Arsamı satarken satıcı olarak hangi belgeleri hazırlamam gerekir?
Satıcı olarak dört temel şey hazır olmalı: geçerli kimliğiniz, taşınmazın tapu bilgisi, arsanın bağlı olduğu belediyeden alınmış emlak rayiç (beyan) değeri yazısı ve o belediyeye emlak vergisi borcunuzun kalmadığını gösteren durum. Belediye, geçmiş emlak vergisi borcu kapanmadan rayiç yazısını vermez; bu yüzden borç varsa önce onu ödemeniz gerekir. Üzerinde bina olmayan boş arsa/tarlada DASK aranmaz; DASK yalnız binalı taşınmazlarda zorunludur. Bizzat gelemeyecekseniz, notere/konsolosluğa düzenlettiğiniz taşınmaz satış vekaletnamesi gerekir.
Kimlik ve tapu
Kimlik ve tapu tarafı: Tapu müdürlüğünde işlem yapacak olan malik olarak yanınızda geçerli kimliğiniz (T.C. kimlik kartı, yabancıysanız pasaport) bulunmalı. Eski usul basılı tapu senedini fiziksel getirme zorunluluğu artık yok; kaydınız sistemde görünür, yine de elinizdeki tapu senedini yanınızda bulundurmanız işi hızlandırır. Başvurular bugün Web Tapu (e-Devlet bağlantılı) üzerinden yapılıyor ve tapu müdürlüğünden randevu alınıyor; imza günü hem alıcı hem satıcı (ya da vekilleri) hazır olur.
Rayiç yazısı ve vergi borcu
Belediyeden emlak rayiç (beyan) değeri yazısı: Arsanın bağlı olduğu belediyeden, taşınmazın o yılki asgari beyan değerini gösteren rayiç bedel yazısını almanız gerekir. Tapuda beyan edilen satış değeri bu rayiç bedelin altında olamaz; altında gösterirseniz hem işlem takılır hem sonradan cezalı harç riski doğar. Bu yazıyı almak yasal olarak satıcının işidir, çünkü mülkiyet sizde; alıcının belediyede sizin adınıza işlem yapma yetkisi yoktur.
Emlak vergisi borcunun kapatılması: Belediye, geçmiş dönem emlak vergisi borcunuz tamamen ödenmeden rayiç yazısını düzenlemez. Yani pratikte önce borç sorgulanır, varsa ödenir, sonra 'borcu yoktur' durumuyla birlikte rayiç yazısı alınır. Satış yılına ait emlak vergisini de kimin ne kadar ödeyeceği taraflar arasında konuşulması gereken bir konudur; yıl içinde satışta o yılın vergisinden malik sorumlu olur, gerisini alıcıyla anlaşırsınız.
DASK ayrımı
DASK'ta dürüst ayrım: İnternette 'tapuda DASK zorunlu' diye genel bir bilgi çokça geçer; ama bu bina için geçerlidir. Üzerinde konut ya da işyeri BULUNAN taşınmazda güncel DASK poliçesi olmadan tapu işlemi yapılmaz. Üzerinde yapı olmayan BOŞ arsa veya tarla için DASK istenmez. Arsanızda ruhsatlı/kayıtlı bir bina yoksa bu poliçeyi aramanıza gerek yok; varsa (örneğin tapuda 'arsa' görünse de fiilen bina varsa) poliçe gerekebilir, bunu tapu müdürlüğüne teyit ettirin.
Vekaletname ve özel durumlar
Vekaletname ve özel durumlar: İşleme bizzat katılamayacaksanız (yurt dışındaysanız ya da başka bir ilde) noterde veya Türk konsolosluğunda 'düzenleme şeklinde' hazırlanmış, fotoğraflı, 'taşınmaz satışına' özel yetki içeren vekaletname gerekir; basit/genel vekaletname çoğu zaman yeterli olmaz. Arsa hisseli ise diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı gündeme gelebilir; miras yoluyla geldiyse önce intikalin (veraset işleminin) tamamlanmış olması gerekir; tarım arazisinde ek kısıtlar çıkabilir. Bunlar belge listesinden öte hukuki durum konularıdır. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da mali tavsiye değildir; kesin liste ve tutarlar için işleme başlamadan bağlı olduğunuz tapu müdürlüğü ve belediyeyle teyitleşin. Kafanıza takılan bir nokta olursa ara, birlikte adım adım bakalım.
SATICININ HAZIRLAYACAĞI BELGELER
- 1Geçerli kimlik (yabancıysanız pasaport) ve elinizdeki tapu senedi; başvuru Web Tapu üzerinden yapılır, tapu müdürlüğünden randevu alınır.
- 2Belediyeden emlak rayiç (beyan) değeri yazısı; tapuda beyan edilen satış değeri bu bedelin altında olamaz. Bu yazıyı almak malik olarak satıcının işidir.
- 3Emlak vergisi borcunun kapatılması; belediye geçmiş dönem borcu ödenmeden rayiç yazısını düzenlemez.
- 4DASK: yalnız üzerinde bina bulunan taşınmazda gerekir; boş arsa ya da tarla için istenmez.
- 5Bizzat katılamıyorsanız 'taşınmaz satışına' özel yetkili, düzenleme şeklinde vekaletname; hisseli arsada önalım (şufa), miras arsada tamamlanmış intikal gündeme gelebilir.
"Rayiç yazısını almaya belediyeye gitmeden önce emlak vergisi borcunu bir kontrol et; borç kapanmadan o kağıt eline geçmez, randevu günü boşa gider."
SÖZLÜKTE: ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI · RAYİÇ BEDEL · TAPU SENEDİ · DASK
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Randevu (Web-Tapu/e-Devlet), gerçek satış bedeli beyanı, harç ve döner sermaye ödemesi, tapu müdürlüğünde tarafların imzası. Para, tapu müdürlüğünde devir anında el değiştirir; öncesinde büyük ödeme yapma.
Kanunen tapu harcı alıcı ve satıcı arasında paylaşılır; uygulamada kimin ödeyeceği pazarlıkta netleşir ve yazılı kayda geçirilir. Oranlar mevzuatla değişir, güncel tutar tapu günü öncesinde birlikte hesaplanır.
Bulunduğun ülkedeki Türk konsolosluğundan, tapu işlemine özel vekâletname düzenlenir. Vekâleti güvendiğin birine, dar kapsamlı ve mümkünse süreli ver; 'her şeyi yapabilir' geniş vekâletten kaçın.
Kısmen: Web-Tapu (TKGM) üzerinden Türkiye'ye gelmeden başvuru açar, tapu kaydını görür, izin ve harç adımlarını yürütürsün. Ama devrin resmî imzası ya bizzat tapu müdürlüğünde ya da konsolosluktan verilmiş geçerli vekâletle tamamlanır.
Her zaman gerekmez. Alıcının güvenini ve fiyatı belirleyen şey tapudaki yazı değil, parselin gerçek imar durumudur. Tapunuzda "tarla" yazıyor ama parsel imar planı içindeyse, cins tashihi bu çelişkiyi kapatır ve tereddüdü azaltır; yaptırmaya değer. Gerçekten imarsız bir tarım arazisiyse cins tashihi zaten yapılamaz, zorlamak boşa masraftır. Karar tek soruya bakar: düzeltmenin getireceği değer, masrafından fazla mı?
Konu rehberi: Bursa'da arsa satmak →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00