Arsa alım satımında tapu harcı yüzde kaç, toplam tapu masrafı nasıl hesaplanır?
Tapu harcı satış bedeli üzerinden alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20 olmak üzere toplam yüzde 4'tür. Harç gerçek satış bedelinden hesaplanır ve bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Harca ek olarak sabit döner sermaye (hizmet) bedeli ödenir: 2026 tabanı 2.534 TL (2.227 TL döner sermaye + 307 TL ilave); Bursa gibi büyükşehirlerde il/ilçe yöresel katsayısı nedeniyle bu tutarın üzerine çıkar.
Hesap şöyle kurulur: 2.000.000 TL'ye arsa alıyorsan alıcı olarak binde 20 yani 40.000 TL harç ödersin; satıcı da ayrıca 40.000 TL öder. Kanun (492 sayılı Harçlar Kanunu) harcı iki taraftan ayrı ayrı ister; piyasada 'masraflar bölüşülür' pazarlığı yapılsa da yasal borç budur. Üstüne tapu müdürlüğünün döner sermaye (hizmet) bedeli gelir: 2026 tabanı 2.227 TL döner sermaye + 307 TL ilave = 2.534 TL'dir; büyükşehirlerde bu taban, il/ilçeye göre değişen yöresel katsayıyla (TKGM listesinde kabaca 1 ile 3 arası) çarpılıp yükselir. Bursa'nın güncel katsayısını ve kesin tutarı e-Devlet 'Tapu Harç ve Döner Sermaye Sorgulama' ekranından ya da tapu müdürlüğünden gör; tek bir rakamı ezberleme, çünkü hem taban hem katsayı her yıl güncellenir. Yani 2.000.000 TL'lik alımda alıcının asıl yükü 40.000 TL harçtır; döner sermaye bunun yanında görece küçük ama ayrı bir kalemdir.
En kritik kural bedelin doğru beyanıdır. Harç, tapuda beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel, belediyedeki emlak vergisi değerinden düşük gösterilemez. Bu taban 2026'da hissedilir yükseldi: 2025'te takdir komisyonlarının belirlediği asgari arsa/arazi m² birim değerleri çok arttı, ancak 7566 sayılı Kanun bu artışı 'bir önceki yılın en çok 3 katı' ile sınırladı; yine de harcın alt sınırı çoğu yerde belirgin şekilde yukarı çekildi. 'Harç az çıksın' diye bedeli düşük yazdırmak bir tasarruf değil, ertelenmiş bir cezadır: fark sonradan tespit edilirse eksik harç, üzerine bir kat (eksik harç tutarı kadar) vergi ziyaı cezasıyla birlikte iki taraftan da istenir. Bu ceza 7566 sayılı Kanun'la 19 Aralık 2025'ten itibaren ağırlaştırıldı (492 sayılı Harçlar Kanunu md.63); yani düşük beyanın bedeli artık eskisinden çok daha yüksek. Ayrıca sen arsayı ileride satarken değer artışı kazancın, düşük gösterilmiş alış bedeline göre şişkin hesaplanır; bugünkü küçük tasarruf yarınki büyük vergiye dönüşür.
Bütçe kurarken tapu harcını tek kalem sanma: döner sermaye ücreti, varsa belgeli danışman hizmet bedeli ve ileriye dönük yıllık emlak vergisi de hesaba girer. Oranlar kanunla sabittir ama tutarlar (döner sermaye göstergesi, emlak vergisi değerleri, istisnalar) her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Bu yazı bilgilendirmedir; işlem günündeki kesin tutarlar için tapu müdürlüğü, vergi konularında mali müşavir esastır.
"Tapuda ucuzluk aranmaz, doğruluk aranır; bedeli düşük yazdıran bugün harçtan kaçtığını sanır, yarın cezayla tanışır."
SÖZLÜKTE: TAPU HARCI
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Kanunen tapu harcı alıcı ve satıcı arasında paylaşılır; uygulamada kimin ödeyeceği pazarlıkta netleşir ve yazılı kayda geçirilir. Oranlar mevzuatla değişir, güncel tutar tapu günü öncesinde birlikte hesaplanır.
Gerçek değerin altında beyan, harçtan kısa vadeli tasarruf gibi görünse de vergi ziyaıdır: yakalanınca eksik harç, ceza ve gecikme faiziyle geri istenir; ileride sattığınızda kazanç verginiz de şişer. Alıcı ve satıcı birlikte sorumludur.
Doğrudan arsa satışında tapu müdürlüğünde ayrı damga vergisi ödenmez; asıl masraf tapu harcıdır (genelde satış değerinin %4'ü, %2 alıcı %2 satıcı). Damga vergisi yalnız noterde satış vaadi sözleşmesi gibi ayrı belgelerde gündeme gelir.
Çoğu durumda hayır: bir gerçek kişiden onun şahsi arsasını alıyorsan bu satış genelde KDV'nin konusuna girmez, KDV ödemezsin. KDV; satıcı şirketse ya da düzenli arsa alım-satımı yapan bir KDV mükellefiyse gündeme gelir.
Randevu (Web-Tapu/e-Devlet), gerçek satış bedeli beyanı, harç ve döner sermaye ödemesi, tapu müdürlüğünde tarafların imzası. Para, tapu müdürlüğünde devir anında el değiştirir; öncesinde büyük ödeme yapma.
Rehber: Arsa vergileri, alırken, tutarken, satarken →Konu rehberi: Bursa'da tapu işlemleri: devir, masraf, sorgulama →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00