Banka eksperi arsada neye bakar, değer düşük çıkarsa ne olur?

Banka, kredi vereceği arsaya kendi gözüyle bakmak ister; bu iş için SPK lisanslı olup BDDK tarafından bankalara değerleme hizmeti vermeye yetkilendirilmiş bağımsız bir kuruluş görevlendirilir (BDDK yönetmeliği, 2017). Eksper önce kağıda bakar: tapu kaydı, hisse durumu, üzerinde şerh, ipotek, haciz var mı. Sonra belediyeden imar durumunu sorar: imarlı mı, tarla mı, yola cephesi var mı. En sonunda parseli yerinde görür, çevredeki benzer satışlarla (emsal) karşılaştırıp bir değer biçer. İmarsız, hisseli ya da yolu olmayan parseli banka çoğu zaman teminata uygun bulmaz ya da değeri temkinli biçer.

Rapor uygulamada çoğu dosyada birkaç iş günü içinde çıkar; köy yerindeki parselde, evrak eksiğinde ya da yoğun dönemde bir haftayı geçebilir. Ekspertiz ücreti genelde krediyi isteyenden alınır; mevzuat, bankanın yalnız değerleme şirketine ödenen tutarı yansıtmasına izin verir (TCMB tebliği, 2020). Banka krediyi senin satıcıyla anlaştığın fiyata göre değil, kendi raporundaki değere göre hesaplar; üstelik çoğu banka arsada, konuta göre değerin daha küçük bir bölümünü kredilendirir. Değer, anlaştığın fiyatın altında gelirse üç yolun var: satıcıyla fiyatı yeniden konuşursun, aradaki farkı kendi cebinden tamamlarsın ya da vazgeçersin. Başka bankaya gidersen o banka kendi raporunu yeniden yaptırır; sonuç farklı çıkabilir ama çıkacağının sözü verilemez.

Şu ikisini birbirine karıştırma: banka ekspertizi, kredinin teminatı için yapılan resmî değerlemedir; hiçbir özel danışman görüşü ya da yerinde inceleme onun yerine geçmez. Tuzaklara da dikkat: 'Ekspertizi ben hallederim, değeri yüksek çıkartırım' diyen aracıdan uzak dur; rapor bankanın anlaştığı bağımsız kuruluşça yazılır, araya adam sokulmaz. Değer düşük geldi diye tapuda düşük bedel gösterme yoluna sapma; o ayrı bir vergi ve dava riskidir. Bir de şunu bil: bankanın bugün biçtiği değer, o arsanın yarın kazandıracağı anlamına gelmez; rapor bugünün fotoğrafıdır. Bu anlatılanlar genel bilgilendirmedir; kredi ve değerleme şartları bankadan bankaya değişir, hukuki ve vergisel konularda resmî kurumların bilgisi ile konunun uzmanları esastır.