Hisseli arsada diğer hissedarın (ortağın) payını nasıl satın alırım; şufa/önalım hakkı beni etkiler mi?

İşin özü, satışın kime yapıldığında saklı. Yasal önalım hakkı, paylı bir taşınmazda bir hissedarın payını dışarıdan birine, yani paydaş olmayan üçüncü kişiye satması halinde diğer hissedarlara tanınır (Türk Medeni Kanunu m.732). Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre bir paydaş payını mevcut bir başka paydaşa satarsa önalım hakkı doğmaz. Yani siz zaten o arsada hissedarsanız ve ortağınızın payını satın alıyorsanız, diğer hissedarlar bu alışa karışıp payı elinizden alamaz. Ama hiç payınız yokken hisseli bir tarlaya girmek için pay alıyorsanız, işte o zaman içerideki hissedarların hepsi size karşı önalım kullanabilir.

Önalımın bir saati vardır. Satış diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirilirse, onlar bildirim tarihinden itibaren üç ay içinde dava açmazsa hakları düşer. Bildirim hiç yapılmazsa bu süre, 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile satış tarihinden itibaren iki yıldan bir yıla indirildi; ancak bu kısaltma kanundan sonraki satışlara uygulanır, daha eski satışlarda hâlâ iki yıllık süre geçerlidir. Aynı kanun bir şeyi daha değiştirdi: eskiden önalımcı tapuda gösterilen düşük bedeli ödeyip payı ucuza kapabiliyordu, artık mahkeme güncel piyasa (rayiç) değerini belirliyor ve bu bedel nakden yatırılmadan pay önalımcı adına tescil edilemiyor. Bir de icra yoluyla cebrî artırmada ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamıyor.

En sağlam yol, satıştan önce diğer hissedarlardan noterde önalımdan feragat alıp bunu tapuya şerh ettirmektir; sözlü söz ya da el sıkışma burada hükümsüzdür. Bunu yapamıyorsanız, satış tamamlanınca noterden bildirim gönderip üç aylık süreyi başlatın ve süre dolana kadar payı kesin sizin saymayın. Tapuda bedeli düşük gösterip harç kaçırmak eski bir alışkanlıktır; artık rayiç bedel esas alındığı için işe yaramaz, üstüne muvazaa (danışıklı/sahte işlem) riski doğurur. Süre henüz işlerken ödemenin tamamını yapmak, bir sabah payın elinizden alınmasıyla sonuçlanabilir; onun için tapuyu, feragati ve süreyi birlikte netleştirmeden ilerlemeyin. Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel ve mali konularda resmî kurumlar ile alanında yetkin bir uzmana danışmak esastır.