Anlaştığım satıcı tapu devrinden önce vefat ederse ne olur?

Önce en temel kuralı bilin: bir kişi ölünce hakları da borçları da 'bir bütün olarak' mirasçılarına geçer. Buna külli halefiyet denir (TMK m.599). Yani satıcı size arsayı devretmeyi taahhüt etmişse, o taahhüt onunla birlikte ölmez; artık mirasçıların üstünde bir borç olarak durur. Ölüm, anlaşmanızı otomatik olarak iptal etmez. Bu yüzden 'adam öldü, her şey bitti' düşüncesi yanlıştır.

İşin kaderini belirleyen asıl şey, anlaşmanızın hangi biçimde yapıldığıdır. Türkiye'de arsa/tarla gibi taşınmazlarda sözlü anlaşmanın ya da evde iki tanıkla yazılmış kâğıdın hukuken hiçbir hükmü yoktur. Devir taahhüdünün geçerli olması için ya doğrudan tapu müdürlüğünde resmî satış yapılmalı, ya da bunu ileride yapmaya söz veren 'taşınmaz satış vaadi sözleşmesi' NOTERDE düzenleme şeklinde imzalanmalıdır (TBK m.29-237; Noterlik Kanunu m.89). Noterde sadece imzanızı onaylatmanız bile yetmez; sözleşmenin noter tarafından düzenlenmiş olması gerekir.

Elinizde noterde düzenlenmiş geçerli bir satış vaadi varsa durumunuz güçlüdür. Mirasçılar arsayı gönül rızasıyla devrederse mesele biter. Devretmeye yanaşmazlarsa, onlara karşı 'tapu iptali ve tescil (cebri tescil) davası' açarsınız; mahkeme, murisin verdiği sözü mirasçılar adına yerine getirir ve tapuyu mahkeme kararıyla üzerinize geçirir. Bu hakkınızı iyice sağlama almanın yolu, satış vaadini baştan tapuya şerh ettirmektir (Tapu Kanunu m.26): şerhli hakkınız üçüncü kişilere ve mirasçılara karşı korunur, şerhin etkisi 5 yıldır. Şerhliyse, mirasçılar arsayı bu arada başkasına satsa bile hakkınız çoğu zaman ayakta kalır.

Elinizde geçerli bir vaat yoksa (yalnız sözlü söz, el sıkışma ya da adi yazılı kâğıt), acı gerçeği söyleyelim: tapuyu isteme hakkınız doğmaz. Bu durumda yapabileceğiniz, kapora/kaparo olarak verdiğiniz parayı geri istemektir. Bu para bir 'tereke borcu' sayılır; alacaklısı olarak mirasçılardan (miras payları oranında) talep edersiniz. Ancak pratikte bu kolay olmayabilir: mirasçılar çok kişi olabilir, aralarında anlaşmazlık çıkabilir, veya bazıları mirası reddedebilir. Parayı belgesiz, elden verdiyseniz geri almanız iyice zorlaşır; bu yüzden ödemeleri her zaman banka üzerinden ve açıklamalı yapın.

Pratik bir nokta daha: siz devri isteseniz bile, mirasçılar önce kendi üzerlerine 'intikal' (veraset yoluyla tescil) işlemini yaptırmadan size satış yapamaz; bu da veraset ilamı çıkarma ve miras vergisi gibi işlemler yüzünden zaman alır. Ayrıca mirasçılardan biri bile karşı çıkarsa iş mahkemeye taşınabilir. Kısacası: en büyük korumanız, işi baştan noterde düzenlenmiş, mümkünse tapuya şerhli bir satış vaadine bağlamak ve parayı izlenebilir biçimde ödemektir. Somut durumunuz için (elinizdeki belgenin geçerli olup olmadığı, dava yolu, para iadesi) bir avukata ve tapu müdürlüğüne danışın; bu yazı yalnızca yol göstermek içindir, hukuki tavsiye yerine geçmez. Böyle bir durumla karşılaşırsanız ara, birlikte durumu konuşalım, doğru kapıyı gösterelim.