Hisseli arsada şufa (ön alım) hakkı nedir, diğer ortakların hakkı satışı bozar mı?

Önalım (şufa) hakkı şu demek: paylı (hisseli) bir arsada ortaklardan biri payını dışarıdan bir yabancıya satarsa, öteki ortaklar aynı şartlarla, aynı bedelle o payı kendileri almak için mahkemeye başvurabilir. Bu hak yalnızca satışta doğar; payın mevcut bir ortağa devrinde, bağışta ya da miras yoluyla geçişte kural olarak işlemez. Süreç, satışın noter kanalıyla ortaklara bildirilmesiyle başlar ve yasada belirli, sınırlı bir süre içinde açılacak önalım davasıyla kullanılır. Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun bu hakkın işleyişini değiştirdi: 25 Aralık 2025'ten sonraki satışlarda davanın üst süresi her durumda satıştan itibaren bir yıla indi (satış bildirilmişse üç aylık süre değişmedi) ve dava kazanmak için artık tapuda yazan satış bedeli değil, mahkemenin belirleyeceği güncel rayiç bedelin peşin yatırılması gerekiyor. Sürelerin kesin işleyişi ve şartları için tapu müdürlüğü ve bir avukat esastır; bu bilgilendirmedir, hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Alıcı tarafındaysan işin özü şu: satıştan önce tapudan güncel hissedar listesini çıkarttır, kaç ortak olduğunu ve aralarındaki bağı öğren. Riski kökten kesmek istiyorsan, diğer ortakların noterden 'önalım hakkından feragat' vermesini iste ve mümkünse bunu tapuya işlet; feragat yoksa payı almadan iki kez düşün. Tek başına karar veren taraf olmak istiyorsan en temizi hisse yerine müstakil (bağımsız) tapulu bir parsele yönelmektir.

Sahada en sık duyulan tuzak cümlesi şudur: 'Ortaklar itiraz etmez, abim halleder.' Etmez diye bir garanti yok. Parayı ödersin, tapu senin adına geçer, sonra bir ortak süresinde dava açar ve mahkeme o payı aynı bedelle ona teslim eder; sen aldığın hisseyi kaybedersin. 'Herkes kendi yerini kullanıyor, fiilî taksim var' savunması bazı hâllerde konuşulsa da her olayda tutmaz, tek başına güvence sayılmaz. Kısacası şufa satışın kendisini 'bozmaz' ama alıcının payını elinden alabilir; imza öncesi durumu yazılı gör, gerekirse avukata danış.