Arazimde kaplıca ya da sıcak su (jeotermal kaynak) çıkarsa hak kimin olur, Bursa'da durum nedir?

Bursa jeotermal bir coğrafyadır: Çekirge'nin kaplıcaları, Armutlu, Gemlik hattı bunun günlük hayattaki karşılığıdır. Bu yüzden en çok karıştırılan konulardan biri şudur: "Tapu benim, arazimde sıcak su çıkarsa hepsi bana ait olur." Sahada bu inanç çok yaygın, ama hukuken doğru değil. Tapu sana yüzeydeki toprağın mülkiyetini verir; yer altındaki jeotermal kaynağın ve doğal mineralli suyun hukuku bambaşka bir kanuna bağlıdır.

Dayanak, 5686 sayılı Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu'dur. Bu kanuna göre jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; yani arazi kimin olursa olsun kaynağın kendisi kamuya aittir. Kaynak üzerinde iş yapma hakkı ancak arama ruhsatı ve ardından işletme ruhsatı alınarak kazanılır. Ruhsatı veren makam, büyükşehir olmayan illerde il özel idaresi, Bursa gibi büyükşehirlerde ise valilik (YİKOB) olup, ruhsatlandırma kural olarak başvuru (müracaat) usulüyle yapılır; yalnızca terk edilen, hükümden düşen ya da Devlete geri dönen sahalar açık teklif (ihale) usulüyle yeniden ruhsatlandırılır. Kısacası altından sıcak su çıkması seni otomatik hak sahibi yapmaz; hak, ruhsatı alanındır.

Peki arazi sahibinin eli tamamen boş mu? Hayır. İşletme ruhsatı sahibi, sondaj yeri ve tesis için senin özel mülkündeki yerlere ihtiyaç duyar ve bunun için önce seninle uzlaşmaya, anlaşamazsa idareye başvurup kamu yararı kararıyla irtifak ya da kamulaştırma yoluna gitmek zorundadır. Bu süreç 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre yürür ve bedelini, masrafını ruhsat sahibi öder. Yani sen kaynağın değil, arazinin karşılığını (bedel/irtifak) alırsın. Uygulamada tuzak şudur: bir satıcı "burada sıcak su var, altın gibi yatırım" deyip fiyatı şişirir; oysa kaynağın işletme hakkı zaten ruhsatlı bir başkasında olabilir ya da hiç ruhsatlandırılmamıştır. Almadan önce parselin bir jeotermal ruhsat sahasında olup olmadığını yetkili idareden yazılı sorgulatmak gerekir.

Bu bir yön çizgisidir, tek tek dosyaya göre değişir: kaynağın niteliği, sahanın ruhsat durumu ve varsa koruma alanları sonucu belirler. Kesin durumu öğrenmek için parselin bulunduğu Bursa Valiliği (YİKOB) jeotermal biriminden ruhsat kaydını, tapu ve imar durumunu resmî olarak sorgulat; bedel ve ihtilaf konusunda bir taşınmaz avukatına danış. Kesin durum için resmî kurumlar (belediye, tapu, YİKOB) ve uzman görüşü (avukat, mali müşavir) esastır; buradaki bilgi genel bilgilendirmedir, resmî değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir.