Arsa alıp satmak ticari kazanç mı sayılır, kaç satışta vergi mükellefi olurum?

Önce ikisini ayıralım, çünkü bütün mesele burada. Elindeki bir parseli yıllar sonra bir kez satarsan, bu kural olarak ticari kazanç değildir: ivazla (parayla) aldığın bir taşınmazı 5 yıl dolmadan satarsan doğan kâr değer artış kazancıdır (GVK mükerrer md. 80), 5 tam yıl geçtikten sonra satarsan bu kazanç vergi dışıdır. Tek seferlik, arızi bir işlem böyle görülür. Ama sen 'alıp satmayı iş edinmişsen', tablo tamamen değişir.

En çok sorulan 'kaç satışta mükellef olurum?' sorusunun net cevabı şudur: kanun sana sabit bir sayı vermez. Ölçüt DEVAMLILIK, yani süreklilik ve muamelede çokluktur (GVK md. 37). İdare ve Danıştay, aynı yıl içinde birden fazla satışı ya da birbirini izleyen yıllarda tekrarlanan alım-satımı 'devamlı olarak bu işle uğraşıldığına' karine sayar. Yani iki satış da bir yılda üst üste gelirse ticari sayılabilir, buna karşılık uzun aralıklarla tek tük elden çıkarma çoğu zaman sayılmaz. Bakılan şey; niyetin (kazanç sağlama amacıyla mı alıp sattın), işlemin tekrarı ve bir organizasyon (ofis, ilan, süreklilik) kurup kurmadığındır.

Bir tuzağa daha dikkat: bir araziyi alıp iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellere bölersen, bu parselleri ister o 5 yıl içinde ister daha sonraki yıllarda satmış ol, kanun bu kazancı doğrudan ticari kazanç sayar (GVK md. 37/son). Yani kritik olan satışın tarihi değil, parsellemenin iktisaptan sonraki ilk 5 yılda yapılmış olmasıdır; 'satışı beşinci yıldan sonraya bırakırım, kurtulurum' düşüncesi burada işlemez. Ticari kazanç kapısı bir kez açılınca sonuçları ağırdır: gerçek usulde gelir vergisi mükellefiyeti açılır, defter tutma ve belge (fatura) düzenleme yükümlülüğü doğar (VUK), geçici vergi verirsin ve satışlar KDV'ye girebilir. Değer artış kazancındaki 5 yıl sonrası istisnası ise ticari kazançta işlemez; süreklilik ya da 5 yıl içinde parselleme varsa 'nasılsa 5 yıl doldu' savunması seni kurtarmaz.

Şunu unutma: senin işlemin ticari mi, arızi mi sayılacağına son tahlilde vergi idaresi somut olaya bakarak karar verir, sınır her zaman nettir demek doğru olmaz. Kaç satış yaptıysan, hangi tarihlerde ve hangi amaçla yaptığını, ayrıca araziyi parselleyip parsellemediğini yazılı olarak bir mali müşavire ya da vergi uzmanına göster. Kesin durum, mükellefiyet ve oran için bağlı olduğun Vergi Dairesi, Gelir İdaresi (GİB) ve mali müşavir esastır; bu sayfa genel bilgilendirmedir, vergi ya da yatırım tavsiyesi değildir.