yazılı belgeyle verilir.

Evet, parselinin yeri ve şekli değişebilir. Arazi toplulaştırmasında dağınık tarlalar birleştirilip yeniden dağıtılır; yol ve sulama kanalı gibi ortak tesisler için parsel değerinden pay kesilir (karşılığında bedel ödenmez). Sulama ve yol erişimi geldiği için çoğu zaman değer artar. Toplulaştırma askısı olan alanda durumu satın almadan doğrula.

Sonsuza kadar beklemek zorunda değilsin. İmar planı yürürlüğe girdikten sonra idarenin, donatıya ayrılan taşınmazı beş yıl içinde ya kamulaştırması ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapması gerekir. Önce ilgili idareye yazılı başvurup uzlaşma istersin; sonuç çıkmazsa hukuki el atma (bedel) davası açabilirsin. Süresinde plana itiraz da ayrı bir yoldur.

Çoğu zaman evet: TEİAŞ/TEDAŞ arazinden kamulaştırma yapmadan yüksek gerilim hattı (ENH) geçirmişse, malik olarak irtifak bedeli ve taşınmazın tamamında oluşan değer kaybı için (kurumla anlaşma sağlanamazsa) dava açabilirsin. Alım öncesindeysen hattı bil: güvenlik mesafesi ve yapı yasağı getirir, değeri düşürür.

Tek başına duyumla alınmaz: kahvehane sözü ya da emlakçı vaadi tescil değildir; dayanak ancak onaylı, hiç değilse askıya çıkmış resmî imar planıdır. Hat tam parselin üstünden geçerse arsa değerlenmez, kamulaştırılır; değer güzergâhın yanındaki parselde artar.

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alandır. 2023'te 7471 sayılı Kanun'la tanımdaki 'yeni yerleşim yeri olarak' ibaresi kaldırıldığı için, artık yalnız boş araziler değil mevcut yerleşim alanları da rezerv olarak belirlenebilir. Sağlam tapulu, boş bir parsel de bu sınırın içine girebilir; bu durumda arazi projeye, imar düzenlemesine ya da kamulaştırmaya dahil olabilir. 'Girer mi' tahmini değil, Resmî Gazete'de yayımlanan resmî ilan tarihi bağlayıcıdır.

Riskli yapı tespiti, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilir; malik, tebligatın tamamlanmasından itibaren 15 gün içinde idareye itiraz edebilir. Kararlar arsa payı oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır (2023, 7471 sayılı Kanun); katılmayanın payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılabilir.

Önce panik yapma: acele kamulaştırma, taşınmaza el koymayı hızlandıran istisnai bir işlemdir, bedel hakkını yok etmez. Mahkemenin bankaya depo ettirdiği para ön bedeldir, nihai değil. Bedel azsa mahkemede bilirkişiyle gerçek değeri tespit ettirip fark istersin. İdare makul sürede (Yargıtay içtihadı yaklaşık 6 ay) tescil davası açmazsa iş kamulaştırmasız el atmaya döner.

Otomatik senin olmaz. Jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; arama ve işletme hakkı ruhsatla kazanılır. Ruhsatlandırma kural olarak başvuru (müracaat) usulüyle yapılır; ihale ise yalnız belirli hallerde (terk edilen, hükümden düşen ya da Devlete geri dönen sahalarda) devreye girer. Büyükşehir olan Bursa'da ruhsatı valilik (YİKOB) verir. Arazi sahibi kaynağın maliki değildir; ruhsat sahibiyle irtifak/uzlaşma ya da kamulaştırma gündeme gelir.