Arsayı sattıktan sonra satıcı olarak sorumlu olur muyum? (ayıp ve zapt)

Devir bittiğinde sorumluluğun bitmez; iki başlık devir sonrası da satıcıyı bağlar. Birincisi zapttan sorumluluk (TBK m.214 vd.): satış anında var olan bir hak yüzünden arsanın tamamı ya da bir kısmı sonradan üçüncü bir kişi tarafından alıcının elinden alınırsa (örneğin tapuda görünmeyen bir mülkiyet, ipotek ya da üstün hak), satıcı alıcıya karşı sorumlu olur. İstisna: alıcı bu tehlikeyi satış sırasında biliyorduysa satıcı, ayrıca üstlenmedikçe sorumlu olmaz. Ama satıcı üçüncü kişinin hakkını gizlemişse, 'sorumlu değilim' anlaşması kesin olarak hükümsüzdür.

İkincisi ayıptan sorumluluk (TBK m.219 vd.): satılan arsanın değerini ya da ondan beklenen faydayı ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan bir kusur (örneğin imar durumu bildirilenden farklı çıkması, tapuda görünmeyen bir kısıt, sınır ve yüzölçüm uyuşmazlığı) satıcının sorumluluğunu doğurabilir. Sözleşmeye konan 'olduğu gibi, görülerek satılmıştır' kaydı bir sorumsuzluk anlaşmasıdır (m.221); kural olarak geçerlidir, AMA satıcı ayıbı ağır kusurla, yani bilerek gizlemişse bu kayıt hükümsüz olur. Zamanaşımı yönünden ayıp davası, satıcı daha uzun süre üstlenmedikçe, ayıp sonradan çıksa bile devirden itibaren iki yılda zamanaşımına uğrar (m.231); ancak satıcının ağır kusuru varsa bu iki yıllık süreden yararlanamaz.

Satıcı için pratik sonuç şu: bir sorunu saklamak seni korumaz, tam tersine imzalattığın 'görüldü' kaydının kalkanını da kaldırır. Doğru korunma gizlemek değil, açıklıktır: arsanın imar durumunu, tapu vasfını, sınır ve yüzölçümünü, üzerindeki şerh ve kısıtları baştan yazılı koymak ve bildiğin her sorunu açıkça beyan etmek. Böylece hem alıcı bilerek alır hem de sen sonradan gelecek davadan korunmuş olursun. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki tavsiye değildir; kendi somut durumun için bir avukata danış.