Muvazaalı (danışıklı) satış nedir, aldığım arsa tapu iptali davasıyla elimden gider mi?

Muvazaalı satış, tarafların masada gerçekten istediği şeyi gizleyip başka bir işlemi göstermesidir; kâğıtta satış görünür, arkada başka bir niyet döner. Toprakta iki hâliyle sık karşılaşırsınız. Birincisi muris muvazaası: bir baba, diğer mirasçılardan mal kaçırmak için tarlayı bir evladına 'sattı' gösterir, aslında bağışlar; öbür mirasçılar sonradan tapu iptali ve tescil davası açar. İkincisi borçlunun alacaklıdan mal kaçırması: icra kapıya dayanınca arsa göstermelik olarak bir yakına geçirilir. Her iki hâlde de dava kazanılırsa tapu iptal edilip taşınmaz eski sahibine döner, arada alan üçüncü kişi de kendini bu davanın içinde bulur.

O yüzden fiyata değil, tapunun geçmişine bakılır. Satıcı bu arsayı ne zaman, kimden, hangi bedelle almış; yakın tarihte akraba arasında, düşük bedelle, hızlı bir el değiştirme var mı; tapuda haciz, şerh ya da ihtiyati tedbir düşülmüş mü; satıcının icra ve borç dosyası dönüyor mu; işlem uzun bir vekâlet zinciriyle mi yürüyor. Kanunda, tapu kaydına güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişi çoğu zaman korunur; ama bu koruma mutlak değildir, alıcının durumu bildiği ya da bilmesi gerektiği ispatlanırsa düşer. Zinciri bulanık, geçmişi 'aile içi hallettik' diye geçiştirilen bir parselden uzak durmak, en ucuz sigortadır.

En sinsi tuzak da şudur: harçtan kısmak için tapuda gerçek bedelin altında bir rakam göstermek. Bu da bir muvazaadır (bedelde danışıklılık) ve sizi hem vergi hem hukuk tarafında açığa düşürür; ileride bir uyuşmazlıkta ödediğiniz gerçek parayı ispatlayamazsınız. Tapu harcı genelde satış değerinin yaklaşık %4'üdür (çoğunlukla %2 alıcı, %2 satıcı) ve gerçek bedel üzerinden ödenmesi esastır; kesin oran için resmî kurum kaydı esastır. 'Düşük gösterelim, ikimiz de kârlı çıkarız' diyen satıcı size değil kendine yol yapıyordur. Şunu da açık söyleyeyim: bu bir bilgilendirmedir; hukuki sonuç doğuran her adımda resmî kurum kaydı, taşınmaz avukatı ve mali müşavir esastır, yatırım tavsiyesi değildir.