Arsayı yerinde görmeden sadece uydu/harita görüntüsünden değerlendirmek doğru mu?
Uydu ve harita ilk elemede işe yarar, ama tek başına yeterli değildir. Görüntü; arazinin eğimini, zeminini, gerçek yol/geçit durumunu, komşu kullanımı ve fiili sınırı doğru göstermez. Kadastro parseli haritada göründüğü gibi olsa bile arazide fiili durumla birebir uyuşmayabilir. Doğru karar için parseli mutlaka yerinde görmek ya da güvendiğiniz birine yerinde inceletmek gerekir.
Uydu görüntüsü bir başlangıçtır
Uydu ve harita görüntüsü bir başlangıçtır, sonuç değil. Parselin nerede olduğunu, kabaca büyüklüğünü ve çevresini görmek için iyidir; ilk elemeyi buradan yapabilirsiniz. Ama bir parselin değerini belirleyen şeylerin çoğu ekrandan görünmez. Görüntü size iki boyut verir; arazi ise üç boyutludur ve asıl fark oradadır. Bu yüzden 'haritada güzel duruyor' demek, 'bu arsa iyi' demek değildir.
Uydunun gösteremedikleri
Uydunun gösteremediklerini tek tek sayalım: Arazinin eğimi ve kotu (yola göre çukurda mı, bayırda mı; yağmur suyu nereye akıyor), zeminin cinsi (kaya mı, dolgu mu, ıslak/bataklık mı), gerçek ulaşım (haritada çizili yolun fiilen açık olup olmadığı, geçit hakkı sorunu), komşu kullanım (bitişikte ahır, fabrika, mezarlık, trafo, baz istasyonu var mı), koku, gürültü ve toz, arazinin işgal altında olup olmadığı (üstünde başkasının ekini, ağacı, yapısı), ve sınırların fiilen nereden geçtiği. Bunların hiçbiri net bir uydu karesinde bile güvenle okunamaz.
Sınır konusu
Sınır konusu özellikle önemlidir. Resmî olan kadastro sınırıdır ve bu sınır her zaman komşunun çektiği tel, taş duvar ya da fiili kullanımla aynı yerden geçmez. Kadastro parseli ile fiili durumun uyuşup uyuşmadığı ancak sahada anlaşılır. Sınırın haritadaki halini araziye taşıma işleminin resmî adı aplikasyondur; bu talebe bağlı bir işlemdir ve kadastro müdürlüğü ya da lisanslı harita kadastro bürosu (LİHKAB) tarafından yapılır. Alım öncesi tereddüt varsa, komşuyla ileride kavga çıkmaması için aplikasyon istemek en sağlam yoldur.
Zemin ekrandan görülmez
Zemin de ekrandan görülmez. Üzerine yapı düşünülen bir yerde, yapı ruhsatı aşamasında zemin ve temel etüdü zaten resmen zorunludur (Zemin ve Temel Etüdü Tebliği ve deprem yönetmeliği kapsamında). Yani zeminin taşıma gücü, oturma ve sıvılaşma riski gibi konular er ya da geç mühendis eliyle yerinde ölçülecektir. Uydu size bunu söyleyemez; ıslak bir tabanı yeşil, sağlam bir kayayı da benzer renkte gösterebilir. Arazinin imar durumu ve vasfı da harita/uydudan değil, belediyeden (imar durumu) ve tapu-kadastrodan resmî olarak öğrenilir.
BursaArsa'nın duruşu
BursaArsa'nın duruşu nettir: 'Uzaktan al, yerinde güven.' Gurbetçi ya da İstanbul'dan bakan bir alıcının parseli uçağa binip görmesi her zaman mümkün olmayabilir; sorun bu değildir. Sorun, hiç kimsenin yerinde görmemesidir. Çözüm, parseli sizin adınıza güvendiğiniz birine gezdirmek, fotoğraf/video ile kot, yol, komşu ve zemini yerinde tespit ettirmektir. Alım, işlem ve ilan tarafında ise yetki belgeli bir ortakla ya da doğrudan resmî kurumla (belediye, tapu müdürlüğü, kadastro) yürümek gerekir. Kesin durum için belediye, TKGM/tapu müdürlüğü ve gerektiğinde bir uzmanla teyit edin; bu yazı genel bilgilendirmedir, resmî değerleme ya da hukuki tavsiye değildir. Aklınıza takılan olursa ara, konuşalım.
"Haritada gül gibi duran parsel, arazide dizine kadar suda çıkabilir; toprağı ayağınla çiğnemeden cüzdanını açma."
SÖZLÜKTE: YAPI RUHSATI · İMAR DURUMU · GEÇİT HAKKI · APLİKASYON · SIVILAŞMA · KADASTRO
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Tapudaki ada ve parsel numarasından yola çıkıp parselin gerçek yerine gidilir, sınırları koordinatla doğrulanır, fotoğraf ve videoyla belgelenir. Uzaktayken bunu bağımsız bir kişiye yaptırır, kâğıttaki parselle zemindeki toprağın birebir aynı olduğunu teyit ettirirsin.
Aplikasyon, tapudaki ada/parsel sınırlarının yetkili ölçümle zemine köşe noktaları halinde işaretlenmesidir. Yaptırmalısın çünkü toprağı tapuda değil, ayağının bastığı yerde alırsın; gerçek sınırı ve komşu tecavüzünü yalnız zemine çakılı nokta gösterir.
Zemin etüdü, arsanın altındaki toprağın taşıma gücünü ve deprem davranışını ölçen mühendislik çalışmasıdır. Yapı ruhsatı için gereklidir; ayrıca alım öncesi zemin riskini görmenin en sağlam yoludur.
Kesin olarak anlaşılmaz; sadece fikir verir. Devletin açık haritaları (Atlas/TUCBS, CORINE) bir bölgenin nereye doğru büyüdüğünü gösterir. Ama bir tarlayı imarlı yapan tek şey, o parselin onaylı imar planıdır. Harita söylentiyi eler; garanti vermez.
Anlaşma sonrası evrak ve takyidat (şerh/haciz) temiz, taraflar hazır ve harçlar ödenmişse, tapu devri Web-Tapu üzerinden başvuru ve randevu ile çoğu zaman birkaç gün içinde, hatta bazen aynı gün tamamlanabilir. Devirde 492 sayılı Harçlar Kanunu gereği satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 tapu harcı öder. Şerh, haciz, ipotek, vekalet ya da yabancı uyruklu izin gerektiren durumlar süreyi haftalara uzatabilir.
Kadastro parseli, arazinin tapuya kayıtlı fiili mülkiyet sınırıdır; imar parseli ise onaylı imar planı ve imar uygulaması sonucu yapılaşmaya hazır hale getirilmiş parseldir. Kısaca: kadastro parseli "mevcut durum", imar parseli "plana göre inşaata hazır" parseldir.
Jeolojik sakıncalı alan; heyelan, sıvılaşma, taşkın gibi zemin tehlikeleri nedeniyle imar planında yapılaşmaya kapatılmış bölgedir. Bu vasıftaki parsellere kural olarak yapı ruhsatı verilmez; almadan önce imar durumunu ve zemin etüdünü belediyeden mutlaka teyit ettir.
Tapu kaydı dört ana bölümden okunur: mülkiyet (kim, hangi hisseyle sahip), irtifak-rehin (ipotek, geçit gibi yükler; kütükte ayrı sütunlardır), şerhler (satış vaadi, haciz gibi kısıtlamalar) ve beyanlar (kamulaştırma, muhdesat gibi bilgilendirmeler). Ada, parsel ve pafta yalnız konumu gösterir. Almadan önce her bölümü e-Devlet veya Web-Tapu'dan güncel gör.
Altyapıyı kulaktan dolma değil, dört ayrı yerden resmi olarak öğrenirsiniz: yolu ve imar durumunu ilgili ilçe belediyesinin imar ve fen işlerinden, elektriği UEDAŞ'tan, su ve kanalizasyonu BUSKİ'den, doğalgazı ise parselin bulunduğu bölgenin yetkili dağıtım firmasından (Bursa merkezinde bugün Aksa Doğalgaz/Bursagaz, bazı ilçelerde başka firmalar) adres bazlı sorgulatın. En kritik ayrım şudur: parselin tapuda görünen kadastral yolu, üzerine yapı yapmaya ve altyapı çekmeye yarayan imar yolu demek değildir. "Altyapı yakında gelecek" sözüne değil, bugünkü resmi kayda güvenin; bağlantı gelirse de yol, su, kanalizasyon için belediye 2464 sayılı Kanun uyarınca sizden harcamalara katılma payı isteyebilir.
Elinizde il, ilçe, mahalle ile ada ve parsel numarası varsa arsanın yerini birkaç dakikada ve ücretsiz bulabilirsiniz. En hızlı yol TKGM'nin Parsel Sorgu uygulamasıdır (parselsorgu.tkgm.gov.tr): numaraları girdiğinizde parselin harita üzerindeki konumunu, sınırlarını, yüzölçümünü ve niteliğini gösterir. Kamuya açık bu ekranda kimin malik olduğu, fiyat gibi kişisel bilgiler KVKK gereği görünmez; malik bilgisini yalnız kendi taşınmazınız için e-Devlet'ten görebilirsiniz.
Konu rehberi: Bursa'da arsa almak rehberi →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00