Banka eksperi arsada neye bakar, değer düşük çıkarsa ne olur?
Eksper tapu kaydına, imar durumuna ve çevredeki emsal satışlara bakar, parseli yerinde görür. Rapor çoğu dosyada birkaç iş gününde çıkar. Değer düşük gelirse banka krediyi kendi raporundaki değere göre hesaplar; aradaki farkı sen tamamlarsın.
Banka, kredi vereceği arsaya kendi gözüyle bakmak ister; bu iş için SPK lisanslı olup BDDK tarafından bankalara değerleme hizmeti vermeye yetkilendirilmiş bağımsız bir kuruluş görevlendirilir (BDDK yönetmeliği, 2017). Eksper önce kağıda bakar: tapu kaydı, hisse durumu, üzerinde şerh, ipotek, haciz var mı. Sonra belediyeden imar durumunu sorar: imarlı mı, tarla mı, yola cephesi var mı. En sonunda parseli yerinde görür, çevredeki benzer satışlarla (emsal) karşılaştırıp bir değer biçer. İmarsız, hisseli ya da yolu olmayan parseli banka çoğu zaman teminata uygun bulmaz ya da değeri temkinli biçer.
Rapor uygulamada çoğu dosyada birkaç iş günü içinde çıkar; köy yerindeki parselde, evrak eksiğinde ya da yoğun dönemde bir haftayı geçebilir. Ekspertiz ücreti genelde krediyi isteyenden alınır; mevzuat, bankanın yalnız değerleme şirketine ödenen tutarı yansıtmasına izin verir (TCMB tebliği, 2020). Banka krediyi senin satıcıyla anlaştığın fiyata göre değil, kendi raporundaki değere göre hesaplar; üstelik çoğu banka arsada, konuta göre değerin daha küçük bir bölümünü kredilendirir. Değer, anlaştığın fiyatın altında gelirse üç yolun var: satıcıyla fiyatı yeniden konuşursun, aradaki farkı kendi cebinden tamamlarsın ya da vazgeçersin. Başka bankaya gidersen o banka kendi raporunu yeniden yaptırır; sonuç farklı çıkabilir ama çıkacağının sözü verilemez.
Şu ikisini birbirine karıştırma: banka ekspertizi, kredinin teminatı için yapılan resmî değerlemedir; hiçbir özel danışman görüşü ya da yerinde inceleme onun yerine geçmez. Tuzaklara da dikkat: 'Ekspertizi ben hallederim, değeri yüksek çıkartırım' diyen aracıdan uzak dur; rapor bankanın anlaştığı bağımsız kuruluşça yazılır, araya adam sokulmaz. Değer düşük geldi diye tapuda düşük bedel gösterme yoluna sapma; o ayrı bir vergi ve dava riskidir. Bir de şunu bil: bankanın bugün biçtiği değer, o arsanın yarın kazandıracağı anlamına gelmez; rapor bugünün fotoğrafıdır. Bu anlatılanlar genel bilgilendirmedir; kredi ve değerleme şartları bankadan bankaya değişir, hukuki ve vergisel konularda resmî kurumların bilgisi ile konunun uzmanları esastır.
"Eksperin düşük biçtiği değere kızma; banka kendi parasını korurken çoğu zaman seninkini de korur."
SÖZLÜKTE: İMAR DURUMU · EKSPERTİZ · İPOTEK · HACİZ · ŞERH
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Bazı bankalar arsa/arazi için kredi verir, ama konut kredisine göre daha düşük oranda, daha kısa vadeli ve daha yüksek maliyetlidir. Banka arsanın imar durumuna ve değerlemesine bakar; her arsaya kredi çıkmaz.
m² fiyatını konum, imar hakkı (emsal), vasıf, yola cephe, altyapı ve gerçekleşmiş emsal satışlar belirler. İstenen fiyat değil, ödenen fiyat esastır; emsali bağımsız kaynaktan ve tapu harç değerinden kontrol et.
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden, ada-parsel numarasıyla ve yazılı olarak. Sözlü "olur" hükümsüzdür; e-Devlet ve belediye sistemlerinden ön bakış yapılabilir, karar yazılı belgeyle verilir.
Şerhin ne olduğu öğrenilmeden alınmaz. Şerh; haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi gibi bir uyarı notudur: kimisi çözülür, kimisi tapunu yıllarca kilitler. Önce hikâyeyi dinle, sonra karar ver.
Doğrudan arsa satışında tapu müdürlüğünde ayrı damga vergisi ödenmez; asıl masraf tapu harcıdır (genelde satış değerinin %4'ü, %2 alıcı %2 satıcı). Damga vergisi yalnız noterde satış vaadi sözleşmesi gibi ayrı belgelerde gündeme gelir.
Arsa, hisse senedi gibi anında nakde dönmez; likiditesi doğası gereği düşüktür. Ama zorluk parsele göre değişir: imarı net, yolu olan, müstakil tapulu temiz parsel makul sürede alıcı bulur; hisseli, yolsuz, ihtilaflı olan yıllarca elde kalır.
Tek doğru cevap yok, hesaba bağlıdır. Paran yetiyorsa nakit çoğu zaman avantajlıdır: peşin alıcı daha iyi pazarlık yapar, ekspertiz, faiz ve kredi vergisi (BSMV, KKDF) ödemez, üstüne ipotek yükü almaz. Kredi nakdini başka yerde tutmanı sağlar; ama arsa kredisi kısa vadeli, yüksek maliyetlidir ve imarsız, hisseli parsellerin çoğuna hiç çıkmaz.
Evet, olabilirsin. Sattığın arsada üçüncü kişi üstün hak çıkarsa (zapt) ya da gizli bir kusur varsa satıcı sorumlu olur. 'Görüldüğü gibi satıldı' kaydı seni korur, ama bir kusuru veya hakkı bilerek gizlemişsen bu kayıt geçersiz sayılır. En sağlam korunma: her şeyi baştan yazılı ve açık koymak.
İsimden çok cevaba bak. Şunları sor: kaç hissedar var, vekaletle mi satıyorsun, burayı kimden aldın, imar ve tapu vasfı ne, haciz/şerh/borç var mı, neden satıyorsun, fiyat neye göre. Kaçamak ya da 'sonra hallederiz' cevabı kırmızı bayraktır.
Konu rehberi: Bursa'da imarlı arsa rehberi →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00