Önalım (şufa) hakkı nedir?
Paylı (hisseli) bir taşınmazda ortaklardan biri payını dışarıdan birine satarsa, diğer paydaşların o payı öncelikle satın alma hakkıdır (TMK m.732). Satış noter aracılığıyla bildirilir; hak, bildirimden başlayarak 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde, alıcıya dava açılarak kullanılır (TMK m.733), bu süreler geçince düşer. 2025 sonunda yürürlüğe giren yasa değişikliğiyle önemli bir nokta değişti: paydaş payı artık senin ödediğin ya da tapuda yazan bedelle değil, mahkemenin belirleyeceği güncel piyasa (rayiç) bedelini yatırarak alabilir (TMK m.734); bu bedeli yatırmazsa tescil kararı verilemez. Yani düşük tapu bedeliyle payın ucuza kaptırılması tehlikesi bugünkü hukukta ortadan kalkmıştır; yine de bir ortak dava açarsa pay elinden çıkabilir. Pratikte: hisseli tarla ya da arsa alıyorsan, tapunu aldıktan sonra bile bir ortağın bu davayı açabileceğini bil; almadan önce diğer ortakların durumunu ve satışın nasıl bildirildiğini öğren. Not: bu değişiklikten önce yapılmış satışlarda eski 2 yıllık süre uygulanabilir.
BU TERİM ŞU SORULARDA GEÇİYOR
Bilerek ve ucuzluğunu bilerek alınır; bilmeden asla. Hisseli tapuda payın metrekare değil orandır: tüm ortaklar imzalamadan satış ve inşaat kilitlenebilir, ortak şufa hakkıyla payını geri alabilir.
Bozabilir. Hisseli arsada bir ortak payını dışarıdan birine satarsa, diğer ortakların yasal önalım (şufa) hakkı vardır: sınırlı sürede dava açıp aynı bedelle o payı kendileri alabilir, alıcı aldığı hisseyi kaybedebilir.
Yıldırım yoğun yerleşim ve kentsel dönüşüm ağırlıklı bir ilçedir. Dönüşüm bekleyen parsellerde kat karşılığı beklentisi ve eski/hisseli tapular sık görülür; imar durumunu ve tapu yapısını ayrı ayrı doğrula.
Evet. Kanun kimseyi ortaklıkta kalmaya zorlamaz; tek bir mirasçı bile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Önce arabulucuya gidilir, anlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesi tarlayı ya böler ya satar, parayı paylara göre dağıtır.
Önalım hakkı yalnız paydaş olmayan üçüncü kişiye satışta doğar. Zaten hissedarsanız ortağınızın payını almanız önalımı tetiklemez. Dışarıdan giren alıcıysanız diğer hissedarlar payı mahkemeyle sizden geri alabilir; bunu bilmeden ödemeyi tamamlamayın.
İkisi de ortak mülkiyettir ama satış gücün farklıdır. Elbirliğinde (iştirak, çoğu miras kalan yerde) senin ayrılmış payın yoktur; satış tüm mirasçıların oybirliğini ister. Paylı (müşterek) mülkiyette belirli bir payın (örneğin 1/4) vardır ve payını, ortakların önalım hakkı saklı kalmak üzere, tek başına satabilirsin.
BU TERİMİ İŞLEYEN DERİN REHBERLER
YAKIN TERİMLER
← Tüm Toprak Sözlüğü · Terimi bilmek en iyi korumadır; dolandırıcının en sevmediği sayfa budur.
Bu terimin parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; dosyaya birlikte bakalım, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00