İpotekli veya hacizli arsa alınır mı, borç bana geçer mi?

Şerhin ne olduğu öğrenilmeden alınmaz. Şerh; haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi gibi bir uyarı notudur: kimisi çözülür, kimisi tapunu yıllarca kilitler. Önce hikâyeyi dinle, sonra karar ver.

Bazı bankalar arsa/arazi için kredi verir, ama konut kredisine göre daha düşük oranda, daha kısa vadeli ve daha yüksek maliyetlidir. Banka arsanın imar durumuna ve değerlemesine bakar; her arsaya kredi çıkmaz.

Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı bir tapu kaydının mahkemece iptal edilip gerçek hak sahibi adına tescilini isteyen davadır. Riski anlamak için satın almadan önce tapu kaydını, takyidatı ve mülkün el değiştirme geçmişini inceleyin.

e-Devlet'e (turkiye.gov.tr) T.C. kimlik ve şifrenle girip "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetini açarsın; üzerine kayıtlı bütün taşınmazlar ada-parsel, nitelik ve hisseyle listelenir. Yalnız kendi mülkünü görürsün, başkasının parselini değil.

Hayır, geçmez. Satış vaadi size yalnız ileride tapuyu isteme hakkı verir; mülkiyet ancak resmî devir ve tapu siciline tescil ile geçer. Şerh zorunlu değil ama şerhsiz sözleşme yalnız satıcıyı bağlar; arsa başkasına satılırsa elinizde kâğıt kalır.

Eksper tapu kaydına, imar durumuna ve çevredeki emsal satışlara bakar, parseli yerinde görür. Rapor çoğu dosyada birkaç iş gününde çıkar. Değer düşük gelirse banka krediyi kendi raporundaki değere göre hesaplar; aradaki farkı sen tamamlarsın.

Öz kaynak dışında üç yol kalır: satıcıdan senetli/vadeli alım, arsaya bağlı olmayan genel amaçlı tüketici (ihtiyaç) kredisi ve katılım bankası finansmanı. Ama önce şunu düşün: banka finanse etmiyorsa, bunu çoğu zaman parselin kendisi hakkında bir işaret olarak oku.

Elinizde il, ilçe, mahalle ile ada ve parsel numarası varsa arsanın yerini birkaç dakikada ve ücretsiz bulabilirsiniz. En hızlı yol TKGM'nin Parsel Sorgu uygulamasıdır (parselsorgu.tkgm.gov.tr): numaraları girdiğinizde parselin harita üzerindeki konumunu, sınırlarını, yüzölçümünü ve niteliğini gösterir. Kamuya açık bu ekranda kimin malik olduğu, fiyat gibi kişisel bilgiler KVKK gereği görünmez; malik bilgisini yalnız kendi taşınmazınız için e-Devlet'ten görebilirsiniz.

Kural olarak korunursunuz: tapu siciline iyiniyetle güvenip alan üçüncü kişinin kazanımı, kayıt sonradan yolsuz çıksa bile ayakta kalır (TMK md. 1023). Ama bu koruma mutlak değildir; iyiniyetli sayılmak için hisse, şerh ve dava kaydını sormak gibi gereken özeni göstermeniz beklenir. Özeni atlayan kişi 'sicile güvendim' korumasından yararlanamaz.

İsimden çok cevaba bak. Şunları sor: kaç hissedar var, vekaletle mi satıyorsun, burayı kimden aldın, imar ve tapu vasfı ne, haciz/şerh/borç var mı, neden satıyorsun, fiyat neye göre. Kaçamak ya da 'sonra hallederiz' cevabı kırmızı bayraktır.

Evet, ikisi de zorunlu. Yabancı uyruklu bir kişinin alıcı olduğu taşınmaz devirlerinde tapu müdürlüğü, 2019'dan bu yana SPK lisanslı bir uzmandan alınmış geçerli bir değerleme raporu ister; bu rapor düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerlidir. Ayrıca 24 Ocak 2022'den itibaren, yabancı alıcının getirdiği dövizi bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na bozdurup Döviz Alım Belgesi (DAB) alması ve bunu tapuya sunması gerekir; nakit TL ödeme veya döviz bürosunda bozdurma kabul edilmez. Bunlar vatandaşlık başvurusuna bağlı değildir, her yabancı alımında geçerlidir. Arsa/tarla için ayrıca askeri ve güvenlik bölgesi kontrolü tapu tarafından yapılır.