Ada/parsel numarasından arsanın yerini nasıl bulurum?

e-Devlet'e (turkiye.gov.tr) T.C. kimlik ve şifrenle girip "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetini açarsın; üzerine kayıtlı bütün taşınmazlar ada-parsel, nitelik ve hisseyle listelenir. Yalnız kendi mülkünü görürsün, başkasının parselini değil.

Aplikasyon, tapudaki ada/parsel sınırlarının yetkili ölçümle zemine köşe noktaları halinde işaretlenmesidir. Yaptırmalısın çünkü toprağı tapuda değil, ayağının bastığı yerde alırsın; gerçek sınırı ve komşu tecavüzünü yalnız zemine çakılı nokta gösterir.

Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden, ada-parsel numarasıyla ve yazılı olarak. Sözlü "olur" hükümsüzdür; e-Devlet ve belediye sistemlerinden ön bakış yapılabilir, karar yazılı belgeyle verilir.

Takyidat belgesi (tapu kayıt örneği), bir taşınmazın üzerindeki ipotek, haciz, şerh, beyan ve rehinleri gösteren güncel resmî kayıttır. Malik veya yetkili temsilcisi, Web-Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) ya da e-Devlet üzerinden alır. Alım öncesi mutlaka istenmeli: temiz görünen bir arsanın kaydında sonradan sürpriz çıkması somut bir risktir.

İsimden çok cevaba bak. Şunları sor: kaç hissedar var, vekaletle mi satıyorsun, burayı kimden aldın, imar ve tapu vasfı ne, haciz/şerh/borç var mı, neden satıyorsun, fiyat neye göre. Kaçamak ya da 'sonra hallederiz' cevabı kırmızı bayraktır.

Satışa yasal engel yok, ipotekli tapu devredilebilir. Ama ipotek toprakla birlikte size geçer; borç ödenmezse arsa icradan satılabilir. Güvenli yol, satış bedeliyle borcu kapattırıp ipoteği tapuda sildirmek (fek), devri ondan sonra almaktır.

Evet, sahibi olduğun arsayı bankaya ipotek verip karşılığında kredi (çoğu bankada "ipotekli ihtiyaç kredisi" ya da "arsa/tarla kredisi" adıyla) kullanabilirsin. Ama bu her arsa için değil: banka önce SPK/BDDK yetkili bir değerleme kuruluşuna arsayı ekspertiz ettirir ve kredi tutarını, arsanın değerinin bir oranıyla (arsada uygulamada çoğunlukla yüzde 50-70 aralığı) sınırlar. İmarlı, müstakil (tam) tapulu, üzerinde haciz/şerh olmayan arsaya kredi kolay çıkar; imarsız arsa, hisseli tapu ve tarla vasfı krediyi ciddi biçimde zorlaştırır, çoğu zaman reddedilir.

Evet, olabilirsin. Sattığın arsada üçüncü kişi üstün hak çıkarsa (zapt) ya da gizli bir kusur varsa satıcı sorumlu olur. 'Görüldüğü gibi satıldı' kaydı seni korur, ama bir kusuru veya hakkı bilerek gizlemişsen bu kayıt geçersiz sayılır. En sağlam korunma: her şeyi baştan yazılı ve açık koymak.

Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı bir tapu kaydının mahkemece iptal edilip gerçek hak sahibi adına tescilini isteyen davadır. Riski anlamak için satın almadan önce tapu kaydını, takyidatı ve mülkün el değiştirme geçmişini inceleyin.

Uydu ve harita ilk elemede işe yarar, ama tek başına yeterli değildir. Görüntü; arazinin eğimini, zeminini, gerçek yol/geçit durumunu, komşu kullanımı ve fiili sınırı doğru göstermez. Kadastro parseli haritada göründüğü gibi olsa bile arazide fiili durumla birebir uyuşmayabilir. Doğru karar için parseli mutlaka yerinde görmek ya da güvendiğiniz birine yerinde inceletmek gerekir.

Evet, ikisi de zorunlu. Yabancı uyruklu bir kişinin alıcı olduğu taşınmaz devirlerinde tapu müdürlüğü, 2019'dan bu yana SPK lisanslı bir uzmandan alınmış geçerli bir değerleme raporu ister; bu rapor düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerlidir. Ayrıca 24 Ocak 2022'den itibaren, yabancı alıcının getirdiği dövizi bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na bozdurup Döviz Alım Belgesi (DAB) alması ve bunu tapuya sunması gerekir; nakit TL ödeme veya döviz bürosunda bozdurma kabul edilmez. Bunlar vatandaşlık başvurusuna bağlı değildir, her yabancı alımında geçerlidir. Arsa/tarla için ayrıca askeri ve güvenlik bölgesi kontrolü tapu tarafından yapılır.

Evet, alabilirsiniz. İdare kamulaştırma yapıp bedel ödemeden arsanıza fiilen el atıp yol, park ya da hat inşa etmişse (fiili el atma), taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel (tazminat) davası açabilirsiniz. Bedel, dava tarihindeki güncel rayice göre belirlenir. Koşullar oluştuğunda el atılan kısmın güncel bedelini alırsınız; bedel ödenince o kısmın mülkiyeti idare adına tescil edilir. Yani tapunuzu bedelsiz kaptırmaz, karşılığını dava yoluyla talep edebilirsiniz.