Yabancı uyruklu olarak arsa alırken değerleme raporu ve döviz bozdurma (DAB) zorunlu mu?

Değerleme raporu tarafı: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2019/1 sayılı genelgesiyle, 4 Mart 2019'dan itibaren yabancı uyruklu bir kişinin alıcı (ya da satıcı) olarak taraf olduğu tüm taşınmaz satış işlemlerinde, taşınmazın gerçek piyasa değerini gösteren bir değerleme raporu zorunlu tutuldu. Bu rapor herhangi bir emlakçı ya da danışman tarafından değil, yalnızca SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı değerleme uzmanları veya yetkili değerleme şirketlerince hazırlanır. Amaç, yabancıya fahiş fiyatla satış ve kayıt dışılığın önüne geçmektir. Rapor düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerlidir; bu süre içinde taşınmazın değerini etkileyen bir değişiklik olursa yeni rapor istenir. Yani arsayı alırken tapuya girmeden önce bu raporun hazır ve güncel olması gerekir.

Döviz bozdurma (DAB) tarafı: 24 Ocak 2022'den itibaren, yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu taşınmaz alımlarında, alım bedeline karşılık gelen dövizin bir Türk bankası aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na satılması (bozdurulması) ve bankanın düzenlediği Döviz Alım Belgesi'nin (DAB) tapu müdürlüğüne sunulması zorunludur. Önemli nokta şudur: doğrudan Türk lirasıyla ödeme yapılırsa ya da döviz bir döviz bürosunda bozdurulursa tapu müdürlüğü işlemi kabul etmez; bozdurmanın Merkez Bankası'na, banka kanalıyla yapılması şarttır. Bu kural yalnızca vatandaşlık başvurusu yapanlar için değil, taşınmaz satın alan her yabancı gerçek kişi için geçerlidir.

Vatandaşlık amaçlı alımda ek şartlar: Eğer amaç 400.000 ABD doları değerinde taşınmaz alarak Türk vatandaşlığına başvurmaksa, DAB'a ek olarak alıcıdan satıcıya para transferini gösteren banka dekontu da istenir ve taşınmaza 3 yıl satılmama şerhi konur. Bu yol seçilmiyorsa, yani kişi yalnızca yatırım/kullanım için arsa alıyorsa, vatandaşlık şartları devreye girmez ama değerleme raporu ve DAB zorunluluğu yine de aynen geçerlidir. Kısacası bu iki belge, alımın amacından bağımsız olarak yabancı alımının olmazsa olmazıdır.

Arsa/tarlaya özgü ek kontrol, askeri ve güvenlik bölgesi: Yabancı edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine dayanır; burada karşılıklılık ilkesi ve askeri yasak/güvenlik/stratejik bölge sınırlaması vardır. Eskiden alıcının Genelkurmay'dan ayrı izin alması gerekirdi; bugün bu tespit tapu ile ilgili kurumlar arasında önceden yapılıp sicile işlendiği için çoğu yerde ayrı başvuruya gerek kalmadan tapu müdürlüğü kontrolü sistem üzerinden yürütür. Yine de bir arsa askeri yasak/güvenlik bölgesine ya da stratejik bölgeye girerse edinim reddedilebilir veya kısıtlanabilir. Boş arazi ve kırsal parseller bu kontrolde şehir merkezindeki bir daireye göre daha hassastır; bu yüzden yabancı alımında parselin konumu baştan sorgulanmalıdır.

Pratik özet ve uyarı: Sıra genelde şöyledir; parsel ve tapu kaydı ile takyidat kontrolü, SPK lisanslı değerleme raporu (3 ay geçerli), döviz getirip banka üzerinden Merkez Bankası'na bozdurma ve DAB, ardından tapu randevusu ve devir. Bu süreç ekstra masraf (değerleme ücreti, döviz bozdurma sırasında oluşabilecek kur farkı) ve zaman demektir; alıcı bunları bütçesine katmalıdır. Rakamlar, belge kapsamı ve uygulama zamanla değişebildiği için buradaki bilgiyi bir başlangıç kabul edin; kesin ve güncel durumu ilgili tapu müdürlüğünden, gerektiğinde bir mali müşavir ve gayrimenkul avukatından teyit ettirin. Bu bir bilgilendirmedir; resmî değerleme, ekspertiz ya da hukuki tavsiye değildir. Bursa'da bir parsele bakıyorsanız, süreci birlikte gözden geçirmek için arayın, konuşalım.