Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi tapu yerine geçer mi? Tapuya şerh ettirmek şart mı?

Hayır, geçmez. Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi, adı üstünde bir vaattir; satıcının "bu arsayı ileride sana devredeceğim" sözünün resmî kaydıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 705 ve 706'ncı maddelerine göre bir arsanın mülkiyeti ancak resmî devir işlemi ve tapu siciline tescil ile el değiştirir; bu devir tapu müdürlüğünde yapılır, Temmuz 2023'te başlayan uygulamayla dileyen taraflar noterde de yapabilir. Yani elinizdeki noter kâğıdı ne kadar süslü olursa olsun, tapu kütüğünde arsa hâlâ satıcının üzerindedir. Bu sözleşmenin geçerli olması için de noterde "düzenleme şeklinde" yapılması şarttır; Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89'uncu maddeleri ile Borçlar Kanunu'nun 237'nci maddesi bunu arar, sadece imza onayı ya da elden yazılmış kâğıt bu hakkı vermez.

Şerhe gelince: yasal olarak zorunlu değildir, sözleşme şerhsiz de geçerlidir; ama sizi asıl koruyan şerhtir. Şerhsiz sözleşme yalnız sizinle satıcı arasında hüküm doğurur; satıcı arsayı bu arada bir başkasına satarsa, tapudaki yeni malikten arsayı isteyemezsiniz, elinizde çoğu zaman yalnız tazminat davası kalır. Tapu Kanunu'nun 26'ncı maddesi ile Medeni Kanun'un 1009'uncu maddesine göre sözleşme tapu kütüğüne şerh edilirse, hakkınız arsayı sonradan alan herkese karşı ileri sürülebilir hâle gelir. Şerh için taraflardan birinin istemesi yeterlidir; noter sözleşmesiyle tapu müdürlüğüne başvurulur. Bir püf noktası daha var: şerhin koruyucu etkisi beş yılla sınırlıdır; beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh üçüncü kişilere karşı etkisini yitirir ve kütükten terkin edilebilir.

Vadeli, taksitli arsa satan firmalarla çalışırken bu fark hayati önem taşır. Taksitler yıllara yayıldığında beş yıllık şerh süresi dolabilir, firma el değiştirebilir, arsanın üzerine haciz ya da ipotek gelebilir; şerhsiz alıcının eli bu tabloda çok zayıftır. Sözleşmeden doğan tapu isteme hakkı da sonsuz değildir; genel kural olarak on yıllık zamanaşımına tabidir. İmzalamadan önce sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapıldığını, arsanın ada ve parsel bilgisinin açıkça yazıldığını, tapu kaydında haciz veya ipotek olup olmadığını mutlaka kontrol edin; şerh masrafından kaçınayım derken arsanın kendisinden olmak, en sık görülen pahalı hatadır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi sözleşmeniz için tapu müdürlüğü ve bir taşınmaz hukukçusunun görüşü esastır.