Arsayı şirket üzerinden mi yoksa şahsım adına mı almalıyım?

Önce en can alıcı ayrımı netleştirelim: gerçek kişi (şahıs) ile şirket, aynı arsayı sattığında bambaşka vergilenir. Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre, bir gerçek kişinin ticari faaliyet kapsamında olmadan satın aldığı arsayı, edinme tarihinden başlayarak beş yıl geçtikten sonra satmasından doğan kazanç 'değer artışı kazancı' sayılmaz ve vergilendirilmez. Yani kendiniz için alıp bekleyecekseniz, beş yılı doldurup sattığınızda satış kârından gelir vergisi çıkmaması kuvvetle muhtemeldir. Miras ya da bağış (ivazsız) yoluyla edinilen taşınmazlarda ise bu beş yıl kuralı hiç aranmaz, satış değer artışı kazancına girmez.

Beş yıl dolmadan satarsanız kazanç vergiye tabi olur, ama iki hafifletici nokta var: birincisi, satın alma maliyetinizi satıştan önceki aya kadar Yİ-ÜFE (enflasyon) oranıyla güncelleyebilirsiniz (artış belli bir eşiğin üzerindeyse), bu da vergilenecek kârı düşürür; ikincisi, her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır (2026 için 150.000 TL) ve bu tutarın altındaki kazanç vergi dışıdır. Bu yüzden şahısta 'ne zaman aldım, ne zaman satıyorum' sorusu doğrudan cebinizi ilgilendirir.

Şirket üzerinden aldığınızda tablo değişir. Arsa şirketin aktifine kaydedilir; sattığınızda oluşan kâr, beş yıl beklemiş olsanız bile kurum kazancına eklenir ve kurumlar vergisine (hâlihazırda genel oran yüzde 25) tabi olur. Eskiden şirketlerin iki yıldan uzun elde tuttukları taşınmazın satışında bir kısım istisna vardı; ancak 7456 sayılı Kanun'la 15 Temmuz 2023'ten sonra edinilen taşınmazlar için bu kurumlar vergisi istisnası ve buna bağlı KDV istisnası kaldırıldı. Ayrıca şirketin arsa teslimi kural olarak genel oranda KDV'ye tabidir; oysa ticaret yapmayan bir gerçek kişinin tek seferlik arsa satışı çoğu zaman KDV kapsamı dışındadır. Kârı şirketten kendinize (ortağa) çekerken kâr payı üzerinden ayrıca bir vergi katmanı daha devreye girebilir.

Buradaki asıl eşik 'ticari faaliyet' kavramıdır ve bu, şahıs-şirket ayrımından bağımsız çalışır. Bir gerçek kişi bile arsaları düzenli, süreklilik arz edecek biçimde alıp satarsa vergi idaresi bunu ticari kazanç sayar; o zaman beş yıl istisnası kalkar, gelir vergisi mükellefiyeti ve KDV yükümlülüğü doğar. Yani 'şahıstayım, kesin vergisizim' demek yanlıştır. Tek bir arsayı yatırım/kullanım için almakla, dönerli biçimde arsa ticareti yapmak arasındaki çizgi tam da bu noktada belirlenir.

Özetle karar niyetinize bağlıdır. Tek bir parseli kendiniz, aileniz, uzun vadeli değer saklamak için alıyorsanız şahıs adına almak genelde daha az kağıt işi ve beş yıl sonrası muhtemel vergisiz satış demektir. Buna karşın birden çok parselle düzenli alım-satım, kat karşılığı/inşaat, çok ortaklı büyük yatırım ya da sınırlı sorumluluk (kişisel malvarlığını riskten ayırma) istiyorsanız şirket yapısı gerekçelenebilir; ama muhasebe, beyan ve KDV yükünü baştan hesaba katın. Bu yazı hukuki ya da mali tavsiye değildir; sizin somut rakamlarınızı, elde tutma sürenizi ve planınızı görmeden kimse net söyleyemez. Doğru adres bir mali müşavir (gerekirse taşınmaz hukukçusu) ile oturup kendi tablonuzu çıkarmaktır. İsterseniz arayın, mantığı birlikte konuşalım; ama son imzayı müşavirinizle atın.