Arsa alırken avukat ya da uzman tutmak şart mı, tapu devrinde ne işe yarar?

Önce şu korkuyu yatıştıralım: devrin kendisini kimse tek başına, arka odada yapamaz. Türk Medeni Kanunu'na göre taşınmaz mülkiyetini devreden sözleşme ancak resmî şekilde geçerlidir (madde 706), ve Tapu Kanunu bu resmî senedin tapu müdürlüğünde, yetkili memur önünde düzenlenmesini emreder (madde 26). Yani tapuyu devreden avukat değil, devletin memurudur. Kanunda arsa alırken avukat bulundurma zorunluluğu yoktur; avukatla temsil kural olarak ihtiyaridir. Son dönemde 'tapuda avukat zorunlu olacak' konusu gündemde; TBMM'ye gelen bir yargı paketi taslağında, belirli bir parasal eşiği aşan yüksek tutarlı tapu alım satımlarında tarafların avukatla temsili öngörülüyor. Ancak bu düzenleme 2026 ortası itibarıyla henüz yasalaşmadı ve yürürlüğe girmedi; yani bugün için tapu devrinde avukat tutmak zorunlu değil, ileride yüksek tutarlı işlemlerde zorunlu hâle gelebilir. Güncel durumu ve söz konusu eşiği kesin öğrenmek için baroya ya da bir avukata danışmak gerekir. Demek ki soru 'mecbur muyum' değil, 'aklım rahat etsin diye ne yaptırmalıyım' olmalı.

Asıl iş, imza atılan o beş dakika değil, imzadan önceki incelemedir. Tapu memuru senin önüne konan parselin imarını sorgulamaz, o hisseyi kaç ortağın paylaştığını sana anlatmaz, üstündeki haczi, ipoteği, şerhi tek tek okuyup 'bak burada tuzak var' demez; onun işi devri usulüne uygun yapmaktır. Parselin künyesini çıkarmak, takyidat sayfasını okumak, vasfını ve 1/1000 imar planındaki durumunu doğrulamak, hisseli ise ön alım (şufa) ve muvazaa riskini görmek, işte bu incelemeye 'due diligence' denir ve saha bilgisi ister. Dolandırılanların çoğu tapuda değil, tapudan önce, 'kapora ver, gerisini hallederiz' cümlesinde kaybeder.

Bir avukat ya da bağımsız uzman tam burada işe yarar: satış vaadi sözleşmesini doğru kurdurur, ödemenin tapu devriyle aynı anda yapılmasını sağlayacak güvenli ödeme düzenini önerir, uzaktaysan konsolosluk vekâletini eksiksiz hazırlatır ve parseli almadan önce yazılı olarak inceletir. BursaArsa'nın buradaki yeri de nettir: biz ilan satan, aracılık yapan bir yer değiliz; bağımsız bir yerinde inceleme ve kişisel uzman değerlendirmesi sunar, işlemin hukuki ve tapu ayağını ise belgeli ortaklara ve senin avukatına yönlendiririz. Kısası, parayı vermeden önce parseli bir bilene okutmak, sonradan dava peşinde koşmaktan her zaman ucuzdur.

Bu anlatılanlar genel bilgilendirmedir, hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir. Kendi parselinin durumu ve avukat zorunluluğunun güncel hâli için son söz tapu müdürlüğü, belediyenin imar servisi, baro ve gerekiyorsa İl Tarım Müdürlüğü gibi resmî kurumlarındır; sözleşme, vergi ve dava boyutunda yol göstericin ise avukatın ile mali müşavirindir. Somut kararı, parselin kendi künyesini yazılı gördükten ve bir uzmana incelettikten sonra ver.