Bana ölünceye kadar bakması karşılığında arsamı birine devretsem güvenli mi, sonradan iptal edilir mi?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi hukukumuzda gerçek ve tanımlı bir sözleşmedir, uydurma bir şey değildir; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 611 ve devamı maddelerinde düzenlenir. Özü şudur: bir taraf (bakım borçlusu) yaşlı ya da bakıma muhtaç kişiye ölene dek bakıp gözetmeyi üstlenir, karşılığında o kişi de bir malını, çoğu zaman arsasını ya da evini ona devreder. En kritik nokta ise şekildir: bu sözleşme evde el yazısıyla ya da düz bir kâğıtla yapılmaz. Kanun, sözleşmenin miras sözleşmesi şeklinde, yani resmî memur (tapu müdürü, noter ya da sulh hukuk hakimi) önünde ve iki tanıkla yapılmasını şart koşar. Bu şekle uyulmadan imzalanan kâğıt geçersizdir; ne bakanı korur ne de ileride tapuyu ona bağlar.

İkinci merak ettiğin şu olsa gerek: 'ben malı devrettim, ya o bakmazsa?' Kanun bu ihtimali düşünmüştür. Bakım borçlusu üstlendiği bakıp gözetme borcunu gereği gibi yerine getirmezse ya da taraflar arasındaki ilişki çekilmez hale gelirse, bakım alacaklısı sözleşmeyi feshedip verdiğini geri isteyebilir. Ayrıca kanun devreden tarafa bir güvence de tanır: bakım alacaklısı, devrettiği taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir; yani 'malı verdim ama karşılığını göremedim' diye çaresiz kalmaz. Bu yüzden sözleşmeyi kurarken bu ipotek hakkının tapuya işlenmesini istemek, yaşlı tarafın elindeki en somut kalkandır.

Asıl kavgaların çıktığı yer üçüncü noktadır ve senin 'sonradan iptal davası çıkıyor' korkunun tam kalbidir. Sen göçtükten sonra çocukların, eşin ya da diğer yasal mirasçıların, 'bu aslında bakma değildi, babam bize mal kaçırmak için tarlayı birine verdi, sözleşmeyi paravan yaptı' diyerek dava açabilir. Önlerinde iki ayrı yol vardır. Birincisi muris muvazaası (mirastan mal kaçırma); gerçekte hiç bakılmadığı, sözleşmenin gizli bir bağışı örtmek için kurulduğu ileri sürülerek tapu iptali ve tescil istenir. Bu davayı, miras hakkı zedelenen tüm yasal mirasçılar açabilir; davacının saklı paylı mirasçı olması şart değildir. İkincisi tenkis davasıdır; bu yol ise yalnızca saklı payı bulunan mirasçılara tanınır: sözleşme geçerli sayılsa bile, saklı payı çiğnenen mirasçı payı oranında geri alır. Mahkeme burada 'gerçekten bakıldı mı' sorusunun peşine düşer: bakan kişi yıllarca fiilen baktı mı, birlikte mi yaşadılar, yaşlının gerçekten bakıma ihtiyacı var mıydı, devredilen malın değeriyle verilen emek arasında büyük bir oransızlık var mı. Gerçekten bakılmış, uzun yıllar emek verilmiş bir sözleşmeyi mahkeme kolay kolay bozmaz; ama kâğıt üstünde kalmış, hiç bakılmamış bir devir çok kırılgandır. BursaArsa açısından bunun bir de alıcı yüzü vardır: birinden ölünceye kadar bakma yoluyla geçmiş bir tarlayı almayı düşünüyorsan, tapunun bu geçmişi bir risk sinyalidir; diğer mirasçıların açacağı iptal davası ileride senin tapunu da sarsabilir. Böyle tarlalarda tapu geçmişini yazılı inceletmek şarttır.

Şunu net söyleyeyim: burada anlatılanlar eğitim amaçlıdır, hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin senin durumunda güvenli olup olmadığı; kimlerin mirasçı ve saklı paylı mirasçı olduğuna, malın değerine ve bakımın gerçekliğine göre değişir. Sözleşmeyi kurmadan önce tapu müdürlüğü ya da noterde resmî şekli tutturmak, mirasçı tablonu ve olası muvazaa ile tenkis riskini bir taşınmaz veya miras avukatıyla önceden konuşmak esastır. Kesin durum için resmî kuruma (tapu müdürlüğü, noter) ve bir avukata danış; kararı bu somut bilgiyle ver.