Tapusuz arazi, zilyetlik ya da tapu tahsis belgesiyle satılan yer alınır mı?

Köyde ve eski gecekondu bölgesinde en sık duyduğun cümle şudur: "Tapusu yok ama senedi var, köy senedi/muhtar senedi işte." Burada anlaman gereken tek şey var: tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmaz, hukukumuzda taşınır (menkul) mal gibi devredilir (Türk Medeni Kanunu m.762-763). Yani sen o yeri alınca elde ettiğin şey mülkiyet değil, sadece zilyetliktir, yani fiilen kullanma durumu. Devletin tapu güvencesi arkanda durmaz. Yarın aynı yeri satıcı bir başkasına da "satarsa" ya da gerçek malik çıkarsa, elinde para ödediğini gösteren kâğıttan başka bir şey kalmayabilir.

"Tapu tahsis belgesi" ise ayrı bir tuzaktır ve çok karıştırılır. Bu belge 2981 sayılı imar affı kanunu (1984) döneminden gelir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı nettir: tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi değildir, yalnızca fiilî kullanmayı gösteren, kişiye şahsi hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. O belgeyle sen tapu sahibi olmazsın. Belgenin tapuya dönüşebilmesi için o bölgede ıslah imar planının yapılmış olması ve kanunun saydığı şartların gerçekleşmesi gerekir; çoğu yerde bu süreç hiç tamamlanmamıştır ve tamamlanacağının garantisi de yoktur.

Peki "20 yıl oturan tapu alıyormuş" sözü? Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı gerçekten vardır (TMK m.713), ama bu senin cebinden çıkan parayla değil, davasız ve aralıksız yıllar süren zilyetlik ile mahkeme kararıyla işleyen ağır bir süreçtir; üstelik tahsis belgesine konu, kamu malı niteliğindeki yerlerde bu yol çoğu zaman kapalıdır. Kısacası satıcının anlattığı "nasılsa tapuya döner" hikâyesi, senin satın alma kararına dayanak yapabileceğin bir şey değildir. Sahada kural basittir: parayı tapu devrinde, tapu müdürlüğünde ödersin; senetle, sözle, belgeyle değil.

Somut tavsiye: bir yerin tapulu ve tescilli olup olmadığını e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden yazılı olarak kontrol et; ada-parsel numarası yoksa ya da kayıt satıcının adına değilse dur. Yine de tapusuz bir yere niyetin varsa, tek bir kuruş ödemeden önce mutlaka bir taşınmaz avukatına belgeyi incelet. Buradaki bilgi genel bilgilendirmedir, yatırım tavsiyesi değildir; kesin durum için tapu müdürlüğü, ilgili belediye ve bir taşınmaz hukukçusu esastır.