Arsa alım-satım süreci ne kadar sürer, adımları nelerdir?

Süreç aslında iki farklı zaman diliminden oluşur: birincisi sizin "karar verme ve inceleme" süreniz, ikincisi "resmî devir" süresi. Resmî devrin kendisi kısa olabilir; asıl akıllıca harcanması gereken zaman, öncesindeki inceleme kısmıdır. Uzaktan iş yapan biri için doğru sıra şudur: önce parseli tanı, sonra kâğıt üzerinde temiz olduğunu doğrula, en son devre otur. Aceleyle ters sıra izleyenler para kaptırır.

Adımlar kabaca şöyle işler. (1) Sözlü anlaşma ve fiyat mutabakatı; istenirse noterde satış vaadi veya kaparo ile bağlanır. (2) Tapu takyidat (kısıtlamalar) belgesinin incelenmesi: üzerinde haciz, ipotek, şerh, intifa, aile konutu şerhi veya dava var mı bakılır. (3) Web-Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) üzerinden başvuru yapılır, taraflar taşınmazı ve şartları elektronik ortamda onaylar. (4) Tapu müdürlüğünden randevu alınır (randevu.tkgm.gov.tr). (5) Harç ve döner sermaye ücreti yatırılır. (6) Randevu günü taraflar ya da vekilleri tapu müdürlüğünde imza atar, devir tescil edilir ve yeni tapu senedi alıcı adına çıkar.

Harç tarafı önemli: 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapu devrinde beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı binde 20, satıcı binde 20 olmak üzere toplam binde 40 tapu harcı doğar (aksi kararlaştırılmadıkça her taraf kendi payını öder). Ayrıca döner sermaye hizmet bedeli vardır. Harcı gerçek satış bedelinin altında, düşük göstermek yasal risk taşır; hem ceza hem sonradan sorun çıkarır, buna girmeyin. Bu tutarlar kanunla belirlenir ve dönem dönem güncellenir; işlem öncesi güncel oranı tapu müdürlüğünden teyit edin.

Tipik süreye gelince: evraklar tam, taşınmazda hukuki bir engel yok ve harçlar zamanında ödendiyse başvurudan devre kadar çoğu zaman birkaç iş günü, yoğunluğa göre bazen aynı gün tamamlanabilir; imza işlemi müdürlükte genelde 30-60 dakika sürer. Yani "aylar" süren bir şey değildir. Ama bu ideal senaryodur ve her parselde gerçekleşmez.

Süreyi uzatan gerçek sebepler şunlardır: tapuda haciz/ipotek varsa önce kaldırılması gerekir (ipotek terkini çoğu zaman birkaç iş günü alır); vekaletle işlem yapılıyorsa vekaletin geçerliliği ve kapsamı kontrol edilir; taraflardan biri yurt dışındaysa konsolosluktan vekalet süreci eklenir; yabancı uyruklu alımlarında askeri/güvenlik bölgesi değerlendirmesi gerekiyorsa bu birkaç haftaya kadar uzayabilir; miras yoluyla gelen bir taşınmazsa önce intikalin yapılmış olması gerekir. Kısacası süreyi belirleyen şey "devir" değil, öncesindeki temizliktir. Numara aramadan önce şunu bilin: bu bir bilgilendirmedir, resmî değerleme veya hukuki tavsiye değildir; parselinize özel durum için tapu müdürlüğü, belgeli bir ortak ve bir avukatla konuşun.