İcradan aldığım arsanın üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler ne olur; hangi riskler bana kalır?

İcradan taşınmaz almak, açık artırmayla (ihaleyle) satın almaktır. İhale sana kalıp mülkiyet üstüne geçtiğinde, borçlunun taşınmaz üzerindeki ipoteği ve konulmuş hacizler, kanunen devam edenler dışında tapudan silinir; alacaklılar paralarını, senin ödediğin ihale bedelinden sıra cetveline göre alır (mülkiyetin alıcıya geçmesi 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu madde 134; sıra cetveli madde 206 ve 138). Yani "üzerinde ipotek, haciz var" diye korkulan yüklerin çoğu satışla temizlenir. Ancak bu kendiliğinden olmaz: neyin silineceği, neyin sana geçeceği, satıştan önce icra dairesinin hazırladığı şartname ve mükellefiyetler (yükümlülükler) listesinde tek tek yazar (madde 128). Bu listeyi ihaleden önce okumadan teklif vermek, gözü kapalı imza atmaktır.

Sana kalan yükler iki gruptur. Birincisi, listede "alıcıya devreder, kabul edilmiştir" diye gösterilen ayni haklardır: geçit hakkı, intifa (kullanma) hakkı, önceki tarihli bir kira şerhi gibi. Bunlar ihaleyle silinmez, parselle birlikte sana geçer. İkincisi, kamu hukukundan doğan kısıtlamalardır: sit şerhi (2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu), kamulaştırma şerhi (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu), riskli alan ve afet şerhleri, orman ya da mera ihtilafı. Bunlar özel bir alacak değil, taşınmazın üstündeki devlet kısıtıdır; icra satışı bunları temizlemez, ne alırsan o kalır. Bir de içeride oturan ya da kiracı varsa teslim ve tahliye ayrı bir süreçtir (madde 135).

En sık düşülen tuzaklar şunlar: İhale, tarihinden itibaren yedi gün içinde "ihalenin feshi" istemiyle bozulabilir; paran ve zamanın bu süre boyunca bağlı kalır (madde 134). Parsel çoğu zaman yerinde görülmeden alınır; zemin, yol, fiilî imar durumu sürpriz çıkabilir, o yüzden ihaleden önce tapu kaydını, imar durumunu ve mümkünse yerinde durumu inceletmek şarttır. Masraf tarafında taşınmazın aynından (kendisinden) doğan birikmiş emlak vergisi gibi kamu alacakları, satış bedelinden rüçhanlı (öncelikli) ödenir (madde 206 ve 138); buna karşılık tapu harcı, varsa katma değer vergisi ve teslim masrafları güncel elektronik satış şartnamesine göre alıcıya, yani sana aittir, yani "ucuz" sandığın rakam bunlarla büyür. Kısacası asıl bilgi ihale ilanında, şartnamede ve mükellefiyet listesindedir; bunları önceden okumak, okutmak en ucuz sigortadır. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel ve finansal konularda resmî kurumların kaydı ve alanında uzman bir kişiyle görüşmek esastır.