Tapu iptali ve tescil davası nedir, arsa alırken bu riski nasıl anlarım?
Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı bir tapu kaydının mahkemece iptal edilip gerçek hak sahibi adına tescilini isteyen davadır. Riski anlamak için satın almadan önce tapu kaydını, takyidatı ve mülkün el değiştirme geçmişini inceleyin.
Tapu iptali ve tescil davası, sicilde görünen bir mülkiyet kaydının hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle mahkemede iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini isteyen bir davadır. Otuz yıllık sahada en sık gördüğüm sebepler şunlardır: muris muvazaası (miras bırakanın bir mirasçıyı kayırmak için satış gibi gösterdiği devirler), sahte ya da kötüye kullanılmış vekaletname, satıcının işlem anında ehliyetsiz olması, hile ile alınan imza ve kadastro çalışmasındaki yolsuz tescil. Tapu kaydı 'doğru kabul edilir' ilkesiyle korunsa da bu karine kesin değildir; arkasında çürük bir devir varsa yıllar sonra bile dava açılabilir ve arsayı iyi niyetle almış olsanız dahi sürece taraf olursunuz.
Riski işlemden önce görmenin yolu kağıttan geçer. Satın almadan önce Tapu Müdürlüğü'nden güncel tapu kaydını ve takyidat (beyanlar, şerhler) belgesini isteyin; üzerinde 'ihtiyati tedbir', 'dava şerhi' ya da haciz varsa el sürmeyin. Bundan da önemlisi mülkün el değiştirme geçmişidir: parsel kime, ne zaman, hangi yolla geçmiş? Yakın tarihte bağışla, düşük bedelli 'satışla' ya da vekaletle el değiştirmiş bir arsa, özellikle mirasla gelmişse dikkat ister. Satıcıya 'bu yeri kimden, nasıl aldınız' diye sormaktan çekinmeyin; vekaletle satış yapılıyorsa vekaletnamenin gerçekliğini ve kapsamını mutlaka teyit ettirin. Bu incelemeyi bir taşınmaz hukukçusuyla yapmak, kaporayı kaybetmekten çok daha ucuza gelir.
En sık düşülen tuzak, kayda bakmadan kapora vermek ve 'başkası kaçırıyor, acele et' baskısına kapılmaktır. Sahada gördüğüm çürük devirlerin çoğu yeni ve aceleye getirilmiş işlemlerdir. Miras yoluyla gelip tek bir mirasçının üzerine toplanmış, diğer mirasçıların rızası belirsiz parsellerde muris muvazaası riski yüksektir; böyle bir yerde imza atmadan önce mutlaka danışın. Şunu unutmayın: bu bir bilgilendirmedir, hukuki sonuç doğuran her adım için resmî kurum kaydı ve taşınmaz hukukçusu esastır, yatırım tavsiyesi değildir.
"Tapunun bugünkü hali değil, o tapuya nasıl gelindiği anlatır gerçeği; kaydın geçmişini okumadan kapora verilmez."
SÖZLÜKTE: MURİS MUVAZAASI · KADASTRO · TAKYİDAT · MUVAZAA · HACİZ · ŞERH
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Muvazaalı satış, tarafların görünürde yaptığı ama gerçek niyetini gizleyen danışıklı bir işlemdir. Tapu geçmişi temizse ve iyiniyetli alıcıysanız genelde korumadasınız; ama şüpheli, aceleci, akraba arası ucuz devirlerde arsanız tapu iptali davasıyla riske girer.
Kısmen: Web-Tapu (TKGM) üzerinden Türkiye'ye gelmeden başvuru açar, tapu kaydını görür, izin ve harç adımlarını yürütürsün. Ama devrin resmî imzası ya bizzat tapu müdürlüğünde ya da konsolosluktan verilmiş geçerli vekâletle tamamlanır.
Önalım hakkı yalnız paydaş olmayan üçüncü kişiye satışta doğar. Zaten hissedarsanız ortağınızın payını almanız önalımı tetiklemez. Dışarıdan giren alıcıysanız diğer hissedarlar payı mahkemeyle sizden geri alabilir; bunu bilmeden ödemeyi tamamlamayın.
Çoğu zaman geri alabilirsin, hem de sadece saklı payı değil miras payının tamamını. Miras bırakan mal kaçırmak için tarlayı gerçekte bağışlarken tapuda satış gösterdiyse (muris muvazaası), mirasçılar tapu iptali ve tescil davasıyla paylarını isteyebilir. 1 Nisan 1974 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre bu davada zamanaşımı yoktur.
Kural olarak korunursunuz: tapu siciline iyiniyetle güvenip alan üçüncü kişinin kazanımı, kayıt sonradan yolsuz çıksa bile ayakta kalır (TMK md. 1023). Ama bu koruma mutlak değildir; iyiniyetli sayılmak için hisse, şerh ve dava kaydını sormak gibi gereken özeni göstermeniz beklenir. Özeni atlayan kişi 'sicile güvendim' korumasından yararlanamaz.
Tapu devri için avukat zorunlu değildir; devir, tapu müdürlüğünde memur önünde resmî senetle yapılır. Ama takyidat (tapudaki kısıt ve şerhler), imar ve hukuki durum incelemesi (due diligence) uzmanlık ister. Bağımsız bir inceleme, sözleşme ve ödeme riskini azaltmaya yardımcı olur. İşi bağımsız bir uzmana ve avukata inceletmek, parayı değil huzuru satın alır.
Elinizde il, ilçe, mahalle ile ada ve parsel numarası varsa arsanın yerini birkaç dakikada ve ücretsiz bulabilirsiniz. En hızlı yol TKGM'nin Parsel Sorgu uygulamasıdır (parselsorgu.tkgm.gov.tr): numaraları girdiğinizde parselin harita üzerindeki konumunu, sınırlarını, yüzölçümünü ve niteliğini gösterir. Kamuya açık bu ekranda kimin malik olduğu, fiyat gibi kişisel bilgiler KVKK gereği görünmez; malik bilgisini yalnız kendi taşınmazınız için e-Devlet'ten görebilirsiniz.
Evet, ikisi de zorunlu. Yabancı uyruklu bir kişinin alıcı olduğu taşınmaz devirlerinde tapu müdürlüğü, 2019'dan bu yana SPK lisanslı bir uzmandan alınmış geçerli bir değerleme raporu ister; bu rapor düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerlidir. Ayrıca 24 Ocak 2022'den itibaren, yabancı alıcının getirdiği dövizi bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na bozdurup Döviz Alım Belgesi (DAB) alması ve bunu tapuya sunması gerekir; nakit TL ödeme veya döviz bürosunda bozdurma kabul edilmez. Bunlar vatandaşlık başvurusuna bağlı değildir, her yabancı alımında geçerlidir. Arsa/tarla için ayrıca askeri ve güvenlik bölgesi kontrolü tapu tarafından yapılır.
Konu rehberi: Bursa'da tapu işlemleri: devir, masraf, sorgulama →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00