İpotekli veya hacizli arsa alınır mı, borç bana geçer mi?

Kanun ipotekli arsanın satışına engel koymaz; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmî cevabı da budur, devir için bankanın izni bile gerekmez. Asıl soru şudur: borç kime kalır? Türk Medeni Kanunu'nun 888. maddesine göre borcun sahibi, siz tapuda ayrıca 'borcu üstleniyorum' demedikçe, satıcı olarak kalır. Ama işin can alıcı yanı şu: ipotek kişiye değil toprağa bağlıdır. Satıcı borcunu ödemezse banka, arsa artık sizin adınıza kayıtlı olsa bile ipoteği işletip arsayı icradan sattırabilir. Yani borç cebinize geçmez, ama tarlanız o borcun teminatı olmaya devam eder.

İpoteğin tapudan silinmesine fek (terkin) denir. Borç tamamen ödenince alacaklı banka fek yazısını verir; bankaların çoğu bu yazıyı artık elektronik ortamda doğrudan tapu müdürlüğüne gönderir ve kayıt silinir. Güvenli alımın yolu bellidir: satış bedelinin bir kısmıyla ipotek borcu tapu işlemi sırasında bankaya kapattırılır, fek yazısı gelir, ipotek silinir, devir öyle yapılır. Haciz şerhinde mantık benzerdir: hacizli arsa da kural olarak satılabilir, ama haciz kaydı silinmeden devralırsanız alacaklı icra yoluyla satışı sürdürebilir ve arsa elinizden çıkabilir. Orada da çözüm, borcun ödenmesi ve haczin icra dairesi kanalıyla tapudan kaldırılmasıdır.

Tuzaklara gelince: 'İpotek önemsiz, parayı gönder, sonra hallederiz' diyen satıcıya bedeli önden vermeyin; siz ödedikten sonra borç kapanmazsa hem paranız gider hem arsa icralık kalır. İmzadan önce tapu müdürlüğünden güncel takyidat kaydını (üzerindeki ipotek, haciz ve şerh dökümünü) isteyin; ipoteğin hangi borç için ve ne tutarla kurulduğunu bankadan yazılı öğrenin, borç arsanın değerine yakın veya üstündeyse o parselden uzak durun. 'İpotek kalktı' sözüne değil, fek sonrası temiz tapu kaydına bakın. Bu anlatılanlar genel bilgilendirmedir; ipotekli veya hacizli bir devirde son söz için Tapu Müdürlüğü, ilgili banka ve bir taşınmaz hukukçusu esastır.