Miras kalan hisseli tarlayı diğer mirasçılar istemese de satabilir miyim, ortaklığın giderilmesi davası nasıl işler?

Kanun kimseyi ortaklıkta kalmaya mahkûm etmez; Türk Medeni Kanunu'na göre her ortak malın paylaşılmasını isteyebilir (madde 698) ve miras kalan tarım arazisinde mirasçılardan her biri tek başına mahkemeye başvurabilir. Önünüzde iki yol var: kendi payınızı satmak ya da ortaklığı mahkeme eliyle bitirmek. Kendi payınızı satmak paylı tapuda mümkündür ama tarlada sanıldığı kadar kolay değildir; çünkü tarım arazilerinde pay devri Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlıdır ve diğer mirasçıların ön alım (şufa) hakkı vardır. Tapu henüz elbirliği halindeyse, yani intikalde bütün mirasçılar tek kayıt üzerinde duruyorsa, tek başına pay satışı zaten yapılamaz. Bu yüzden diğer mirasçılar direnince asıl işleyen yol, ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) davasıdır.

Dava öncesi işin başı, mirasçılık belgesini çıkarıp tapuda intikali yaptırmaktır. 1 Eylül 2023'ten beri bu davalarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur; mirasçılar arabulucu önünde anlaşırsa mahkemeye hiç gerek kalmaz. Anlaşma çıkmazsa tarlanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ve dava bütün mirasçılara yöneltilir; kimse istemiyorum diyerek süreci durduramaz. Mahkeme önce tarla aynen bölünebilir mi diye bakar; ancak tarım arazileri kanunla belirlenen asgari büyüklüğün altına bölünemez ve hisselendirilemez (tarla türü arazide bu sınır 20 dönümden aşağı belirlenemez), bu yüzden çoğu tarla bölünemez ve açık artırmayla satılır. Satış parası tapudaki paylara göre dağıtılır; bütün mirasçılar razı olursa artırma yalnız mirasçılar arasında yapılır, yoksa ihale herkese açıktır. Miras kalan tarım arazilerinde mahkemenin bir yolu daha vardır: tarlayı işleyecek durumdaki ehil mirasçıya bedeli karşılığında devrine karar verebilir; devralmak isteyen çıkmazsa satışa hükmeder.

Tuzaklara gelince: açık artırmada aile dışından herkes ihaleye girebilir ve tarla, el birliğiyle pazarlıkla satılsa alınacak bedelin altında gidebilir. Dava harcını, bilirkişi ve satış giderlerini, bir de geçecek zamanı hesaba katın; giderler genellikle herkese payı oranında yükletilir, yani davayı açan da öder. Bu yüzden en kazançlı yol çoğu zaman mahkeme değil, mirasçıların kendi aralarında anlaşıp tarlayı bir mirasçıya devretmesi ya da hep birlikte satmasıdır; kanun da mirasa konu tarım arazisinin bir yıl içinde anlaşmayla devrini ister. Başka ülkede yaşayanlar bu sürecin tamamını, konsoloslukta verilecek vekâletle Türkiye'ye gelmeden avukat eliyle yürütebilir. Bu anlatım genel bilgilendirmedir; miras, dava ve vergi konularında son söz tapu müdürlüğü ve mahkeme gibi resmî kurumların, yol göstericiniz de avukatınız ile mali müşavirinizdir.