Arsayı sattıktan sonra satıcı olarak sorumlu olur muyum? (ayıp ve zapt)
Evet, olabilirsin. Sattığın arsada üçüncü kişi üstün hak çıkarsa (zapt) ya da gizli bir kusur varsa satıcı sorumlu olur. 'Görüldüğü gibi satıldı' kaydı seni korur, ama bir kusuru veya hakkı bilerek gizlemişsen bu kayıt geçersiz sayılır. En sağlam korunma: her şeyi baştan yazılı ve açık koymak.
Devir bittiğinde sorumluluğun bitmez; iki başlık devir sonrası da satıcıyı bağlar. Birincisi zapttan sorumluluk (TBK m.214 vd.): satış anında var olan bir hak yüzünden arsanın tamamı ya da bir kısmı sonradan üçüncü bir kişi tarafından alıcının elinden alınırsa (örneğin tapuda görünmeyen bir mülkiyet, ipotek ya da üstün hak), satıcı alıcıya karşı sorumlu olur. İstisna: alıcı bu tehlikeyi satış sırasında biliyorduysa satıcı, ayrıca üstlenmedikçe sorumlu olmaz. Ama satıcı üçüncü kişinin hakkını gizlemişse, 'sorumlu değilim' anlaşması kesin olarak hükümsüzdür.
İkincisi ayıptan sorumluluk (TBK m.219 vd.): satılan arsanın değerini ya da ondan beklenen faydayı ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan bir kusur (örneğin imar durumu bildirilenden farklı çıkması, tapuda görünmeyen bir kısıt, sınır ve yüzölçüm uyuşmazlığı) satıcının sorumluluğunu doğurabilir. Sözleşmeye konan 'olduğu gibi, görülerek satılmıştır' kaydı bir sorumsuzluk anlaşmasıdır (m.221); kural olarak geçerlidir, AMA satıcı ayıbı ağır kusurla, yani bilerek gizlemişse bu kayıt hükümsüz olur. Zamanaşımı yönünden ayıp davası, satıcı daha uzun süre üstlenmedikçe, ayıp sonradan çıksa bile devirden itibaren iki yılda zamanaşımına uğrar (m.231); ancak satıcının ağır kusuru varsa bu iki yıllık süreden yararlanamaz.
Satıcı için pratik sonuç şu: bir sorunu saklamak seni korumaz, tam tersine imzalattığın 'görüldü' kaydının kalkanını da kaldırır. Doğru korunma gizlemek değil, açıklıktır: arsanın imar durumunu, tapu vasfını, sınır ve yüzölçümünü, üzerindeki şerh ve kısıtları baştan yazılı koymak ve bildiğin her sorunu açıkça beyan etmek. Böylece hem alıcı bilerek alır hem de sen sonradan gelecek davadan korunmuş olursun. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki tavsiye değildir; kendi somut durumun için bir avukata danış.
"Sattıktan sonra rahat uyumak istiyorsan sakladığınla değil, açıkça yazdığınla korunursun; gizlenen kusur, imzalattığın 'görüldü' kağıdını da yırtar."
SÖZLÜKTE: İMAR DURUMU · TAPU VASFI · İPOTEK · ŞERH
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Muvazaalı satış, tarafların görünürde yaptığı ama gerçek niyetini gizleyen danışıklı bir işlemdir. Tapu geçmişi temizse ve iyiniyetli alıcıysanız genelde korumadasınız; ama şüpheli, aceleci, akraba arası ucuz devirlerde arsanız tapu iptali davasıyla riske girer.
Satıcı olarak dört temel şey hazır olmalı: geçerli kimliğiniz, taşınmazın tapu bilgisi, arsanın bağlı olduğu belediyeden alınmış emlak rayiç (beyan) değeri yazısı ve o belediyeye emlak vergisi borcunuzun kalmadığını gösteren durum. Belediye, geçmiş emlak vergisi borcu kapanmadan rayiç yazısını vermez; bu yüzden borç varsa önce onu ödemeniz gerekir. Üzerinde bina olmayan boş arsa/tarlada DASK aranmaz; DASK yalnız binalı taşınmazlarda zorunludur. Bizzat gelemeyecekseniz, notere/konsolosluğa düzenlettiğiniz taşınmaz satış vekaletnamesi gerekir.
Çıkabilir. Tapudaki yüzölçümü resmî kayıttır; ama zemindeki köşe taşları kaybolmuş, komşu tecavüzü olmuş ya da eski kadastro şaşmış olabilir. Gerçek sınırı bilmek için Kadastro Müdürlüğü'ne veya lisanslı büroya (LİHKAB) aplikasyon yaptırırsın.
Bursa'da arsa satmak: tam yol haritası →İsimden çok cevaba bak. Şunları sor: kaç hissedar var, vekaletle mi satıyorsun, burayı kimden aldın, imar ve tapu vasfı ne, haciz/şerh/borç var mı, neden satıyorsun, fiyat neye göre. Kaçamak ya da 'sonra hallederiz' cevabı kırmızı bayraktır.
Doğrudan arsa satışında tapu müdürlüğünde ayrı damga vergisi ödenmez; asıl masraf tapu harcıdır (genelde satış değerinin %4'ü, %2 alıcı %2 satıcı). Damga vergisi yalnız noterde satış vaadi sözleşmesi gibi ayrı belgelerde gündeme gelir.
Eksper tapu kaydına, imar durumuna ve çevredeki emsal satışlara bakar, parseli yerinde görür. Rapor çoğu dosyada birkaç iş gününde çıkar. Değer düşük gelirse banka krediyi kendi raporundaki değere göre hesaplar; aradaki farkı sen tamamlarsın.
İhaleyle mülkiyet sana geçince borçlunun ipotekleri ve hacizler kural olarak tapudan silinir (mülkiyet İİK m.134, terkin m.135). Ama mükellefiyet listesinde "alıcıya kalır" denen geçit, intifa, kira gibi ayni yükler ve sit, kamulaştırma gibi kamu kısıtlamaları silinmez, seninle kalır. Önce şartnameyi oku.
Elinizde il, ilçe, mahalle ile ada ve parsel numarası varsa arsanın yerini birkaç dakikada ve ücretsiz bulabilirsiniz. En hızlı yol TKGM'nin Parsel Sorgu uygulamasıdır (parselsorgu.tkgm.gov.tr): numaraları girdiğinizde parselin harita üzerindeki konumunu, sınırlarını, yüzölçümünü ve niteliğini gösterir. Kamuya açık bu ekranda kimin malik olduğu, fiyat gibi kişisel bilgiler KVKK gereği görünmez; malik bilgisini yalnız kendi taşınmazınız için e-Devlet'ten görebilirsiniz.
Evet, sahibi olduğun arsayı bankaya ipotek verip karşılığında kredi (çoğu bankada "ipotekli ihtiyaç kredisi" ya da "arsa/tarla kredisi" adıyla) kullanabilirsin. Ama bu her arsa için değil: banka önce SPK/BDDK yetkili bir değerleme kuruluşuna arsayı ekspertiz ettirir ve kredi tutarını, arsanın değerinin bir oranıyla (arsada uygulamada çoğunlukla yüzde 50-70 aralığı) sınırlar. İmarlı, müstakil (tam) tapulu, üzerinde haciz/şerh olmayan arsaya kredi kolay çıkar; imarsız arsa, hisseli tapu ve tarla vasfı krediyi ciddi biçimde zorlaştırır, çoğu zaman reddedilir.
Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00