Arsayı nakit mi kredi ile mi almalı?

Önce mekanizmayı bil: arsayı konut kredisiyle alamazsın. Bankalar konut kredisini iskânlı, resmen konut sayılan taşınmaza verir; arsa kredisi ayrı bir üründür. Arsada banka, değerin daha düşük bir oranını finanse eder, vadeyi kısar ve faizi konut kredisinin üstünde tutar. Kredi değer oranındaki üst sınırlar Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik ve BDDK kararlarıyla çizilir, ama kesin oran bankadan bankaya değişir. Üstelik banka kendi eksperini gönderir; imarsız, hisseli ya da yolu olmayan parseli çoğu zaman krediye uygun bulmaz. Yani her arsaya kredi çıkmaz, çıkarsa da ekspertiz ücreti, dosya masrafı ve arsa kredisinde faiz üzerinden alınan vergiler (BSMV ve KKDF) senin cebinden gider.

Nakdin tarafında iki şey terazidedir: fırsat maliyeti ve pazarlık gücü. Parayı arsaya bağlayınca, o para mevduatta ya da başka bir yerde kazanabileceği getiriden vazgeçer, bu senin görünmeyen maliyetindir. Buna karşılık peşin alıcının eli pazarlıkta güçlüdür; satıcı beklemeden, taksitsiz, şartsız parayı görünce çoğu zaman fiyattan iner. Bir de likidite var: arsa istediğin gün paraya dönmeyen bir varlıktır. Son kuruşunu tek parsele yatırıp elinde nakit bırakmazsan, yarın acil bir ihtiyaçta arsayı ucuza, aceleye satmak zorunda kalabilirsin.

Kredinin tarafında en çok konuşulan avantaj, yüksek enflasyonda sabit taksitin reel olarak erimesidir. Doğrudur, ama arsada bu avantaj konuttaki kadar güçlü değildir; çünkü arsa kredisi hem kısa vadeli hem yüksek faizlidir, ayrıca arsa (ihtiyaç) amaçlı kredide faiz üzerinden hem BSMV hem KKDF alınır. Şartları taşıyan konut kredisinde ise bu vergilerde istisna olabilir; ancak bu istisna mutlak değil koşulludur. 6802 sayılı Kanun uyarınca istisna, kabaca, kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konutu bulunmayan alıcıya, ipotekle ve konut alımıyla eşzamanlı kullandırılan konut kredisinde geçerlidir; ikinci konutu alan ya da hâlihazırda kayıtlı taşınmazı olan alıcının konut kredisine de bu vergiler uygulanabilir. Reel faiz (nominal faiz eksi beklenen enflasyon) pozitifse, kredi pahalıya gelir ve arsanın değer artışı bu maliyeti karşılamayabilir. Doğru yöntem duyguyla değil kâğıtla karar vermektir: bir yana nakit ödemenin fırsat maliyetini, öbür yana kredinin toplam maliyetini (tüm taksitlerin faiz, BSMV, KKDF, ekspertiz ve masraf dahil toplamı) yaz, ikisini yan yana koy. İki rakam ortaya çıkınca karar duygusal olmaktan çıkar.

Şunu unutma: buradaki faiz oranları, vergi istisnasının koşulları, vade ve kredi değer sınırları güncel mevzuata ve piyasaya göre değişir; kesin rakamı ve senin durumuna göre istisnanın geçerli olup olmadığını yalnız kredi çekeceğin banka ve resmî kaynak verir. Verginin (BSMV, KKDF, tapu harcı) ve alım kararının senin özel durumundaki sonucu için mali müşavire ve gerektiğinde avukata danış; sözleşme ve ipotek şartlarını imzadan önce bir hukukçuya okut. Bu sayfa genel bilgilendirmedir, yatırım ya da finansman tavsiyesi değildir; kesin durum için bankaya, GİB'e ve kendi uzmanına (mali müşavir, avukat) danışmak esastır.