Anlaştığım satıcı tapu devrinden önce vefat ederse ne olur?
Satıcının ölümü sözleşmeyi bitirmez: borçları da dâhil her şey mirasçılarına geçer, yani devir taahhüdü artık onların üstündedir. Eğer anlaşmanız noterde düzenlenmiş "taşınmaz satış vaadi" ise (ve mümkünse tapuya şerhliyse) hakkınız güçlüdür; mirasçılar devri yapmazsa onlara karşı tescil davası açıp mülkiyeti mahkeme kararıyla alabilirsiniz. Ama elinizde yalnız sözlü anlaşma ya da adi (evde yazılmış) kâğıt varsa bu geçersizdir; o zaman tapu isteyemezsiniz, yalnız verdiğiniz parayı geri isteyebilirsiniz.
Külli halefiyet
Önce en temel kuralı bilin: bir kişi ölünce hakları da borçları da 'bir bütün olarak' mirasçılarına geçer. Buna külli halefiyet denir (TMK m.599). Yani satıcı size arsayı devretmeyi taahhüt etmişse, o taahhüt onunla birlikte ölmez; artık mirasçıların üstünde bir borç olarak durur. Ölüm, anlaşmanızı otomatik olarak iptal etmez. Bu yüzden 'adam öldü, her şey bitti' düşüncesi yanlıştır.
Anlaşmanın biçimi belirleyici
İşin kaderini belirleyen asıl şey, anlaşmanızın hangi biçimde yapıldığıdır. Türkiye'de arsa/tarla gibi taşınmazlarda sözlü anlaşmanın ya da evde iki tanıkla yazılmış kâğıdın hukuken hiçbir hükmü yoktur. Devir taahhüdünün geçerli olması için ya doğrudan tapu müdürlüğünde resmî satış yapılmalı, ya da bunu ileride yapmaya söz veren 'taşınmaz satış vaadi sözleşmesi' NOTERDE düzenleme şeklinde imzalanmalıdır (TBK m.29-237; Noterlik Kanunu m.89). Noterde sadece imzanızı onaylatmanız bile yetmez; sözleşmenin noter tarafından düzenlenmiş olması gerekir.
Geçerli satış vaadi varsa
Elinizde noterde düzenlenmiş geçerli bir satış vaadi varsa durumunuz güçlüdür. Mirasçılar arsayı gönül rızasıyla devrederse mesele biter. Devretmeye yanaşmazlarsa, onlara karşı 'tapu iptali ve tescil (cebri tescil) davası' açarsınız; mahkeme, murisin verdiği sözü mirasçılar adına yerine getirir ve tapuyu mahkeme kararıyla üzerinize geçirir. Bu hakkınızı iyice sağlama almanın yolu, satış vaadini baştan tapuya şerh ettirmektir (Tapu Kanunu m.26): şerhli hakkınız üçüncü kişilere ve mirasçılara karşı korunur, şerhin etkisi 5 yıldır. Şerhliyse, mirasçılar arsayı bu arada başkasına satsa bile hakkınız çoğu zaman ayakta kalır.
Vaat yoksa
Elinizde geçerli bir vaat yoksa (yalnız sözlü söz, el sıkışma ya da adi yazılı kâğıt), acı gerçeği söyleyelim: tapuyu isteme hakkınız doğmaz. Bu durumda yapabileceğiniz, kapora/kaparo olarak verdiğiniz parayı geri istemektir. Bu para bir 'tereke borcu' sayılır; alacaklısı olarak mirasçılardan (miras payları oranında) talep edersiniz. Ancak pratikte bu kolay olmayabilir: mirasçılar çok kişi olabilir, aralarında anlaşmazlık çıkabilir, veya bazıları mirası reddedebilir. Parayı belgesiz, elden verdiyseniz geri almanız iyice zorlaşır; bu yüzden ödemeleri her zaman banka üzerinden ve açıklamalı yapın.
İntikal önce gerekir
Pratik bir nokta daha: siz devri isteseniz bile, mirasçılar önce kendi üzerlerine 'intikal' (veraset yoluyla tescil) işlemini yaptırmadan size satış yapamaz; bu da veraset ilamı çıkarma ve miras vergisi gibi işlemler yüzünden zaman alır. Ayrıca mirasçılardan biri bile karşı çıkarsa iş mahkemeye taşınabilir. Kısacası: en büyük korumanız, işi baştan noterde düzenlenmiş, mümkünse tapuya şerhli bir satış vaadine bağlamak ve parayı izlenebilir biçimde ödemektir. Somut durumunuz için (elinizdeki belgenin geçerli olup olmadığı, dava yolu, para iadesi) bir avukata ve tapu müdürlüğüne danışın; bu yazı yalnızca yol göstermek içindir, hukuki tavsiye yerine geçmez. Böyle bir durumla karşılaşırsanız ara, birlikte durumu konuşalım, doğru kapıyı gösterelim.
"Toprakta 'söz senettir' güzeldir ama ölüm gelince yalnız noterin ve tapunun tuttuğu söz ayakta kalır; anlaşmayı kâğıda değil, resmî senede bağla."
SÖZLÜKTE: SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ · TEREKE · ŞERH
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Hayır, geçmez. Satış vaadi size yalnız ileride tapuyu isteme hakkı verir; mülkiyet ancak resmî devir ve tapu siciline tescil ile geçer. Şerh zorunlu değil ama şerhsiz sözleşme yalnız satıcıyı bağlar; arsa başkasına satılırsa elinizde kâğıt kalır.
Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı bir tapu kaydının mahkemece iptal edilip gerçek hak sahibi adına tescilini isteyen davadır. Riski anlamak için satın almadan önce tapu kaydını, takyidatı ve mülkün el değiştirme geçmişini inceleyin.
Evet. Miras kalan arsa mirasçılar arasında elbirliği (iştirak halinde) mülkiyettedir; tapuda satış için tüm mirasçıların oybirliği şarttır, bir kişi bile imza vermezse noter/tapu satışı yapılamaz. Ayrıca satıştan önce arsanın veraset ilamıyla mirasçılar adına intikalinin (tescilinin) yapılmış olması gerekir. Anlaşma çıkmazsa, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesini (izale-i şüyu) isteyebilir; ancak 1 Eylül 2023'ten beri önce zorunlu arabuluculuğa gitmek dava şartıdır, uzlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır ve arsa çoğu kez açık artırmayla satılır.
Görmeden, tapu kaydını doğrulamadan asla. Güvenli düzen: ödeme yalnız tapu müdürlüğünde, devir anında. "Başkası da istiyor, bugün kapora at" baskısı pazarlık değil, tuzak işaretidir (TS-06).
Anlaşma sonrası evrak ve takyidat (şerh/haciz) temiz, taraflar hazır ve harçlar ödenmişse, tapu devri Web-Tapu üzerinden başvuru ve randevu ile çoğu zaman birkaç gün içinde, hatta bazen aynı gün tamamlanabilir. Devirde 492 sayılı Harçlar Kanunu gereği satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 tapu harcı öder. Şerh, haciz, ipotek, vekalet ya da yabancı uyruklu izin gerektiren durumlar süreyi haftalara uzatabilir.
Konu rehberi: Bursa'da tapu işlemleri: devir, masraf, sorgulama →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00