Sahibi olduğum arsayı teminat (ipotek) gösterip nakit kredi çekebilir miyim?

Bazı bankalar arsa/arazi için kredi verir, ama konut kredisine göre daha düşük oranda, daha kısa vadeli ve daha yüksek maliyetlidir. Banka arsanın imar durumuna ve değerlemesine bakar; her arsaya kredi çıkmaz.

Eksper tapu kaydına, imar durumuna ve çevredeki emsal satışlara bakar, parseli yerinde görür. Rapor çoğu dosyada birkaç iş gününde çıkar. Değer düşük gelirse banka krediyi kendi raporundaki değere göre hesaplar; aradaki farkı sen tamamlarsın.

Öz kaynak dışında üç yol kalır: satıcıdan senetli/vadeli alım, arsaya bağlı olmayan genel amaçlı tüketici (ihtiyaç) kredisi ve katılım bankası finansmanı. Ama önce şunu düşün: banka finanse etmiyorsa, bunu çoğu zaman parselin kendisi hakkında bir işaret olarak oku.

Murabahada banka parayı sana vermez; arsayı önce kendisi satın alır, üstüne kâr payı koyup vadeli sana satar. Toplam bedel sözleşmede baştan sabittir, değişmez. Değişen şey mekanizmadır: borç değil, gerçek bir alım-satım. Bu tek başına daha ucuz olduğu anlamına gelmez.

Tek cümlelik bir doğru yok; karar arsayı NİYE aldığınıza bağlı. Kendiniz için, ticaret amacı gütmeden alıp elde tutacaksanız şahıs adına almak çoğu durumda daha basit ve vergi açısından daha avantajlıdır: gerçek kişide, ticari sayılmayan bir taşınmazı satın aldığınız tarihten itibaren beş yıl elde tutup satarsanız değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Aynı arsa bir şirketin aktifine kayıtlıysa bu beş yıl istisnası uygulanmaz; satış kazancı kurum kazancına girer ve satışta genel oranda KDV çıkabilir. Buna karşılık düzenli alım-satım, inşaat ya da ortaklı büyük bir yatırım planlıyorsanız şirket yapısı sorumluluk ve finansman açısından anlamlı olabilir.

Elinizde il, ilçe, mahalle ile ada ve parsel numarası varsa arsanın yerini birkaç dakikada ve ücretsiz bulabilirsiniz. En hızlı yol TKGM'nin Parsel Sorgu uygulamasıdır (parselsorgu.tkgm.gov.tr): numaraları girdiğinizde parselin harita üzerindeki konumunu, sınırlarını, yüzölçümünü ve niteliğini gösterir. Kamuya açık bu ekranda kimin malik olduğu, fiyat gibi kişisel bilgiler KVKK gereği görünmez; malik bilgisini yalnız kendi taşınmazınız için e-Devlet'ten görebilirsiniz.

İsimden çok cevaba bak. Şunları sor: kaç hissedar var, vekaletle mi satıyorsun, burayı kimden aldın, imar ve tapu vasfı ne, haciz/şerh/borç var mı, neden satıyorsun, fiyat neye göre. Kaçamak ya da 'sonra hallederiz' cevabı kırmızı bayraktır.

Evet, olabilirsin. Sattığın arsada üçüncü kişi üstün hak çıkarsa (zapt) ya da gizli bir kusur varsa satıcı sorumlu olur. 'Görüldüğü gibi satıldı' kaydı seni korur, ama bir kusuru veya hakkı bilerek gizlemişsen bu kayıt geçersiz sayılır. En sağlam korunma: her şeyi baştan yazılı ve açık koymak.

Arsa, hisse senedi gibi anında nakde dönmez; likiditesi doğası gereği düşüktür. Ama zorluk parsele göre değişir: imarı net, yolu olan, müstakil tapulu temiz parsel makul sürede alıcı bulur; hisseli, yolsuz, ihtilaflı olan yıllarca elde kalır.