Arsayı yerinde görmeden sadece uydu/harita görüntüsünden değerlendirmek doğru mu?

Uydu ve harita görüntüsü bir başlangıçtır, sonuç değil. Parselin nerede olduğunu, kabaca büyüklüğünü ve çevresini görmek için iyidir; ilk elemeyi buradan yapabilirsiniz. Ama bir parselin değerini belirleyen şeylerin çoğu ekrandan görünmez. Görüntü size iki boyut verir; arazi ise üç boyutludur ve asıl fark oradadır. Bu yüzden 'haritada güzel duruyor' demek, 'bu arsa iyi' demek değildir.

Uydunun gösteremediklerini tek tek sayalım: Arazinin eğimi ve kotu (yola göre çukurda mı, bayırda mı; yağmur suyu nereye akıyor), zeminin cinsi (kaya mı, dolgu mu, ıslak/bataklık mı), gerçek ulaşım (haritada çizili yolun fiilen açık olup olmadığı, geçit hakkı sorunu), komşu kullanım (bitişikte ahır, fabrika, mezarlık, trafo, baz istasyonu var mı), koku, gürültü ve toz, arazinin işgal altında olup olmadığı (üstünde başkasının ekini, ağacı, yapısı), ve sınırların fiilen nereden geçtiği. Bunların hiçbiri net bir uydu karesinde bile güvenle okunamaz.

Sınır konusu özellikle önemlidir. Resmî olan kadastro sınırıdır ve bu sınır her zaman komşunun çektiği tel, taş duvar ya da fiili kullanımla aynı yerden geçmez. Kadastro parseli ile fiili durumun uyuşup uyuşmadığı ancak sahada anlaşılır. Sınırın haritadaki halini araziye taşıma işleminin resmî adı aplikasyondur; bu talebe bağlı bir işlemdir ve kadastro müdürlüğü ya da lisanslı harita kadastro bürosu (LİHKAB) tarafından yapılır. Alım öncesi tereddüt varsa, komşuyla ileride kavga çıkmaması için aplikasyon istemek en sağlam yoldur.

Zemin de ekrandan görülmez. Üzerine yapı düşünülen bir yerde, yapı ruhsatı aşamasında zemin ve temel etüdü zaten resmen zorunludur (Zemin ve Temel Etüdü Tebliği ve deprem yönetmeliği kapsamında). Yani zeminin taşıma gücü, oturma ve sıvılaşma riski gibi konular er ya da geç mühendis eliyle yerinde ölçülecektir. Uydu size bunu söyleyemez; ıslak bir tabanı yeşil, sağlam bir kayayı da benzer renkte gösterebilir. Arazinin imar durumu ve vasfı da harita/uydudan değil, belediyeden (imar durumu) ve tapu-kadastrodan resmî olarak öğrenilir.

BursaArsa'nın duruşu nettir: 'Uzaktan al, yerinde güven.' Gurbetçi ya da İstanbul'dan bakan bir alıcının parseli uçağa binip görmesi her zaman mümkün olmayabilir; sorun bu değildir. Sorun, hiç kimsenin yerinde görmemesidir. Çözüm, parseli sizin adınıza güvendiğiniz birine gezdirmek, fotoğraf/video ile kot, yol, komşu ve zemini yerinde tespit ettirmektir. Alım, işlem ve ilan tarafında ise yetki belgeli bir ortakla ya da doğrudan resmî kurumla (belediye, tapu müdürlüğü, kadastro) yürümek gerekir. Kesin durum için belediye, TKGM/tapu müdürlüğü ve gerektiğinde bir uzmanla teyit edin; bu yazı genel bilgilendirmedir, resmî değerleme ya da hukuki tavsiye değildir. Aklınıza takılan olursa ara, konuşalım.