Tapu iptali ve tescil davası nedir, arsa alırken bu riski nasıl anlarım?

Tapu iptali ve tescil davası, sicilde görünen bir mülkiyet kaydının hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle mahkemede iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini isteyen bir davadır. Otuz yıllık sahada en sık gördüğüm sebepler şunlardır: muris muvazaası (miras bırakanın bir mirasçıyı kayırmak için satış gibi gösterdiği devirler), sahte ya da kötüye kullanılmış vekaletname, satıcının işlem anında ehliyetsiz olması, hile ile alınan imza ve kadastro çalışmasındaki yolsuz tescil. Tapu kaydı 'doğru kabul edilir' ilkesiyle korunsa da bu karine kesin değildir; arkasında çürük bir devir varsa yıllar sonra bile dava açılabilir ve arsayı iyi niyetle almış olsanız dahi sürece taraf olursunuz.

Riski işlemden önce görmenin yolu kağıttan geçer. Satın almadan önce Tapu Müdürlüğü'nden güncel tapu kaydını ve takyidat (beyanlar, şerhler) belgesini isteyin; üzerinde 'ihtiyati tedbir', 'dava şerhi' ya da haciz varsa el sürmeyin. Bundan da önemlisi mülkün el değiştirme geçmişidir: parsel kime, ne zaman, hangi yolla geçmiş? Yakın tarihte bağışla, düşük bedelli 'satışla' ya da vekaletle el değiştirmiş bir arsa, özellikle mirasla gelmişse dikkat ister. Satıcıya 'bu yeri kimden, nasıl aldınız' diye sormaktan çekinmeyin; vekaletle satış yapılıyorsa vekaletnamenin gerçekliğini ve kapsamını mutlaka teyit ettirin. Bu incelemeyi bir taşınmaz hukukçusuyla yapmak, kaporayı kaybetmekten çok daha ucuza gelir.

En sık düşülen tuzak, kayda bakmadan kapora vermek ve 'başkası kaçırıyor, acele et' baskısına kapılmaktır. Sahada gördüğüm çürük devirlerin çoğu yeni ve aceleye getirilmiş işlemlerdir. Miras yoluyla gelip tek bir mirasçının üzerine toplanmış, diğer mirasçıların rızası belirsiz parsellerde muris muvazaası riski yüksektir; böyle bir yerde imza atmadan önce mutlaka danışın. Şunu unutmayın: bu bir bilgilendirmedir, hukuki sonuç doğuran her adım için resmî kurum kaydı ve taşınmaz hukukçusu esastır, yatırım tavsiyesi değildir.